Điều kiện tách thửa đất tại TP.HCM bị “thổi còi”

Cục Kiểm tra văn bản, Bộ Tư pháp cho rằng các điều kiện do TP.HCM đưa ra không có trong quy định. Tuy nhiên, TP giải thích đó là do thực tiễn đòi hỏi và luật không cấm.

Hai quyết định của UBND TP.HCM về diện tích tối thiểu khi tách thửa (Quyết định 19/2009 và Quyết định 54/2012) vừa bị Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp (gọi tắt là Cục Kiểm tra văn bản) “tuýt còi”. Theo cục này, TP đặt ra những điều kiện không được quy định trong luật và ngoài thẩm quyền, gây khó cho dân.

Luật không quy định đất lớn phải lập hạ tầng

Tại các quyết định 19/2009 và 54/2012, UBND TP quy định: Trường hợp toàn bộ thửa đất được hình thành sau khi tách thửa đều sử dụng vào mục đích đất ở thì ngoài điều kiện phù hợp quy hoạch đất ở, còn phải đáp ứng yêu cầu sau: “Thửa đất từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 thì phải có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Việc tách thửa chỉ được thực hiện sau khi phương án này được thực hiện và có nghiệm thu của UBND quận, huyện nơi có thửa đất”. Với thửa đất trên 2.000 m2, TP yêu cầu phải lập dự án theo quy định.

Về mặt thẩm quyền, Cục Kiểm tra văn bản cho rằng theo Nghị định 84/2007, UBND cấp tỉnh được ban hành quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa của từng loại đất tùy theo tình hình thực tế tại địa phương. Tuy nhiên, yêu cầu phải lập phương án hạ tầng kỹ thuật với thửa đất trên 1.000 m2 và phải lập dự án với thửa đất trên 2.000 m2 thì “không có trong các quy định của các văn bản hiện hành, cũng không có quy định giao UBND cấp tỉnh ban hành các điều kiện trên” - cục nhận định.

Về mặt nội dung, cục cho rằng quy định pháp luật không đặt ra những yêu cầu trên. Mặt khác, những điều kiện này lại được quy định thiếu cụ thể, do đó “có thể gây khó khăn cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình”.

Cần có điều kiện để chống nhà ổ chuột

Tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở là những nội dung quan trọng trong quản lý đất đai tại TP.HCM. Để ban hành Quyết định 19/2009, UBND TP đã mất nhiều năm để lấy ý kiến các sở/ngành, quận/huyện về diện tích tối thiểu của các thửa đất cũng như các điều kiện để tách thửa với các khu đất lớn. Các cơ quan đều thống nhất phải có những quy định ràng buộc đối với việc tách một thửa đất lớn từ 1.000 m2 trở lên để hình thành những khu đất nhỏ xây nhà ở. Cụ thể là phải có hạ tầng kỹ thuật, được quận, huyện nghiệm thu hoặc phải lập dự án. Cuối cùng, Quyết định 19/2009 được thông qua và được áp dụng trên thực tế từ năm 2009 đến nay (sau đó Quyết định 54/2012 có sửa đổi một phần).

Sau khi có ý kiến của Cục Kiểm tra văn bản, Sở Tư pháp TP đã tổ chức cuộc họp lấy ý kiến các sở, ngành liên quan. Sở Xây dựng, Sở TN&MT… đều bảo lưu quan điểm cần có những quy định trên để chống hình thành những khu nhà ở tự phát, không có hạ tầng. Các địa phương cũng cho rằng hai quyết định trên có hiệu quả trong quản lý đất đai.

“Nếu cho phép tách thửa tràn lan thì những khu vực đất nông nghiệp sẽ chuyển hoàn toàn thành nhà ở, không có cây xanh, trường học, không đường sá, thoát nước… Áp lực gia tăng dân số cơ học càng nặng nề khi dân cư đổ về đây. Những hậu quả này Nhà nước sẽ phải gánh” - ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, nhận xét.

Đồng tình, Phó Chủ tịch UBND quận 12 Nguyễn Tương Minh cho rằng: “Với những khu vực vùng ven, đất trống lớn thì việc yêu cầu có tổng mặt bằng khu đất khi tách thửa thành đất ở có đường sá, chiếu sáng, phòng cháy, chữa cháy… là hết sức cần thiết cho người dân khi xây nhà ở lẫn quản lý nhà nước. Nếu không quy định rõ ràng sẽ tạo ra những khu nhà ổ chuột mới”. Cũng theo ông Minh, những yêu cầu của TP không có gì khó thực hiện với người sử dụng đất.

Được biết Sở Tư pháp đang đề nghị các sở TN&MT, Xây dựng, QH-KT… có ý kiến bằng văn bản, trong đó phân tích rõ lý do về mặt yêu cầu thực tiễn cần phải đặt ra những quy định này, để TP giải thích với Cục Kiểm tra văn bản.

Cuối năm 2013, Cục Kiểm tra văn bản đã có văn bản gửi Sở Tư pháp TP đề nghị cho ý kiến về thẩm quyền của UBND TP trong việc ban hành các điều kiện tách thửa tại hai quyết định 19 và 54. Sở Tư pháp trả lời, về mặt pháp lý thì theo quy định của Luật Đất đai và Luật Xây dựng, UBND cấp tỉnh được thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, quy hoạch tại địa phương. “Việc ban hành các điều kiện này là phù hợp và không trái quy định pháp luật” - Sở Tư pháp giải thích.

Về thực tiễn, Sở Tư pháp cho hay thời gian qua TP phát sinh nhiều trường hợp phân lô hộ lẻ đất để kinh doanh nhưng không đảm bảo về hạ tầng. Do đó, việc UBND TP ban hành những điều kiện cụ thể đối với những khu đất nông nghiệp có diện tích lớn xen cài trong khu dân cư là cần thiết.

Tuy nhiên, Cục Kiểm tra văn bản đã không đồng tình với ý kiến trên và tiếp tục gửi thông báo yêu cầu UBND TP rà soát, xử lý hai quyết định này.