Cẩn trọng khi mua nhà trên đất thuê

Chuyện tranh cãi ai phải đóng tiền sử dụng đất giữa khách hàng và Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng (PMH) vẫn chưa kết thúc dù đã có tới ba cuộc đối thoại. Từ câu chuyện này đã đặt ra một vấn đề pháp luật cần lưu ý với những ai mua nhà mà chưa được “mua” đất ở dưới nền nhà.

Không riêng PMH, tại một số dự án căn hộ mà chủ đầu tư chỉ được Nhà nước cho thuê đất (trong một thời hạn nhất định), cũng phát sinh tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

Hợp đồng không rõ

Chủ đầu tư dự án cao ốc P. ở quận 1, TP.HCM là một công ty liên doanh với nước ngoài. Theo hợp đồng, công ty này cho khách hàng thuê căn hộ trong vòng 40 năm và hứa bán. Trong thời gian thi công dự án, chủ đầu tư sẽ làm thủ tục xin phép cơ quan chức năng cho bán các căn hộ. Nếu được chấp nhận, chủ đầu tư sẽ làm thủ tục bán căn hộ cho khách hàng. Giá bán tương ứng với giá thuê căn hộ được nêu trong hợp đồng, tuy nhiên toàn bộ chi phí dịch vụ thủ tục, tiền thuế, tiền thuê đất thì khách hàng phải thanh toán.

Gần 700 khách hàng gửi đơn khiếu tố khẩn cấp

Ngày 5-11, 695 khách hàng của Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM) đã có đơn khiếu tố khẩn cấp gửi lãnh đạo các cơ quan chức năng, những người có trách nhiệm xung quanh việc nộp tiền sử dụng đất.

Trong đơn, khách hàng đã dẫn ra hàng loạt quy định liên quan đến Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản cũng như các quy định của UBND TP.HCM... và cho rằng Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Vì nếu phải nộp 100% mới được cấp giấy chủ quyền chẳng khác nào khách hàng phải mua nhà, đất thêm một lần nữa.

Các khách hàng cũng đề nghị cơ quan chức năng làm rõ nghĩa vụ tài chính của công ty trong thời gian qua khi đầu tư dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Việc tranh cãi phát sinh khi gần đây chủ đầu tư yêu cầu khách hàng nộp thuế giá trị gia tăng (VAT) của các hợp đồng thuê. Khách hàng nào không thực hiện đúng theo hợp đồng, chậm trễ trong việc thanh toán tiền thuế thì công ty sẽ thanh lý hợp đồng, cho người khác thuê. Tuy nhiên phía khách hàng cho rằng theo quy định, nghĩa vụ này thuộc chủ đầu tư.

Ngoài ra hai bên còn tranh chấp nhiều nội dung liên quan khác. Nhưng một vấn đề lớn hơn chưa được đặt ra trong hợp đồng: trong trường hợp cơ quan chức năng cho bán căn hộ và chuyển từ thuê sang giao đất cho người mua thì ai sẽ phải đóng tiền sử dụng đất? Liệu có diễn ra tranh cãi tương tự như PMH?

Quyền của doanh nghiệp cũng chưa rõ

Theo cơ quan công chứng, khi được Nhà nước cho thuê đất, chủ đầu tư được quyền sử dụng diện tích đất thuê trong một thời hạn nhất định. Do đó, nếu chủ đầu tư xây dựng nhà đúng các trình tự quy định của pháp luật thì vẫn được quyền bán nhà trên đất thuê.

Khi các bên ký kết hợp đồng mua bán có thể hiểu: chủ đầu tư bán cho khách hàng phần nhà, đồng thời chuyển cho khách hàng phần quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã cho chủ đầu tư thuê. Chính vì vậy, để khách hàng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lâu dài, Nhà nước phải thu hồi quyền thuê đất của chủ đầu tư để cấp đất cho khách hàng.

Thẩm phán Nguyễn Quốc Trung (tòa phúc thẩm tòa án nhân dân tối cao tại TP.HCM) cho biết quy định của pháp luật hiện vẫn chưa rõ ràng về quyền của doanh nghiệp, người được Nhà nước cho thuê đất. Nhiều doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư dự án.

Sau khi bỏ vốn xây dựng nhà ở, căn hộ thì chủ đầu tư được bán nhà cho khách hàng. Nhà thì phải gắn liền với đất, thế nhưng trong trường hợp này “nhà” thuộc sở hữu của chủ đầu tư còn “đất” vẫn là đất thuê. Pháp luật hiện không bắt buộc chủ đầu tư muốn bán nhà phải làm thủ tục chuyển từ thuê đất sang giao đất. Chính vì vậy, khách hàng cần phải tìm hiểu thật kỹ dự án, thỏa thuận về nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Nếu không, những vụ tranh chấp căng thẳng kiểu PMH sẽ tái diễn tại nhiều dự án khác.

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn luật sư TP.HCM, hiện chưa có quy định nào đề cập đến vấn đề khi chuyển từ đất thuê sang đất giao thì nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ tài chính liên quan thuộc về chủ đầu tư hay người mua và hình thức đóng ra sao. Do vậy cần có quy định rõ để tránh sự nhập nhằng về nghĩa vụ.
 

Nên tính luôn tiền sử dụng đất vào giá bán nhà

Trong khi chưa có các quy định rõ ràng, khách hàng mua nhà trên đất thuê cần lưu ý: khi muốn chuyển sang hình thức giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất, mà xu hướng giá đất thường năm sau cao hơn năm trước, có nghĩa tiền sử dụng đất ngày càng tăng.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà nêu rõ khách hàng phải nộp tiền sử dụng đất thì phải ràng buộc chủ đầu tư về thời điểm làm thủ tục giao đất, cấp giấy chủ quyền. Nếu vì lý do gì đó khiến thủ tục bị chậm trễ thì chủ đầu tư cũng phải gánh một phần nghĩa vụ này. Tốt nhất là nên tính luôn tiền sử dụng đất vào giá bán nhà, khi đó việc nộp tiền sử dụng nhanh hay chậm thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Vì trong nhiều trường hợp cho thấy chủ đầu tư có thể chủ động làm thủ tục để cơ quan chức năng giao đất, cấp giấy chủ quyền cho khách hàng, nhưng họ đã không làm mà cố tình dây dưa.

Mục đích để khi khách hàng chuyển nhượng qua lại thì chủ đầu tư được thu phần trăm trên giá trị hợp đồng qua mỗi lần chuyển nhượng.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO