Cám cảnh thị trường BĐS 2013

Nhìn lại tổng thể bức tranh kinh tế 2013 có thể thấy thị trường BĐS năm vừa qua là gam màu trầm nhất. Trái ngược với nhận định đầy lạc quan của Bộ Xây dựng về đà phục hồi đi lên của thị trường này, các doanh nghiệp vẫn khẳng định trong vài năm trở lại đây, năm 2013 là năm cám cảnh nhất đối với thị trường BĐS - xây dựng. Trong khi doanh nghiệp địa ốc vừa và nhỏ “lầm lũi” chết hàng loạt thì những “đại gia” còn tồn tại cũng đang “ôm” những món nợ khủng bởi chính các dự án hoành tráng.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong năm 2013 toàn ngành xây dựng có khoảng hơn 10.000 doanh nghiệp ngừng hoạt động hoặc giải thể, gần bằng với số doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS đăng ký thành lập mới. Trong khi đó, những doanh nghiệp còn tồn tại cũng vấp phải tứ bề khó khăn. Đáng kể nhất là nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn chưa giải quyết được “núi” hàng tồn kho, gặp khó trong việc huy động vốn để tiếp tục triển khai các dự án đang triển khai dang dở. Bộ Xây dựng ước tính giá trị tồn kho BĐS hiện lên đến gần 95.000 tỷ đồng. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng cũng đang trong tình trạng “hấp hối”, buộc phải hoạt động cầm chừng, sản lượng sản xuất và tiêu thụ đạt thấp, lượng tồn kho lớn, kinh doanh không hiệu quả.

Phát biểu tại buổi tổng kết của Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) hôm 20/1, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT TDH, đã nhận định: Nếu như giai đoạn 2011 - 2012, thị trường BĐS đóng băng đã khiến các doanh nghiệp yếu kém rời khỏi cuộc chơi thì năm 2013, thêm một lớp chủ đầu tư hạng trung “ra đi”. Sang năm 2014, cuộc cạnh tranh “tồn tại hay không tồn tại” vẫn không kém phần khắc nghiệt và cánh cửa cơ hội cho các doanh nghiệp vẫn rất hẹp.

Thực tế, không chỉ riêng các doanh nghiệp địa ốc vừa và nhỏ gặp vận xui trong năm 2013 mà ngay cả các “ông lớn” như HUD, Vinaconex, Sông Đà cũng phải chật vật sống sót khi lún sâu vào tình trạng nợ nần do quá chạy theo lợi ích trước mắt.

Theo báo Đầu tư, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) mới đây vừa nhận được công văn hỏa tốc của UBND tỉnh Hà Tĩnh đòi khoản nợ hơn 80 tỷ đồng trong đó có 78 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 4,5 tỷ đồng tiền nợ phạt chậm nộp thuế tại dự án Khu đô thị Bắc TP. Hà Tĩnh. Hiện tổng HUD đang phải xin “khất” nợ 214 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất của dự án Khu đô thị Bắc TP. Hà Tĩnh đến tháng 11/2014 với lý do tình hình thị trường BĐS ảm đạm, chủ đầu tư không thể cân đối được nguồn thu để nộp tiền sử dụng đất cho địa phương. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong hàng chục dự án chậm nộp thuế sử dụng đất do HUD làm chủ đầu tư trên địa bàn cả nước. Một dự án tai tiếng khác của HUD là Khu đô thị mới Phú Mỹ (Quảng Ngãi). Mặc dù đã được nhận bàn giao đất của UBND tỉnh Quảng Ngãi từ năm 2009, tuy nhiên cho đến nay dự án vẫn án binh bất động.

