Để thị trường không... “mắc nghẹn”

Dư luận gần đây cho rằng, thị trường đang “bất động” vì gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, đổ lỗi cho gói hỗ trợ này là điều phi lý, bởi thực tế thị trường đã có những chuyển động “nhúc nhắc” dù rất nhỏ nhờ gói tín dụng mang sức nặng tâm lí nhiều hơn giá trị thực tiễn. Nhưng sức nặng tâm lí nào cũng chỉ được phản ánh vào thị trường trong một thời gian nhất định.

Sau nửa năm đi vào triển khai kể từ tháng 5/2013, gói 30.000 tỉ đồng lãi suất hỗ trợ cho vay người mua nhà đã đạt được một số kết quả.

Làm khó DN

Ở TP HCM, theo số liệu Sở Xây dựng TP tính đến ngày 10/9/2013, gói tín dụng đã được giải ngân 49 tỉ đồng cho người đúng đối tượng vay mua nhà.  Còn trên 64 tỉnh thành toàn quốc, số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cập nhật đến tháng 10/2013, là các NH đã cam kết cho vay 939 khách hàng cá nhân với số tiền là 333,1 tỉ đồng; trong đó đã giải ngân cho 905 khách hàng với dư nợ 220,9 tỉ đồng. Xét trên 21.000 tỉ đồng dành cho khách hàng cá nhân được vay trong gói này thì mức dư nợ này đạt tỉ lệ 1%. Có thể tại thời điểm này con số dư nợ đã tăng hơn, cho cả khách hàng cá nhân và DN nhưng mức độ tăng khó có thể đẩy nhanh vì sự ì ạch và đổ lỗi cho nhau của các cơ quan chức năng tham gia triển khai gói 30.000 tỉ để đưa ra thị trường cho vay này. Mà nay chưa có bước giải quyết triệt để.

Vấn đề là đối với thị trường, sự ì ạch này đang dập tắt những hi vọng từng được nhen nhóm. Không những dập tắt các hi vọng, còn làm nhiều chủ thể trên thị trường có đôi chút khó khăn hơn. Ông Nguyễn Biện Minh, Phó Giám đốc một Cty địa ốc trên địa bàn TP HCM cho biết, gói 30.000 tỉ khiến DN “đi thì cũng dở, ở không xong”. Nguyên do là khi biết gói tín dụng có dành cho DN vay vốn, đặc biệt có một số DN địa ốc chẳng hạn như Hoàng Quân đã thông tin là vay được vốn từ gói này, nên DN ông đã làm hồ sơ xin chuyển đổi dự án để hướng tới việc xin vay. Hồ sơ nộp xong, sau một vòng chạy “tướt bơ” khâu thẩm định, DN ông may mắn lọt vào danh sách được UBND TP HCM chấp nhận chủ trương cho chuyển đổi, nên đã lên kế hoạch phát triển đẩy nhanh dự án với hy vọng sớm ra mắt sản phẩm như tiến độ đề ra, cũng là tranh thủ người mua có thể vay từ gói 30.000 tỉ đồng để mua nhà. Chẳng may, đến đó thì lại kẹt… Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012. Theo các quy định trước đây thì nếu như dự án thuộc khu đô thị đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 thì khi tiến hành xây dựng, DN không phải xin phép, nhưng nay theo quy định tại Nghị định 64 thì bất kể dự án nào khi xây dựng đều phải có giấy phép…Thế là DN ông lại một vòng chạy… giấy phép nữa, chạy lên chạy xuống Ủy ban mà vẫn chưa triển khai dự án như mong đợi. Quả thật là xin chuyển đổi và được chấp nhận đã khó, triển khai được còn khó hơn”…

Bao giờ... gỡ cho thông ?

Trong khi các dự án nhà ở xã hội chuyển đổi nói riêng và dự án nhà ở xã hội nói chung bị chậm lại, kẹt tốc độ chưa biết bao giờ gỡ cho thông thì nhiều chủ thể, thành viên trên thị trường cũng “dở cười dở mếu” vì mong muốn được tham dự miếng bánh ngon 30.000 tỉ.

Giám đốc một sàn giao dịch địa ốc cho biết tại thời điểm hiện nay, sàn giao dịch của ông đang có tới 5 dự án chào sản phẩm căn hộ, mỗi sản phẩm chỉ chưa tới 1 tỉ đồng/ căn. Thậm chí có sản phẩm chỉ 660 triệu đồng/ căn. Đây đều là sản phẩm nhà ở thương mại và đặc biệt đều có liên kết với ngân hàng hỗ trợ vay vốn dài hạn. Thậm chí, có dự án được ngân hàng hỗ trợ vay vốn lên tới 20 năm. Tuy nhiên, “điều đau khổ nhất là người mua vẫn rất cân nhắc chưa chịu xuống tiền. Không như báo chí các anh chị đã thông tin là các sản phẩm dưới  1 tỉ đồng “khan hàng”, chúng tôi có mà vẫn chưa bán được. Nguyên do là nhiều người mua nhà thường kêu nài các môi giới của sàn phải đứng ra làm việc với chuyên viên ngân hàng để có thể được hưởng lãi suất 6%, ngang với lãi suất hỗ trợ cho vay mua nhà từ gói 30.000 tỉ trong năm nay. Thậm chí có khách hàng còn muốn gặp chủ đầu tư, “mặc cả” chủ đầu phải “làm việc” với ngân hàng để lãi suất năm tới cũng được hưởng như năm nay. Không “làm” được lãi suất thì họ không xuống tiền!”.

Các cơ quan quản lí cần cân nhắc, xem xét lại khi điều chỉnh chính sách nếu thực sự muốn hâm nóng tính tích cực của gói 30.000 tỉ đồng.

Có thể nói gói tín dụng 30.000 tỉ đang giống như mâm bánh mà nhiều người thèm muốn. Muốn tham dự cũng được mà muốn nuốt… nước bọt cũng không xong. Khi miếng bánh đó thậm chí còn được “vẽ” tới dài hạn (vì nguồn cung sản phẩm hiện nay đang được cho là thiếu), thì cục nghẹn có vẻ như càng lớn.

Với thực tiễn thị trường ở phân khúc sản phẩm nhà ở thương mại có diện tích trên 70 m2 vẫn đang chưa tìm được đầu ra và lại là phần phân khúc có nguồn cung tồn đọng nhiều nhất, nhiều chuyên gia cho rằng đây là một thông số, cơ sở để các cơ quan quản lí cân nhắc, xem xét lại khi điều chỉnh chính sách nếu thực sự muốn hâm nóng tính tích cực của gói 30.000 tỉ.  “Đã đến lúc nhà quản lí nên xem xét mở rộng quy định căn hộ trên 70 m2 cũng là đối tượng sản phẩm mà người vay mua được hỗ trợ lãi suất, với cách thức từ 70 m2 trở xuống có giá thấp hơn 15 triệu đồng, người mua sẽ được hưởng gói vay mua nhà/trị giá/diện tích quy định, còn phần diện tích trên 70 m2, giá bán của chủ đầu tư với người mua là thỏa thuận và bên bán, bên mua đều phải nộp thuế theo quy định. Theo cách đó thì Nhà nước vẫn sẽ thu được một phần ngân sách qua thu thuế để bù đắp khoản tài trợ vốn tín dụng lãi suất thấp mà Ngân hàng Nhà nước, cũng là lấy Ngân sách Nhà nước cấp cho các NHTM giải ngân, không hề cho không. Hơn nữa, quy định chỉ hỗ trợ tín dụng cho các đối tượng mua căn hộ dưới 70 m2 với giá  dưới 15 triệu đồng/m2 vẫn được giữ nguyên, quan trọng nhất tháo được khối hàng tồn kho đang làm khổ cả DN, ngân hàng lẫn… xã hội”, một chuyên gia nhận xét.

Cùng với đó, nên xét là quy định mở rộng này sẽ giúp nhiều đối tượng thuộc khối lực lượng vũ trang, cán bộ công nhân viên, nhà giáo…, có thu nhập ở mức trung bình thấp nhưng có hỗ trợ của người thân, gia đình, có khoản tích lũy, tiếp cận và mua được những căn hộ “khá hơn” chuẩn “thu nhập thấp”, cũng là một cách ưu đãi để các đối tượng này được thụ hưởng không gian sống tốt hơn. Trong tương lai, lại càng không lo quá tải hay phá vỡ quy hoạch đô thị vì việc xé nhỏ diện tích căn hộ như cách triển khai hiện nay.
 

Chung quy, giải pháp nào đến lợi ích cho nhiều phía nhất mà lại góp phần vào an sinh xã hội cũng như chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trước nhất là sửa được lỗi quy hoạch thiếu chiến lược của thị trường địa ốc thời gian trước, đều nên là giải pháp cần được các nhà quản lí hết sức quan tâm. Vì điều đó sẽ có ý nghĩa hơn nhiều so với chỉ chú trọng và xây hi vọng quanh mâm bánh mà ngay cả việc muốn được hưởng các... vụn bánh,  thực tế cũng chẳng dễ dàng.