BĐS cho thuê: Hiệu quả nhờ… tự phát?

Tự phát, đủ điều bất cập cho người thuê lẫn nhà quản lý đối với mảng BĐS cho thuê, nhưng lại cho thấy hiệu quả vượt trội (!)

Tại Hội nghị Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS mới đây, nhiều ý kiến của lãnh đạo các cấp quản lý đều thừa nhận cần thiết tập trung hơn cho phát triển nhà ở cho thuê. Có người nhận định, nước ta hiện chỉ có nhà cho thuê tự phát, nên không ổn định về giá lẫn thời gian thuê.

Cầu luôn vượt cung

Chưa có số liệu chính xác – thống nhất từ cơ quan chức năng đủ thẩm quyền về tỷ lệ hấp thụ nguồn cung cho thuê so với nhà để ở tại những đô thị lớn, đông dân như Hà Nội. Đưa ra nhận định về "cung không đủ sức đáp ứng cầu" trong mảng cho thuê nhà đất, là dựa trên kết quả tìm hiểu tại nhiều sàn giao dịch BĐS đang "ăn nên làm ra" tại đất Hà thành thời gian qua.

Trung Hòa – Nhân Chính, Nguyễn Xiển, Phạm Hùng, Lê Đức Thọ, Hai Bà Trưng, Lý Thường Kiệt, Bà Triệu, Hoàng Quốc Việt, Bưởi, Đội Cấn… là điểm tập trung nhiều sàn giao dịch BĐS danh tiếng xưa nay. Hiện, Trung Hòa – Nhân Chính (Hoàng Đạo Thúy, Nguyễn Thị Định, Trung Yên, Trung Kính) trở nên "vượt trội" so với phần còn lại, nhờ khả năng sinh tồn ngoạn mục qua "sóng gió" thị trường 3 năm qua.

Cách đây hơn 1 năm, nguyên lãnh đạo một sàn giao dịch BĐS ở tòa nhà 17T1, khẳng định: giữa hàng cho thuê và hàng để bán, cho thuê luôn có tốc độ giao dịch vượt trội dù giá trị bị sụt giảm đáng kể. Khi ấy, những căn hộ thuộc loại cho thuê giới thiệu tới khách hàng bao gồm cả chung cư thương mại chuyển mục đích (dự án) và nhà thổ cư được xây dựng tự phát. Có khi môi giới còn không kịp tìm nhà cho khách đi thuê.

Quý I/2014, lượng cầu cho thuê vẫn gia tăng đều đặn với đòi hỏi khắt khe hơn từ khách hàng. "Chiều được khách rất gian nan. Họ yêu cầu giá rẻ, lại muốn đủ đồ và đóng tiền từng tháng đối với những căn cho thuê vị trí đẹp, tiện giao thông. Nhưng bù lại, khả năng giao dịch thành công và giá trị hợp đồng rất khả quan so với mảng bán nhà "ì ạch" suốt nhiều tháng qua", Lan Hương, một môi giới có thâm niên 5 năm làm việc tại nhiều sàn giao dịch "có máu mặt" ở khu Trung Yên chia sẻ.

Thậm chí, tìm hiểu qua nhiều khu có số lượng nhà trọ cao tầng, khu trọ theo kiểu "tự phát" ở địa bàn Q.Thanh Xuân, Cầu Giấy và Hoàng Mai, vô số chủ nhà đều thừa nhận "nhà chưa xây xong đã kín khách đặt tiền thuê". Nhà xây mới, khép kín hiện đại với 13-20m2, giá thuê 1,5-2,5 triệu đồng/tháng, đóng tiền 1-3 tháng một lần thường xuyên "cháy hàng", đang cho thấy thực tế: nhu cầu về nhà ở diện tích nhỏ (vừa đủ), giá thành thấp vẫn chưa được doanh nghiệp và nhà quản lý quan tâm đúng mức.

Vì sao nên nỗi

Một đại diện lãnh đạo của Hiệp hội BĐS Việt Nam từng nói: "Làm chính sách cũng là một nghệ thuật", quả không sai. Mà nghệ thuật vốn dĩ rất khó minh định, bóc tách theo từng quy luật, phép tắc. Áp vào trường hợp chính sách cho phát triển BĐS cho thuê tại Việt Nam, cũng có phần nào dễ hiểu.

Nhà quản lý, giới hoạch định chính sách đều thừa nhận thực trạng doanh nghiệp BĐS chỉ "mải mê" xây nhà để bán nhằm kiếm lợi, thu vốn nhanh. Trong khi đó, "sân chơi" BĐS cho thuê vẫn chưa ghi nhận sự vào cuộc một cách "hồ hởi" của các đơn vị tạo lập nhà đất uy tín, thương hiệu như HUD, Vinaconex, Handico, Licogi hay Vingroup. Bởi vẫn là chính sách thiếu (hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư dài hơi) và yếu (bộc lộ khoảng trống tạo nên những bất cập, xung đột giữa khách hàng, doanh nghiệp và đa phần không thể "bảo vệ" quyền lợi người thuê nhà).

Đối với thị trường BĐS còn mới chập chững, chính sách quản lý mang tính định hướng tối cần thiết cho mỗi yếu tố tham gia. Kể từ các mốc quan trọng như năm 2003 (Luật Đất đai), năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở), năm 2011 (BĐS bắt đầu trạng thái sa sút, hậu quả từ vỡ "bong bóng ảo"), giờ đây tất cả đều chung tay cho mục tiêu: an cư cho người nghèo, nhà ở giá rẻ cho người lao động thu nhập thấp. Nhưng dường như sau nhiều năm "ngủ quên trên chiến thắng", nhà quản lý giờ đây mới bắt đầu xắn tay vào làm chính sách.

Thật ngạc nhiên, và cũng may mắn, sản phẩm đáp ứng cho người cần nhà để ở (dù là theo thời hạn ngắn) vẫn luôn sẵn sàng trên thị trường khi giới doanh nghiệp đều lần lượt "lắc đầu" bỏ đi. Đó là những dãy nhà cấp 4 lụp xụp, rồi tới những tòa nhà dạng chung cư mini kiên cố, an toàn và tiện nghi hơn được chủ nhân xây dựng một cách "tự phát".

Quả là tiền thuê mỗi khu một khác, giá điện nước lại chẳng theo thang quy định của Nhà nước, rồi "nay dọa đuổi, mai đe tăng tiền thuê"… nhưng có chốn che mưa nắng, sau mỗi ngày lao động, làm việc cực nhọc ở Thủ đô đã là may mắn lắm rồi. Thôi thì cứ thuê ở tạm, rồi tích góp tiền mua chung cư thương mại, hoặc chờ Nhà nước xây nhà cho thuê giá rẻ – người lao động thu nhập thấp, sinh viên ngoại tỉnh vẫn nghĩ như vậy nhiều năm nay…