BĐS: Phân loại càng rõ, chỉ số giá càng chuẩn

Chỉ số giá giao dịch bất động sản (BĐS) theo từng quý của cơ quan quản lý Nhà nước đã trở thành một kênh thông tin quan trọng.

Không thể đong đếm giá trị ảnh hưởng của chỉ số được công bố, nhưng với sức lan tỏa của thông tin như hiện nay, những tín hiệu "âm" hay "dương" của các con số sẽ dễ dàng tác động đến tâm lý giao dịch của thị trường. Để làm rõ hơn về cách thức thu thập dữ liệu, phương pháp đánh giá để xây dựng chỉ số, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Mạc Đình Minh - Trưởng phòng Quản lý Kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội (ảnh bên).

* Chỉ số giá BĐS quý II/2014 vừa được Sở Xây dựng công bố có những khác biệt so với chỉ số công bố của một số đơn vị tư vấn. Theo ông, điều này có khiến những người dân đang quan tâm đến phân khúc chung cư băn khoăn?

- Chỉ số giá BĐS được xây dựng trên cơ sở quy định của Thông tư 20/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Mặc dù Thông tư có đặt vấn đề khuyến khích các đơn vị tư vấn xây dựng chỉ số giá theo hướng dẫn. Nhưng thực tế các đơn vị như CBRE, Savills… đều có những cách thức xác định chỉ số của riêng mình, đặc biệt, trong việc lựa chọn phân khúc chung cư để xác định chỉ số giá. Cách thu thập số liệu khác nhau và xây dựng phương pháp đánh giá khác nhau sẽ cho ra kết quả không giống nhau. Chỉ số giá giao dịch BĐS do Sở Xây dựng công bố là cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo. Hiện nay, chưa có đơn vị nào khẳng định được số liệu công bố chỉ số đánh giá thị trường BĐS là chính xác tuyệt đối do Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu chuẩn và kịp thời.

Qua khảo sát, chúng tôi nhận thấy, trong quý II/2014, thị trường BĐS cũng sôi động, tuy nhiên phân khúc sôi động hơn cả là nhà ở xã hội. Một số dự án như 143 Trần Phú, 30 Phạm Văn Đồng hay Trung Văn mở rộng, Rice City Linh Đàm... rất được chú ý. Tuy nhiên, phân khúc này không phải là loại sản phẩm được đưa vào để tính chỉ số giá BĐS của địa phương (cụ thể là Hà Nội).

Nguyên do bởi, phân khúc này không hoàn toàn mang tính thị trường, được hưởng rất nhiều ưu đãi từ Nhà nước bằng các chính sách như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế thu nhập DN, chi phí lãi vay... Thế nhưng, phân khúc nhà ở xã hội có thể vẫn được các đơn vị tư vấn lựa chọn đưa vào chỉ số giá.

Với chỉ số vừa được công bố cho quý II/2014, sự giảm giá diễn ra ở các phân khúc từ bình dân đến trung, cao cấp và ở hầu hết các địa bàn. Để nhìn nhận cho thấu đáo vấn đề, cần quay trở lại với chỉ số giá BĐS của quý I/2014 và quý IV/2013. Có thể thấy vào quý I/2014, chỉ số giá BĐS của một số đơn vị tư vấn lại giảm sâu (khoảng 3%) so với quý liền trước. Trong khi đó, thực tế của quý I, thị trường đã sôi động. Chỉ số giá BĐS quý I/2014 do Sở Xây dựng ban hành ghi nhận mức tăng so với quý IV/2013. Chính sự khác biệt này của quý I đã dẫn đến sự trái chiều của chỉ số quý II, mức tăng diễn ra trong quý I đã được một số đơn vị ghi nhận vào quý II như một phép tính "bù". Thực ra, so với thời điểm gốc và quý I thì mức giá của quý II có biến động rất nhẹ.


* Xin ông cho biết, những yếu tố nào đang được lựa chọn để xây dựng chỉ số giá giao dịch BĐS các quý?

- Số liệu của Sở Xây dựng dựa trên nhiều yếu tố, nhiều kênh và chúng tôi cho rằng, chỉ số đưa ra là tương đối chính xác. Số liệu được Sở Xây dựng tổng hợp từ các nguồn gồm có Cục Thuế Hà Nội, các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn, văn phòng đăng ký đất và nhà, UBND các quận, huyện, kết quả khảo sát do đơn vị tư vấn thực hiện. Ngoài ra, có tham khảo các đơn vị như CBRE, Savills… về đánh giá tình hình kinh tế vĩ mô, vi mô. Nguồn số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội là nguồn mở rộng trên cơ sở khảo sát rất nhiều phân khúc, địa bàn, dự án. Để đưa ra chỉ số phải qua liên ngành TP (gồm Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở TN&MT, Cục Thuế) xác định, cân nhắc trên từng phân khúc.

