Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS “phản pháo” Bộ Tư pháp

 "Bộ Xây dựng không trái luật!" - đây là khẳng định của ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) trước thông tin Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) cho rằng quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán theo quy định của thông tư 16/2010/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành là chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

* Căn cứ nào để ông cho rằng các quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán quy định tại thông tư số 16 của Bộ Xây dựng không mâu thuẫn với Luật Nhà ở và Nghị định 71?

- Tôi nói như vậy vì Luật Nhà ở và Nghị định 71 không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ, mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ trong HĐMB căn hộ trong thông tư 16 theo 2 phương pháp: Tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để bên bán bên mua tự thỏa thuận lựa chọn cách tính, là vì với cách tính nào thì cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ... đã được Luật Nhà ở và Nghị định 71 quy định và được xác định rõ trong HĐMB. Một lý do khác mà thông tư 16 của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ phải lựa chọn phương pháp tính nào là vì giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự, hai bên có quyền thỏa thuận lựa chọn, Nhà nước không áp đặt được. Hơn nữa, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại thông tư 16 đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ cũng như không mang thêm lợi nhuận cho bên bán.


Trên thực tế, trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành, hầu hết các HĐMB căn hộ nhà chung cư cao tầng đều tính diện tích theo diện tích xây dựng (theo tim tường bao căn hộ và không trừ các diện tích sàn có kết cấu cột, tường chung, hộp kỹ thuật). Sau khi có thông tư 16, mặc dù Bộ Xây dựng có hướng dẫn 2 cách tính diện tích nhưng hầu hết các bên bán và bên mua nhà chung cư đều thỏa thuận lựa chọn cách tính theo tim tường, bởi vì cách tính này dễ hiểu, dễ tính, chính xác hơn. Các HĐMB căn hộ chung cư ký trước và sau khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành hầu như không xảy ra khiếu kiện; chỉ gần đây, khi thị trường BĐS đóng băng, giá giảm thì mới xảy ra tình trạng khiếu nại, mặc dù hai bên đã thỏa thuận ký kết HĐMB, trong đó đã xác định rõ cách tính diện tích và giá bán nhà ở.

* Tuy nhiên, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật vẫn cho rằng quy định tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo cách tính tim tường là không hợp lý, ý kiến của ông thế nào?

- Về vấn đề này, Bộ Xây dựng nhận thấy, thông tư 16 có hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán để các bên lựa chọn, nhưng tại quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28.5.2008 của Bộ Xây dựng lại chưa hướng dẫn cụ thể về việc thu phí dịch vụ quản lý vận hành theo diện tích sử dụng hay theo diện tích sàn xây dựng, nên có thể dẫn đến sự chênh lệch, tuy không nhiều, trong việc đóng phí quản lý vận hành giữa các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư có cùng diện tích sàn xây dựng, có cùng số người sử dụng trong căn hộ nhưng lại có diện tích sử dụng khác nhau (diện tích thông thủy). Nếu lấy diện tích sàn xây dựng căn hộ trong HĐMB nhà chung cư để xác định mức phí quản lý vận hành nhà chung cư thì chưa thật hợp lý.

* Nói như vậy thì ông có cho rằng các quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán cần phải sửa đổi không, nhằm khắc phục điểm chưa hợp lý của cách tính tim tường hiện nay?

- Hiện nay, trong quá trình nghiên cứu, xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như qua tổng kết, hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo luật, Bộ Xây dựng đã đưa vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán. Theo đó, thống nhất một cách tính là tính theo kích thước thông thủy. Quy định này đã nhận được sự nhất trí cao của các bộ, ngành và các tổ chức, cá nhân có liên quan. Hiện nay, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang hoàn thiện lại theo yêu cầu của Chính phủ trước khi trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến vào kỳ họp thứ bảy và thông qua vào kỳ họp thứ tám - năm 2014.

Xin cảm ơn ông!