Bồi thường theo thời hạn sử dụng đất còn lại

Thửa đất còn thời hạn sử dụng nhiều hơn được bồi thường nhiều hơn so với thửa đất còn thời hạn sử dụng ít hơn.

Đó là điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn trong Dự thảo nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vừa được Bộ TN&MT đưa ra lấy ý kiến các địa phương.

Thời hạn khác nhau thì bồi thường khác nhau

Cụ thể, việc bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, tức là đất sản xuất, kinh doanh phải căn cứ vào thời hạn sử dụng đất còn lại. Quy định trên áp dụng với cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư đang có đất này được giao đất, được thuê đất trước và sau 1-7-2014, thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.

Điều này khác với Luật Đất đai 2003, với loại đất trên không quy định bồi thường theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà tất cả trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường như nhau.

Minh họa cho điểm mới này, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai), đưa ra ví dụ: Theo Luật Đất đai 2003, hai thửa đất gần nhau được giao để sản xuất, kinh doanh với thời hạn 50 năm. Một thửa được giao trước, ông A đã sử dụng 20 năm, một thửa được giao sau, bà B đã sử dụng 10 năm. Khi thu hồi đất, hai thửa đất này được bồi thường như nhau. Như vậy là không hợp lý.

Cũng theo ông Tuân, việc bồi thường cào bằng như lâu nay đối với đất sản xuất, kinh doanh khiến Nhà nước bị thiệt. Vì đất đã được sử dụng rồi nhưng vẫn được bồi thường hoàn toàn, chỉ nhà đầu tư được giao, được thuê đất là có lợi.

Khắc phục tồn tại này, theo Luật Đất đai 2013 và Dự thảo nghị định hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì với trường hợp trên, thửa đất còn thời hạn sử dụng nhiều hơn sẽ được bồi thường nhiều hơn so với thửa đất còn thời hạn sử dụng ít hơn.

Đất lúa không thay đổi

Việc bồi thường theo thời hạn như trên không được áp dụng với đất ở và đất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/1993. “Vì đất ở là giao vĩnh viễn. Với đất nông nghiệp, tuy là giao có thời hạn nhưng thực chất cũng là giao vĩnh viễn. Chỉ khi người sử dụng không có nhu cầu sử dụng trả lại đất hoặc Nhà nước cần lấy đất đó để làm việc khác thì Nhà nước mới thu hồi” - ông Tuân giải thích.

Để giải quyết những vấn đề phát sinh, dự thảo nghị định hướng dẫn: Đối với những dự án, hạng mục đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đang thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được phê duyệt trước khi nghị định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phương án đã phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định nghị định này.

Không bồi thường với đất dự án bỏ hoang

Ông Tuân cho biết Luật Đất đai 2013 vừa được ban hành có điểm mới tháo gỡ được vướng mắc hiện nay. Theo đó, không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Theo Luật Đất đai 2003, với vi phạm trên, khi thu hồi, Nhà nước phải bồi thường chi phí mà nhà đầu tư đã đầu tư vào đất. “Với quy định ấy, hầu hết trường hợp có vi phạm như vậy Nhà nước không thu hồi được vì không có tiền để bồi thường” - ông Tuân nói và lấy ví dụ cụ thể - “Khu đô thị, KCN mà tiến độ sử dụng đất chậm nhưng ở đó người ta đã đầu tư hàng chục, hàng trăm tỉ đồng thì Nhà nước không có đủ tiền để bồi thường. Vì vậy Nhà nước không thể thu hồi được đất này. Quy định mới trong Luật Đất đai 2013 đã khắc phục được tồn tại của luật cũ”.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. (Luật Đất đai 2013)

Việc bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện trong các trường hợp: Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, mà tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, thời hạn sử dụng vẫn còn; đất Nhà nước giao sử dụng có thời hạn trước 1-7-2014, ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, mà tại thời điểm thu hồi đất, thời hạn sử dụng vẫn còn. (Dự thảo nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư)