Bỏ giao dịch qua sàn: Vì sao nên nỗi?

Sau hơn 7 năm Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, cả ngàn sàn giao dịch bất động sản đã ra đời nhằm phục vụ mục tiêu rất tốt đẹp là “minh bạch hóa thị trường bất động sản”. Thế nhưng, tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mà Chính phủ đang trình Quốc hội, quy định “giao dịch bất động sản phải qua sàn” lại bị hủy bỏ. Vì sao nên nỗi?

Mục tiêu tốt đẹp

Còn nhớ, năm 2005, Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) được giao soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Trong rất nhiều nội dung của dự luật này, có quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Ông Chu Văn Chung, Vụ trưởng Vụ Pháp chế cho biết, vào thời điểm đó, mục đích của việc bắt buộc mua, bán bất động sản phải qua sàn là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người mua, đồng thời kết nối với thị trường hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, giao dịch qua sàn có thể quản lý tốt hơn thông tin về giá cả, về tính pháp lý của sản phẩm...

Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2007, hàng ngàn sàn giao dịch bất động sản đã hình thành. Bộ Xây dựng còn giao cho Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thành lập Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam với hàng trăn sàn giao dịch từ Nam ra Bắc đăng ký tham gia.

Thời điểm đó, ông Chung cho biết, Bộ Xây dựng kỳ vọng thông qua Mạng sàn sẽ kết nối thông tin của tất cả các sàn giao dịch trên cả nước, làm sao để ngồi tại Hà Nội có thể biết được một ngôi nhà tại TP. HCM đã được bán cho ai? Có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay không?...

Không những thế, Bộ Xây dựng còn muốn thông qua các giao dịch đã được công khai trên sàn, có thể thống kê và đưa ra những dự báo về quy mô, giá cả, xu hướng … của thị trường nói chung và từng khu vực, từng địa phương nói riêng. Làm được điều  này, theo ông Chung, là chúng ta đã xây dựng được một “hàn thử biểu” , để từ đó cơ quan quản lý hoạch định chính sách phát triển thị trường tốt hơn, DN kinh doanh bất động sản có những điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu. Và cuối cùng là giúp người dân  có những quyết định phù hợp với nhu cầu, điều kiện của mình.

Nhưng khó thực hiện

Cho đến tháng 3/2013, theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch bất động sản được thành lập, trong đó Hà Nội có 469 sàn, TP. HCM có 397 sàn, với tổng số người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản lên tới hơn 35.000. Nhiều sàn giao dịch còn lập các sàn “con” của mình tại các khu vực hoặc địa phương khác, nơi có những dự án đang “nóng” mà không được tính vào con số thống kê nêu trên.

Tuy số lượng các sàn giao dịch bất động sản phát triển mạnh, nhưng chất lượng không đi kèm và bắt đầu xuất hiện nhiều hiện tượng không hay. Trước tiên là quy định sàn giao dịch phải có “diện tích tối thiểu 50 m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động”; hay quy định “phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới. Nếu có dịch vụ định giá bất động sản, phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp”. Để đáp ứng yêu cầu trên, các sàn phải “chạy” rất vất vả, nhưng có những điều kiện rất khó có thể đáp ứng như quy định về diện tích sàn giao dịch chẳng hạn.

Ngoài ra, Giám đốc một sàn giao dịch địa ốc tại Hà Nội cho biết, theo quy định của Bộ Xây dựng, định kỳ các sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo hoạt động giao dịch. Nhưng nhiều sàn không thể báo cáo do những thông tin giao dịch của khách hàng phải cam kết “bảo mật”.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch bất động sản miền Bắc cho biết, quy định của pháp luật tuy đã có nhưng việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng. Rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa, nhưng không báo cáo Sở Xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn. Cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay.

Chính vì vây, cả hai mục tiêu là công khai thông tin và dự báo thị trường mà Ban soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản đề ra ban đầu đều không thực hiện được. Các sàn hoạt động nhiều khi hỗn độn, vàng thau lẫn lộn khiến nhiều khách hàng như “chim chích vào rừng” khi gõ cửa những địa chỉ này mong tìm một chốn an cư.