* Tại sao chỉ số của quý II lại giảm, trong khi nhìn thị trường thì có vẻ vẫn khá ổn, thưa ông?

- Qua khảo sát chúng tôi nhận thấy, phân khúc chung cư cao cấp, trung cấp có giá 30 triệu đồng/m2 trở lên không sôi động bằng thời điểm đầu năm. Giao dịch hiện chủ yếu là mua đi, bán lại. Đó phần nhiều là do yếu tố tâm lý đầu năm muốn mua nhà. Nhà ở thương mại ở Hà Nội hiện có khoảng 200 dự án xây dựng nhà chung cư nhưng người dân đặc biệt ưu tiên đến diện tích phù hợp khoảng 70 - 80m2, giá trên dưới 15 triệu đồng/m2.

Thị trường BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chính sách, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng... bởi vậy, khi xác định chỉ số phải xem xét, quan sát những tác động, ảnh hưởng. Nhìn chung, biến động kinh tế vĩ mô trong quý II/2014 không kích thích sự tăng trưởng của thị trường BĐS. Cụ thể, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 4 của Hà Nội chỉ tăng 0,12% so với tháng trước, CPI tháng 5 giảm 0,07% so với tháng 4, CPI tháng 6 tăng 0,08% so với tháng 5. Đặc biệt, trong đó, CPI nhóm vật liệu xây dựng giảm 5 tháng liên tiếp, ảnh hưởng tương đối đến thị trường BĐS. Ngoài ra, các yếu tố vĩ mô khác như tỷ giá ngoại tệ (USD/VND) tăng, tỷ lệ thất nghiệp tại khu vực thành thị là 3,75% (tăng so với cùng kỳ năm trước theo báo cáo của Tổng Cục Thống kê) là các yếu tố ảnh hưởng tới sự tăng trưởng của các thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng.


* Thông tư 20 được ban hành năm 2010, từ lúc đó các địa phương mới bắt đầu triển khai việc xây dựng chỉ số giá BĐS. Phản ánh của nhiều địa phương cho thấy, quy định của Thông tư còn có những điểm chưa phù hợp thực tế. Vậy, thực tế triển khai xây dựng chỉ số BĐS ở Hà Nội có khó khăn gì, thưa ông?

- Khó khăn chính hiện nay trong việc xác định chỉ số BĐS là thông tin thu thập và việc phân loại chung cư. Chính vì vậy, vừa qua, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến của các địa phương để điều chỉnh Thông tư 20. Chúng tôi cũng đang nghiên cứu về việc phân loại chung cư, sao cho gắn với thực tế. Đồng thời làm rõ, xác định chỉ số BĐS cho từng loại hình. Bởi, càng rõ chủ thể, càng rộng, thì càng sát thị trường hơn.
Thực tế, chung cư có rất nhiều loại, trước đây chỉ phân định chung cư có thang máy hay không. Nhưng bây giờ không thể phân loại đơn giản như thế, bởi thị trường rất đa dạng. Có những chung cư trung cấp nhưng có cả bể bơi, khu thương mại, dịch vụ tiện ích... Loại chung cư này ngày càng phổ biến hơn. Bây giờ không chỉ có DN nước ngoài làm chung cư cao cấp mà các DN trong nước như Vingroup có đủ tiềm lực, năng lực để tham gia phân khúc này. Thị trường BĐS còn có nhiều phân khúc khác như nhà phân lô trong khu đô thị, nhà riêng lẻ, nhưng bây giờ vẫn chỉ tập trung vào chung cư, phân khúc đang được quan tâm nhiều nhất.

* Người dân khi mua nhà muốn tham khảo về giá để có sự so sánh và chọn lựa. Vậy, theo ông nên dựa vào những số liệu, kênh thông tin nào để có cái nhìn chính xác về thị trường?

- Người dân có nhu cầu mua nhà muốn tham khảo về giá và để có sự so sánh, chọn lựa cũng như có cái nhìn sát với thị trường thì cần phối hợp phân tích các nguồn thông tin khác nhau và tìm hiểu biến động của thị trường chứng khoán, chính sách tín dụng, lãi suất và các chính sách khác có liên quan đến lĩnh vực BĐS của Nhà nước. Thông thường, thị trường BĐS sẽ biến động cùng chiều với thị trường chứng khoán và chịu nhiều tác động của lãi suất cho vay.

* Xin cảm ơn ông!