Địa ốc 7 ngày: Nghi vấn căn hộ Hà Nội bị làm giá

Nghi vấn bất động sản Hà Nội bị làm giá, các chủ đầu tư khu đô thị bỏ lơ trách nhiệm vi phạm quy định dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, Hà Nội “nói không” với chuyển nhượng một phần dự án và hủy dự án xây trung tâm thương mại Ngã Tư Sở là những câu chuyện đáng chú ý trên các báo tuần qua. Một góc nhìn của nhà báo Hương Giang về thị trường địa ốc tuần qua.

1.Câu chuyện đáng chú ý nhất trong tuần qua là nghi vấn thị trường bất động sản Hà Nội bị làm giá (Đầu tư Chứng khoán, 23/4).

Sau những tín hiệu cải thiện về thanh khoản của phân khúc căn hộ được cải thiện trong quý I vừa qua, tình trạng bán chênh so với giá gốc xuất hiện tại khá nhiều dự án. Cụ thể, tại Dự án CT2A (136 Hồ Tùng Mậu) do CTCP Vinaconex 7 làm chủ đầu tư, đơn vị phân phối mở bán cuối tháng 3/2014 với giá niêm yết trên dưới 15 triệu đồng/m2, nhưng khách hàng phải mua với mức chênh phổ biến từ 2 - 2,5 triệu đồng/m2. Được biết, dự án này được khởi công từ tháng 1/2010, nhưng đến nay mới thi công đến tầng 8 và dự kiến phải tới quý III/2015 mới bàn giao.

Hay Dự án CT1 Trung Văn của CTCP Vinaconex 3 đang có mức chênh của căn hộ so với giá gốc được nhiều đơn vị thứ cấp rao bán lên đến 130 - 150 triệu đồng, đẩy giá lên trên 25 triệu đồng/m2, trong khi dự án chỉ vừa thi công xong phần móng.

Điều đáng nói là có rất nhiều dự án đã hoàn thiện, có mức giá hợp lý lại đang được các chủ đầu tư chào bán với những điều kiện ưu đãi hết sức hấp dẫn. Chẳng hạn như Thăng Long NumberOne đang chào bán với    ….

2. Câu chuyện thứ hai là tình trạng các chủ đầu tư dự án khu đô thị đã vi phạm quy định về dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (Quỹ đất nhà xã hội: Đua nhau phạm luật, Tiền phong online, 26/4).

Chuyện là, theo Nghị định Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, các dự án nhà ở, khu đô thị mới có diện tích từ 10 héc-ta trở lên, phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng kết quả kiểm tra tại 11 dự án nhà ở và khu đô thị Hà Nội của Bộ Xây dựng cho thấy, nhiều dự án đã sử dụng sai mục đích đối với quỹ đất này. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì trong 11 dự án, chỉ có 3 dự án triển khai xây dựng nhà ở xã hội; 3 dự án đã cho chuyển đổi sang xây dựng nhà ở tái định cư và 3 dự án cho phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Thậm chí, các chủ đầu tư còn ít quan tâm đến giải phóng mặt bằng phần diện tích để xây dựng nhà ở xã hội. Hiện còn 11 lô đất dành để xây dựng NƠXH trong các dự án với diện tích khoảng 8,7 héc-ta, nhưng mới giải phóng mặt bằng được 4 lô đất, với diện tích 5,6 héc-ta.

Việc các chủ đầu tư né nghĩa vụ với quỹ đất này đượcông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng lý giải là do quy định về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chưa chặt chẽ. Các cấp phê duyệt quy hoạch xây khu đô thị không quy định rõ phần nào dành xây nhà ở xã hội, nên chủ đầu tư thường dành những phần đất có vị trí không đẹp, chưa giải phóng mặt bằng giao cho Thành phố.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội đang khan hiếm và được coi là một trong những nguyên nhân của việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng quá chậm, mới chỉ được trên 5% sau gần một năm triển khai.