Một đại gia địa ốc khác hiện cũng đang ngập sâu trong nợ nần buộc phải bán bớt dự án là Vinaconex. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2013 của Vinaconex, nợ ngắn hạn và nợ dài hạn của đơn vị này là 18.913 tỷ đồng, cao hơn gấp 3,5 lần vốn chủ sở hữu và chiếm tới 74% tổng tài sản. Hiện Vinaconex đang phải rao bán một số dự án “khủng” để giải quyết nợ nần như dự án Khu đô thị Park City (vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng) tại Hà Đông, Hà Nội hay dự án Splendora (tổng vốn đầu tư 2,57 tỷ USD) tại Hoài Đức, Hà Nội. Tương tự, tại Tổng công ty Sông Đà, khoản nợ mà đơn vị này đang bị Thanh tra Chính phủ kiến nghị xử lý là hơn 10.000 tỷ đồng.

Song hành cùng với tình trạng “chết lả”, sống “lay lắt” của các doanh nghiệp địa ốc, thị trường BĐS 2013 cũng đánh dấu một năm giao dịch èo uột. Thậm chí ngay cả vào thời điểm cuối năm, từng được coi là giai đoạn “tăng nhiệt” của BĐS thì năm nay vẫn trong tình trạng “nguội lạnh”. Theo khảo sát của Đầu tư Bất động sản, tại nhiều sàn giao dịch trên địa bàn Hà Nội hiện nay cho thấy, lượng khách đến tìm hiểu các sản phẩm chào bán vắng tanh. Một số đại diện môi giới sàn giao dịch chia sẻ: khó kỳ vọng có thêm giao dịch trong những ngày còn lại của năm Quý Tỵ. Tương tự, tại địa bàn TP.HCM, các sàn BĐS cũng được nghỉ tết sớm vì… không có người mua. Trong khi đó, theo giới phân tích để giải quyết lượng hàng tồn kho, các doanh nghiệp địa ốc đã tung ra nhiều chiêu quảng cáo giảm giá nhưng vẫn quá cao so với thu nhập của người dân.

Đặc biệt là không giống như các sản phẩm trên thị trường bán lẻ, thường có bảo hành, bảo đảm và cam kết từ nhà sản xuất và đơn vị phân phôi, với mặt hàng BĐS, những dịch vụ căn bản như vậy dường như đang bị chôn vùi ở đâu đó. Ngay từ ngày đầu tiên của năm 2014, dịch vụ quản lý tại chung cư Richland Southern (Cầu Giấy - Hà Nội) bị dừng cung cấp, khiến hơn 200 cư dân sống tại đây rơi vào tình cảnh không có đơn vị vệ sinh, không có nhân viên trực kỹ thuật, không lễ tân… Hay gần đây xuất hiện chung cư 102 Thái Thịnh cũng rơi vào cảnh “không dịch vụ”, buộc các hộ tay xách nách mang từng xô nước, từng bình nước để phục vụ nhu cầu hàng ngày. Tiền đã đóng, nhưng hai năm qua khách hàng vẫn chưa thấy tăm hơi căn hộ cao cấp Petro Vietnam Landmark thuộc Phường An Phú (Quận 2, TP.HCM) do Công ty Cổ phần BĐS xây lắp Dầu khí (PVCland) làm chủ đầu tư. Rồi tại một loạt các dự án khủng như Keangnam, Sky City, Golden West Lake, hay The Manor đều xuất hiện những lá đơn kiến nghị tập thể yêu cầu chính quyền can thiệp, buộc chủ đầu tư phải hoàn trả lại phí bảo trì cho người dân. Chỉ cần “đầu xuôi” xong là nhiều chủ đầu tư bỏ luôn phần “đuôi”, đẩy câu chuyện niềm tin ngày càng trở nên xa lạ trên thị trường BĐS.

Mất niềm tin cùng với tâm lý chờ đợi giá BĐS về với giá trị thật càng khiến thị trường này thêm ảm đạm. Trao đổi với Đầu tư Bất động sản hôm 20/1, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, tính đến cuối năm 2013, thị trường địa ốc đã trải qua 5 năm khó khăn, vượt ra khỏi hầu hết các dự báo về chu kỳ phát triển của thị trường này. Khả năng phục hồi của thị trường BĐS trong năm 2014 vẫn còn là một ẩn số.