Chuyển trọng tâm sang nhà ở xã hội

Đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, chủ trương tháo gỡ khó khăn cho thị trường gắn với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội đã đạt được kết quả quan trọng. Lượng giao dịch thành công tăng, giá ổn định, tồn kho BĐS giảm…

Trong năm 2014, thị trường Hà Nội đã có 11.450 giao dịch BĐS thành công, tăng gấp 2 lần so với năm 2013. Còn tại TP Hồ Chí Minh, có 10.350 giao dịch thành công, tăng 30% so với năm trước. Cùng với đó, mặt bằng giá nhà ở nhìn chung ổn định. Trong đó, nhiều dự án trong giai đoạn 2011-2013 giá giảm tới 30%, nhưng 12 tháng qua đã đứng không còn giảm tiếp. Thậm chí, tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng tăng giá nhẹ 1%-2% so với năm 2013. Cơ cấu hàng hóa BĐS được điều chỉnh hợp lý.

Theo thống kê, các địa phương có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng hơn 38.800 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu diện tích cho phù hợp nhu cầu thị trường. Nhờ lượng giao dịch tăng, chủ đầu tư chủ động chuyển đổi dự án với trọng tâm phát triển nhà ở xã hội, tồn kho BĐS tiếp tục giảm mạnh. Tính đến cuối tháng 12-2014, giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng, tương đương 21% so với tháng 12-2013; giảm 54.659 tỷ đồng, tương đương 42% so với quý I-2013.

Thông tin đáng chú ý từ ngân hàng là dư nợ tín dụng BĐS tăng trưởng 14% so với thời điểm 31-12-2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (là 13%). Đặc biệt, BĐS đứng thứ hai trong các lĩnh vực về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Năm 2014, đã có 35 dự án kinh doanh BĐS đăng ký mới với tổng vốn đăng ký mới và bổ sung hơn 2,5 tỷ USD, trong khi con số này năm 2013 là 23 dự án với số vốn 757 triệu USD. Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nhà ở xã hội phát huy tác dụng. Tính đến cuối tháng 12-2014, có 5 ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay 9.417 tỷ đồng. Tốc độ giải ngân 6 tháng cuối năm tăng gấp 2 lần 6 tháng đầu năm, nhất là sau khi Chính phủ quyết định bổ sung đối tượng cho vay và nới thời hạn vay. Nhờ vậy, nhiều dự án nhà ở xã hội đã triển khai khi tiếp cận với vốn rẻ, tạo thêm nguồn cung cho thị trường.

Theo đánh giá của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong bối cảnh thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng giai đoạn 2011-2012, việc đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường trên quan điểm phải gắn với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia mà trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết lệch pha cung-cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý. Các sản phẩm BĐS chủ yếu phục vụ cho nhu cầu thực của thị trường và khả năng thanh toán của đa số người dân, thực tế đã mang lại hiệu quả quan trọng. Trong đó có việc thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi từ giữa năm 2013 và đà phục hồi tích cực hơn trong năm 2014.

Đánh giá này cũng được nhiều chuyên gia BĐS đồng tình. Tuy nhiên, triển vọng lạc quan cho thị trường vẫn còn nhiều hoài nghi. TS Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) nhận định, việc tái cơ cấu nền kinh tế, xử lý nợ xấu và thoái vốn của doanh nghiệp nhà nước khỏi thị trường BĐS dẫn đến rủi ro đối với các đối tác. Thị trường BĐS thu hẹp số lượng dự án, quy mô sản phẩm, dẫn đến có những phân mảng thị trường vốn tiềm năng sẽ trở nên khó khăn và rủi ro cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, thị trường BĐS vốn mang tính trung-dài hạn vẫn phải tính đến các rủi ro bất ổn kinh tế vĩ mô hay từ tình hình kinh tế thế giới đem lại bên cạnh các tác động tích cực. Chẳng hạn, một số nền kinh tế mới nổi trong khu vực có thể cạnh tranh thu hút vốn đầu tư nước ngoài với Việt Nam.

Chuyên gia BĐS Lê Chí Hiếu cho rằng, thách thức đối với doanh nghiệp BĐS là niềm tin thị trường và yếu tố cơ bản là nguồn tiền mua BĐS phải dựa trên thu nhập của người dân, chưa được giải quyết. Tỷ lệ giao dịch tăng, nhưng phân khúc trung-cao cấp vẫn chưa có chuyển biến tích cực. Mặt khác, trong giải quyết hàng tồn kho BĐS, rất nhiều dự án nằm trong diện khó bán do chủ đầu tư làm tỷ trọng lớn nhà diện tích lớn dẫn đến giá trị cao; cùng với đó việc phát triển dự án không có quy hoạch, kế hoạch nên giờ có chuyển đổi công năng sang nhà xã hội cũng không tìm được nguồn khách.