Thị trường căn hộ tăng thanh khoản: Thực hay ảo?

Đầu năm 2014, thanh khoản thị trường căn hộ tại Hà Nội bất ngờ tăng mạnh. Sự hồi phục của thị trường căn hộ được đánh giá là do người có nhu cầu ở thực quyết định mua nhà. Tuy nhiên, sự thật có thể không phải như vậy.

10% mua nhà ở thực?

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, rất nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đều cho rằng, phần lớn khách hàng mua nhà hiện nay là những người có nhu cầu mua nhà để ở.

Tuy nhiên, trao đổi với PV mới đây, ông Trần Như Trung, từng làm Phó giám đốc Công ty tư vấn, nghiên cứu bất động sản Savills Việt Nam, hiện là Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh khẳng định: Chỉ có 10% số lượng căn hộ bán ra hiện nay là cho người có nhu cầu ở thực.

Ông Trung khẳng định, số liệu ông đưa ra dựa trên báo cáo mới nhất của Worldbank về bất động sản Việt Nam và nhiều kết quả nghiên cứu đáng tin cậy khác mới đây.

Cụ thể, theo ông Trung, từ năm 2012 đến nay, cầu thực của thị trường căn hộ chỉ chiếm 5 – 10% giao dịch. Trong đó, năm 2012, cứ 100 căn hộ được chào bán, chỉ có 5 căn hộ khách mua phục vụ cho nhu cầu ở thực, còn lại là mua để đầu cơ. Năm 2013, số lượng căn hộ chào bán thành công cho người có nhu cầu ở thực vẫn giữ nguyên. Song, vì thị trường quá khó khăn nên hầu như không có đầu cơ trong giai đoạn này.

Đến năm 2014, thanh khoản thị trường căn hộ tăng mạnh. Tuy nhiên, thanh khoản tăng do yếu tố đầu cơ lớn dần.

Cũng theo ông Trung, tình trạng đầu cơ trên thị trường không chỉ xuất hiện với nhà giá rẻ hoặc trung bình, mà căn hộ cao cấp cũng bị đầu cơ. Chính vì thế mới xuất hiện hàng loạt dự án căn hộ cao cấp xuất hiện giá chênh.

Đầu cơ “lũng đoạn”

Trao đổi với PV, ông Lê Ngọc Quỳnh, đại diện sàn giao dịch Nhà đất 24h cũng cho rằng, thị trường căn hộ những tháng đầu năm 2014 tại Hà Nội bị giới đầu cơ chi phối. Tuy nhiên, theo ông Quỳnh, nhu cầu mua nhà để ở thực hiện nay rất lớn.

Theo lý giải của ông Quỳnh, thị trường căn hộ Hà Nội, trừ các quận Long Biên, Hà Đông hiện đã bội thực dự án, thì nguồn cung căn hộ tại các quận nội thành Hà Nội hiện chưa đáp ứng được 70% nhu cầu. Vì thế,  bình luận về sự tham gia quá lớn của giới đầu cơ, ông Quỳnh cho rằng, con số 10% căn hộ bán ra được bán cho người có nhu cầu thực là thiếu cơ sở.

Cũng theo ông Quỳnh, việc đầu cơ chỉ xuất hiện khi nhu cầu thực tăng cao, sau một thời gian dài thị trường đi xuống đã làm tăng nhu cầu mua nhà để ở. Vì thế, thanh khoản thị trường căn hộ tăng mạnh trong những tháng đầu năm. Tình trạng này thu hút giới đầu cơ tham gia thị trường mua vào rồi bán ra kiếm lời. Trong khi đó, một số doanh nghiệp cũng tranh thủ tăng giá bán để tối đa hóa lợi nhuận.

Khảo sát của PV cho thấy, tại Hà Nội, hàng loạt dự án trên địa bàn đã được chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán trong quý II. Các dự án được điều chỉnh giá có thể kể đến như: Hòa Bình Green City tại quận Hai Bà Trưng, dự án Golden West tại Thanh Xuân, hay Thăng Long Number One tại Nam Từ Liêm… Trong khi đó, thị trường xuất hiện hàng loạt dự án loạn giá chênh trong các đợt mở bán, với tiền chênh dao động từ 50 - 200 triệu/căn hộ.

Những dự án loạn giá chênh tại Hà Nội trong quý II/2014 có thể kể đến như: Dự án CT 1 Trung Văn, dự án Green Stars Phạm Văn Đồng, dự án HH 4 Linh Đàm, hay Saphire Palace Nguyễn Trãi…

Với kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục thăng hoa, các nhà đầu cơ không ngại mua đi bán lại căn hộ tại các dự án có vị trí tốt, khiến giá chênh căn hộ tại một số dự án bị đẩy lên rất cao. Tuy nhiên, như  ĐTCK từng phản ánh, hiện thị trường bước vào tháng Ngâu, thanh khoản của phân khúc căn hộ giảm mạnh đã khiến nhiều nhà đầu tư phải xả hàng cắt lỗ tại nhiều dự án.