Liệu có cứu được thị trường bất động sản?

Quy định mới nhất của bộ Xây dựng (mà có tờ báo đã dùng tựa Được phân lô bán nền trở lại) là cho phép các chủ dự án không phải bán nhà mà có thể bán đất cho người dân tự xây nhà ở. Chủ trương này đã tạo sự dễ thở hơn cho thị trường nhà đất nhưng liệu nó có phải là liều thuốc để chữa trị cho thị trường?

Thụt lùi về chính sách

Quy định cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền được nêu rõ trong thông tư liên tịch 20 giữa bộ Tư pháp và bộ Xây dựng. Thông tư này nhằm hướng dẫn chi tiết một số nội dung của nghị định số 11/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Cụ thể, thông tư quy định tuỳ theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của bộ Xây dựng.

Việc xem xét các khu vực được chuyển QSDĐ đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Khu vực được chuyển QSDĐ phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như: đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước... theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.

Các lô đất chuyển nhượng để người dân tự xây dựng nhà ở không nằm trong các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Người dân tự xây dựng nhà ở phải xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Điều đáng quan tâm, vào giữa năm 2011, chính bộ Xây dựng báo cáo đề xuất với Thủ tướng Chính phủ xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị. Lúc ấy bộ Xây dựng cho rằng, chủ trương này là cần thiết và “nếu không làm mạnh việc xoá bỏ phân lô, bán nền thì lợi ích sẽ chỉ phục vụ cho các chủ đầu tư và giới đầu cơ, trong khi rủi ro và thiệt hại sẽ luôn rơi vào người tiêu dùng.

Thậm chí cuối năm 2012, trong các đề xuất nhằm giải cứu thị trường bất động sản bộ Xây dựng vẫn khẳng định: “Thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết của các chủ đầu tư, của người mua nhà trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và hoàn thiện nhà ở”. Thế nhưng, mọi quyết tâm hạn chế đầu cơ lúc trước của bộ Xây dựng đã đổi chiều bằng thông tư 20.

Có cứu nổi thị trường?

Theo các chuyên gia, việc cho phép tiếp tục phân lô bán nền là nhằm “gỡ khó” cho các chủ đầu tư đang mắc kẹt, tăng tính thanh khoản cho các dự án. Tuy nhiên, trong quá khứ hình thức phân lô bán nền đã khiến thị trường rơi vào cảnh hỗn loạn và hậu quả hiện nay là hàng trăm khu đô thị bỏ hoang, các khu biệt thự, nhà liền kề không người ở.

Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thủ phạm của những khu ổ chuột, của nạn đầu cơ là chính sách phân lô hộ lẻ trước đây chứ không phải phân lô bán nền theo những quy định tại thông tư 20. Nguyên nhân là, phân lô hộ lẻ trước đây không coi trọng quy hoạch, không coi trọng hạ tầng mà chỉ giải quyết được chỗ ở cho dân. Trước đây, người dân chỉ cần lấy một khu đất, có thể là đất nông nghiệp, làm quy hoạch 1/500, phân lô rồi đem bán. Các doanh nghiệp cũng chỉ chăm chăm vào phân lô mà không dành đất để xây dựng đường sá, khu vui chơi giải trí dẫn đến nhiều dự án bỏ hoang vì thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Những khu dân cư hình thành rơi vào tình trạng lụp xụp, chất lượng đời sống sụt giảm, bộ mặt đô thị bị phá nát.

Một doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết, quy định cho phép phân lô bán nền đã giảm bớt gánh nặng về chi phí đầu tư, tức là không phải bỏ tiền xây móng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản khó khăn là do tổng hợp nhiều nguyên nhân, trong đó hàng tồn kho, nợ xấu, thất nghiệp… mới là những nguyên nhân chính. Trong năm 2013, với nghị quyết 02 được ban hành, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng ra đời, nhiều người hy vọng những tồn tại của thị trường sẽ được giải quyết. Nhưng đến nay, toàn bộ gánh nặng này đã được chuyển qua năm 2014 nên cũng tạo “niềm tin” năm tới thị trường sẽ được giải cứu.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM, trên thực tế, hình thức kinh doanh phân lô bán nền, thực chất không phải là bán bất động sản mà là bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Nó không khác biệt lắm so với bán nhà trên giấy. Nếu hình thức phân lô bán nền được phép triển khai sẽ kích thích rất nhiều người chỉ ngồi găm đất chờ lên giá để bán, tạo ra sự khan hiếm giả tạo. Nếu cấm phân lô bán nền, cấm bán nhà hình thành trong tương lai là buộc các nhà đầu tư bất động sản về đúng với vị trí của một nhà đầu tư phát triển tạo lập nên công trình bất động sản, khi công trình có thể đưa vào sử dụng mới được bán như một hàng hoá.

Như thế, nhà kinh doanh phải đầu tư dự án hoàn chỉnh chứ không làm mỗi việc xin dự án xong là đã bán.