3. Câu chuyện thứ hai liên quan đến gói tín dụng 50.000 tỷ đồng gây xôn xao dư luận thời gian qua. Trong khi Ngân hàng Xây dựng (VNCB) và Tập đoàn Thiên Thanh lần lượt tổ chức tại các thành phố lớn là TP. HCM, Hà Nội và tới đây là Đà Nẵng, thì lãnh đạo NHNN lại khẳng định bản chất của gói tín dụng này là không phải ưu đãi lãi suất và việc chỉ đơn giản là một giải pháp mới trong quản lý dòng tiền của các ngân hàng thương mại và giờ đây là đi tìm những rào cản trong việc thực hiện gói vốn. (Điều gì có thể ngáng chân gói 50.000 tỷ? (VNEconomy, 22/4)

Quy mô gói vốn rất to, nhưng theo giải thích của Tổng giám đốc VNCB Phan Thành Mai, đó là nguồn tăng trưởng tín dụng bình thường của các ngân hàng. 50.000 tỷ đồng không phải là tiền thực giải ngân mà có thể qua bảo lãnh. Ông Mai cũng cho rằng, 50.000 tỷ đồng thực chất các ngân hàng chỉ cần dùng khoảng 30.000 tỷ đồng.

Phía VNCB và Thiên Thanh tin rằng, khi 4 nhà cũng ký trên 1 hợp đồng, ngân hàng giám sát được dòng tiền, giao dịch thực hiện qua sàn vật liệu xây dựng, các bên B có thể cắt trực tiếp 10% trên hợp đồng, thay vì có thể rơi vào ngoài sổ sách. Nói cách khác, chi phí của dự án sẽ minh bạch hơn, thay vì có thể đội lên không rõ ràng. Nhưng, đây cũng chính là điều có thể ngáng chân tính hiện thực của mô hình liên kết 4 nhà nói trên.

Lâu nay, việc lựa chọn nhà thầu, nhà thiết kế, nhà cung ứng vật liệu đều có thể gắn với “lợi ích phần trăm” cho các cá nhân nào đó. Tham gia mô hình trên, phải chịu nhiều giám sát, những cá nhân nếu có mục đích tư lợi hẳn sẽ không mặn mà. Hơn thế, chủ đầu tư dù đi vay vốn, nhưng lại không được sử dụng theo ý mình, dòng tiền bị giám sát và cấn trừ thanh toán cho bên cung cấp vật liệu.

4. Câu chuyện đáng chú ý khác là tuần qua là UBND TP. Hà Nội khẳng định, không có quy định đối với việc chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở xã hội. (Hà Nội “nói không” với chuyển nhượng một phần dự án, VNEconomy, 24/4). Cụ thể, sau khi tiến hành họp với các sở, ngành và đơn vị liên quan về quy định cho chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, Phó chủ tịch UBND thành phố Vũ Hồng Khanh, cho biết theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007 của Chính phủ, Thông tư 13/2008 của Bộ Xây dựng, không có quy định đối với việc chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, do vậy, dự thảo về quy định cho chuyển nhượng một phần dự án mà các cơ quan liên quan xây dựng là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Trước đó, nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp bất động sản, một số sở ngành chức năng của Hà Nội đã soạn thảo quy định của UBND thành phố, trong đó có điều khoản cho phép các chủ đầu tư được phép chuyển nhượng một phần dự án của mình nhằm tạo nguồn vốn để tiếp tục đầu tư phần còn lại của dự án.

Theo các chuyên gia xây dựng, việc chuyển nhượng một phần dự án, ngoài việc tạo ra một tiền lệ xấu, còn ảnh hướng nghiêm trọng đến quy hoạch và cấu trúc dự án. Nếu một dự án đó được chia tách ra thành hai dự án nhỏ sẽ khiến công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, trong khi chất lượng công trình cũng khó kiểm soát.

Tuy nhiên, hiện trên địa bàn Hà Nội, tình trạng chuyển nhượng một phần dự án đã và đang diễn ra khá phổ biến, trong đó “dẫn đầu” là một số tổng công ty lớn như HUD, Vinaconex, trong đó HUD đã chuyển nhượng một số lô đất lớn trong khu đô thị mới Định Công cho chủ đầu tư khác từ nhiều năm nay.

5.Câu chuyện đáng chú ý khác là UBND TP. Hà Nội vừa có quyết định chính thức về “số phận” của dự án Trung tâm thương mại Ngã Tư Sở sau 5 năm giải phóng mặt bằng nhưng không thể triển khai (VNEconomy, 24/4). Cụ thể, lãnh đạo Thành phố đã quyết định giao UBND quận Đống Đa tiếp tục quản lý chợ Ngã Tư Sở hiện tại, có kế hoạch cải tạo lại để đảm bảo kinh doanh của các tiểu thương. UBND Thành phố cũng đề nghị quận Đống Đa chủ động đề xuất phương án chuyển đổi mô hình quản lý chợ hoặc lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng chợ mới, không xây dựng theo mô hình trung tâm thương mại.

Đối với nhà đầu tư hiện tại là liên danh với đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh tài sản Việt Nam (thành viên của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam - Petro Vietnam), UBND thành phố yêu cầu có trách nhiệm cung cấp toàn bộ, hồ sơ, chứng từ có liên quan trong quá trình triển khai dự án kèm với những đề xuất, kiến nghị để thành phố xem xét, giải quyết, đặc biệt là vấn đề liên quan đến tài chính.

Trước đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội đã có văn bản đề xuất lên UBND thành phố 2 phương án xử lý sau khi dự án trung tâm thương mại – chợ Ngã Tư Sở bị thành phố tạm dừng từ tháng 8/2013.

Trong đó phương án 1 là giao UBND quận Đống Đa quản lý và làm chủ đầu tư xây dựng dự án chợ Ngã Tư Sở, và huỷ nội dung xây trung tâm thương mại. Phương án 2 là giao cho một liên danh khác gồm Công ty Cổ phần Tư vấn thiết kê và Đầu tư xây dựng cùng Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng công trình văn hoá tiếp tục thực hiện dự án chợ Ngã Tư Sở, không có trung tâm thương mại, nhưng lại thêm hạng mục bãi đỗ xe cao tầng để kinh doanh.

Tuy nhiên, phương án 2 này đã không được UBND thành phố chấp thuận.

Quyết định này có lẽ nhắm tránh đi vào vết xe đổ của trung tâm thương mại Hàng Da và là tiền lệ cho một loạt chợ trên địa bàn Hà Nội đang có kế hoạch “lên đời” thành trung tâm thương mại.

Trong tuần qua, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch chi tiết đường vành đai 5 - vùng thủ đô Hà Nội.

Theo đó, đường vành đai 5 sẽ đi qua địa giới hành chính của 36 quận, huyện, thành phố trực thuộc 8 tỉnh, thành, là Hà Nội, Hòa Bình, Hà Nam, Thái Bình, Hải Dương, Bắc Giang, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc.

Tổng chiều dài toàn tuyến đường vành đai 5 khoảng 331,5 km, không bao gồm khoảng 41 km đi trùng các đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long, Hà Nội - Thái Nguyên, Nội Bài - Lào Cai và quốc lộ 3. Nhu cầu sử dụng đất cho dự án này khoảng 1.532 héc-ta, trong đó Hà Nội 260 héc-ta.

Về tiến độ thực hiện, giai đoạn trước năm 2020, thông toàn tuyến đường vành đai 5 theo các quốc lộ hiện hữu. Đồng thời xây dựng một số đoạn tuyến mới có nhu cầu từ 2 - 4 làn xe. Giai đoạn 2020 - 2030, xây dựng toàn tuyến theo quy mô quy hoạch của đường vành đai 5 đạt tối thiểu 4 làn xe theo tiêu chuẩn đường cao tốc và quốc lộ; giai đoạn ngoài 2030, xây dựng hoàn chỉnh theo quy mô quy hoạch.

6. Bỏ qua những thông tin mang tính sự vụ, thì thị trường địa ốc tuần qua có nhiều dự án Công ty Vincom Office - Tập đoàn Vingroup vừa công bố chương trình “Thời điểm vàng 2014” để thuê văn phòng tại Hà Nội và TPHCM. Với chương trình này, từ 15/4 đến 15/7, khách thuê văn phòng tại Royal City, Times City và Vincom Center Đồng Khởi sẽ được hưởng ưu đãi đặc biệt.

Cụ thể, trong ba tháng, kể từ 15.4.2014, khách hàng đăng ký thuê văn phòng sẽ được nhận nhiều ưu đãi như giảm giá quảng cáo tại màn hình LED; tặng thẻ tập GYM; tặng thẻ thành viên các hiệp hội như Amcham, Eurocham và đặc biệt là miễn phí thuê và phí dịch vụ; miễn phí chỗ để xe... với thời hạn và điều khoản cụ thể

Ngoài ưu điểm nổi bật về vị trí, hạ tầng và cơ sở vật chất, Vincom Office cũng được kế thừa uy tín và kinh nghiệm quản lý, điều hành chuyên nghiệp của công ty mẹ - Tập đoàn Vingroup.

Tại Đà Nẵng, thương hiệu bất động sản VinaLiving thuộc Tập đoàn VinaCapital sẽ tổ chức giới thiệu và mở bán khu căn hộ bên biển The Ocean Apartments cùng nhiều ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng vào ngày 24/4 tại Hà Nội. Tọa lạc tại vị trí thuận tiện, cách sân bay quốc tế Đà Nẵng 20 phút đi xe, The Ocean Apartments nằm trên trục đường nối liền cố đô Huế, phố cổ Hội An và thánh địa Mỹ Sơn.

Dự án bao gồm 46 căn hộ được thiết kế theo phong cách nhiệt đới đương đại kết hợp không gian mở, thoáng rộng và hòa quyện cùng thiên nhiên xung quanh. Hầu hết các căn hộ đều có tầm nhìn ra đại dương xanh cùng với Cù Lao Chàm phía khơi xa. Các căn hộ có từ 1-2 phòng ngủ.

Khu căn hộ còn có những tiện ích riêng như hồ bơi lớn với không gian xanh mát tại vị trí trung tâm, khu vực tòa nhà quản lý với sảnh chờ, câu lạc bộ thiếu nhi, phòng tập thể dục, phòng trưng bày, nhà hàng kết hợp cùng sân chơi và không gian thư giãn ngoài trời.

Cách đó không xa, chủ đầu tư Hyatt Regency Danang Residences công bố mở bán căn hộ cùng chương trình ưu đãi đảm bảo tỷ suất lợi nhuận 5% trong hai năm. Khách hàng tham gia chương trình sẽ được trải nghiệm thực tế căn hộ và nhận sự hỗ trợ từ các chuyên viên tư vấn của Vietnam Sotheby’s International Realty, đơn vị phân phối dự án. Hyatt Regency Danang Residences chỉ còn lại hai biệt thự và 18 căn hộ hướng biển để chào bán trong mùa hè 2014.

Dự án bất động sản nghỉ dưỡng Hyatt Regency Danang Residences tọa lạc trên bãi biển Non Nước của Đà Nẵng, được phát triển bởi chủ đầu tư Indochina Land và quản lý bởi Tập đoàn Hyatt. Dự án đã đoạt nhiều giải thưởng bất động sản quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Các sản phẩm biệt thự và căn hộ hướng biển nơi đây có giá từ 15 - 40 tỷ đồng/căn, được nhiều khách hàng nội địa và cả Việt kiều cùng khách hàng Hong Kong, Singapore... chọn mua.

Theo giới thiệu của chủ đầu tư, hàng năm, chủ nhà có thể nghỉ ngơi tại dinh thự của mình 90 ngày, còn lại 9 tháng có thể hợp tác với chủ đầu tư đem cho thuê.