BĐS cho thuê: Cung tăng trước, cầu theo sau

Sát Tết Nguyên đán, một số tín hiệu vui ngày càng rõ hơn với các chung cư thương mại giá rẻ, chuẩn bị bàn giao và minh bạch về pháp lý, cho thấy sức cầu về mảng cho thuê cuối năm vẫn duy trì lực tăng ổn định.

Những căn chung cư diện tích trung bình dưới 80m2, thổ cư nhiều phòng thuê dài hạn được coi là sản phẩm cho thuê mục tiêu của phần đông khách hàng. Theo đó, thanh khoản trong mảng BĐS cho thuê báo hiệu tương lai tích cực ngay sau Tết Nguyên đán.

Giá giảm, khách "chảnh"

Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội và Tp.HCM quý IV/2013 đối với phân khúc văn phòng cho thuê của Savills Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội là 1.308.000 m2, đến từ 153 tòa nhà, tăng 4,3% theo quý và 15% theo năm. Thị trường đón nhận thêm 2 dự án hạng B và một dự án hạng C mới, với tổng diện tích 42.000m2.

Công suất thuê của toàn thị trường đạt 74%, không đổi so với quý trước, nhưng giảm khoảng 2% theo năm. Công suất thuê hạng A đạt 75%, tăng nhẹ 1% theo quý. Hạng B đạt 67%, giảm 1% và hạng C đạt 83%, không đổi so với quý trước. Trong khi đó, giá thuê trung bình tiếp tục xu hướng giảm trong 9 quý liên tiếp, xuống còn 395.000 đồng/m2/tháng, giảm 2,6% theo quý và 10% theo năm.

Theo một số ý kiến từ giới doanh nghiệp BĐS, đây là sự vận động trái chiều nhưng dễ hiểu. Cụ thể, nhu cầu thuê tại khu vực nội đô Hà Nội liên tục gia tăng từ đầu quý IV/2013.

Lực hút từ mảng cho thuê ngày càng lớn, bởi lý do nhập cư lao động về Thủ đô chưa bao giờ giảm, lượng người nước ngoài tới lao động và cư trú dài hạn (trên 6 tháng) tại Việt Nam gia tăng từng ngày, do chính sách mở cửa cho người nước ngoài thông thoáng hơn; đặc biệt, nhiều chủ đầu tư cơ cấu lại dự án theo hướng cho thuê – thêm nhiều lựa chọn cho khách hàng.

Ở một góc độ khác, những "cố tật" liên quan tới cuộc sống ở những chung cư cao tầng san sát trong nội đô ngày càng tạo thêm định kiến của khách hàng trước khi xuống tiền mua căn hộ. Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội liên tiếp ban hành những quyết sách, văn bản quy phạm nhằm giải quyết xung đột giữa cư dân – chủ đầu tư tại các chung cư thương mại (liên quan tới sở hữu chung riêng, cách tính diện tích..), nhưng vẫn còn chờ kết quả thực tế trong năm 2014.

Vậy nên, trừ trường hợp những khách hàng quá cần nhà ở, cộng thêm yếu tố tài chính ổn định. Rất nhiều khách hàng trẻ (tuổi đời từ 25-dưới 40, vợ chồng 1 con) luôn ưu tiên "thuê hơn mua". Trong rổ hàng BĐS, những căn hộ dịch vụ bất chợt ghi nhận thanh khoản kém đi trông thấy. Thay vào đó, sản phẩm chung cư thương mại diện tích 60-70m2, 2 phòng ngủ, nội thất cơ bản ở khu trung tâm như Q.Đống Đa, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, giá tầm 7-9 triệu đồng/tháng không ngừng "cháy hàng".

Rộn rã thổ cư, chung cư nhiều phòng

"Hậu trường" địa ốc chưa bao giờ thê thảm như hiện nay. Quá nhiều trường hợp đại gia BĐS phải hầu tòa, siêu dự án bị "treo", cùng với lượng vốn góp khổng lồ của khách hàng, tới mức Tp. Hà Nội và Bộ Xây dựng phải ra chiến dịch tổng soát vi phạm sử dụng, quản lý đất đai ngay từ đầu năm 2014. Khách hàng thông minh hơn, hiểu biết hơn và tỉnh táo gấp bội là điều tất yếu (để chống chọi trước đủ chiêu trò của những chủ đầu tư "đi tắt về ngang").

Tâm thế ấy là một yếu tố ngăn cản quyết định giao dịch của các "thượng đế", ngay cả đối với những sản phẩm cho thuê dưới 1 năm. Cầu cao, thanh khoản ì ạch chậm lại, cũng diễn ra ở mảng BĐS cho người nước ngoài thuê. Không còn thời một căn chung cư dưới 100m2, 3 phòng ngủ, đủ nội thất tại Trung Hòa – Nhân Chính được chủ nhà "hét" 20-30 triệu/tháng. Bởi trước "biển" thông tin về địa ốc, các vị khách ngoại quốc sẵn sàng khảo giá, mặc cả để về mức 14-18 triệu/tháng đối với dạng sản phẩm nêu trên.

Phân khúc cho thuê cũng nhộn nhịp người hỏi, kẻ ngã giá do thực tế ngày càng đông cán bộ viên chức thuê mặt bằng kinh doanh như một nghề tay trái (để cải thiện thu nhập). Như vậy, khách hàng và mục tiêu thuê được phân chia cơ bản như: người thu nhập trung bình (từ lương là chính) vẫn thiên hướng tìm nhà thổ cư, đặc biệt là những nhà thổ cư chia nhiều phòng. Bởi có thể cho thuê lại, hoặc tận dụng tầng 1 làm kinh doanh nhỏ lẻ (nhờ lợi thế không phải đóng phí quản lý dịch vụ tòa nhà và phát sinh).

Người thu nhập cao hơn (trên 15 triệu đồng/tháng) lại săn đón các căn chung cư cao tầng (từ tầng 6 trở lên) để tận hưởng không khí thoáng đãng trong lành, tiện chăm sóc và gắn kết các thành viên trong gia đình. Ở khía cạnh đầu tư, cá nhân, đơn vị thường tìm thuê các chung cư vị trí tốt, dễ tìm, lối đi thông thoáng (giao thông ít tắc) và đặc biệt có chỗ để xe thuận tiện cho khách hàng tới mua bán, giao dịch.

Ngoài ra, với những khách kết hợp "2 trong 1" (vừa ở, vừa kinh doanh nhỏ lẻ), sản phẩm thổ cư diện tích sử dụng dưới 130m2, 2-4 tầng được ưa thích, bởi không phải đóng phí dịch vụ và xin phép kinh doanh. Điển hình, nhà riêng càng được chia nhiều phòng càng dễ cho thuê (đắt khách) miễn là giá cả không "trên trời". Tại đường Láng, nhà riêng 45m2x3 tầng, 4 phòng ngủ, đồ cơ bản được cho thuê với giá 7 triệu đồng/tháng, đóng tiền trước 6 tháng.