BĐS: Chờ hiệu ứng từ chính sách mới

Góc nhìn của các chuyên gia, các DN và ngân hàng trước các văn bản cụ thể hóa Nghị quyết 02 vừa được các ban, ngành đưa ra gần đây.

“Giá BĐS cần được giảm nhiều hơn”

PGS. TS. Trần Hoàng Ngân, Phó hiệu trưởng Trường đại học kinh tế TP. HCM

Việc hỗ trợ vốn giá rẻ có thể Nhà nước chỉ ưu tiên cho những người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở thực sự. Do đó, khó có thể phá được tảng băng trên thị trường BĐS trong năm nay, bởi lượng cung hàng hóa trên thị trường hiện nay rất lớn. Lực cầu có, nhưng còn nhiều rào cản. Các gói tín dụng ngân hàng đưa ra hiện nay cũng rất hạn chế, chưa thể tác động tích cực đến thị trường, do nhà băng cũng thận trọng với cho vay BĐS.

Theo tôi, đối với thị trường BĐS, không nên bàn cứu hay không cứu, mà nên tái cơ cấu thị trường để nó hiệu quả hơn trong thời gian tới. Trước mắt, giá BĐS cần được giảm nhiều hơn và Chính phủ cần sớm có chính sách tín dụng hỗ trợ cán bộ công chức, người lao động mua nhà với lãi suất thấp và ổn định thời gian dài.

“Ngân hàng cần cân đối khoản vay hàng năm”

Ông Tạ Huy Hoàng, Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai

Thông tư 02 của Bộ Xây dựng đã hướng dẫn cụ thể, chi tiết việc chuyển đổi dự án từ thương mại sang nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ. Đồng thời, quy định rõ tiêu chuẩn về nhà ở xã hội cũng như các đối tượng được thụ hưởng chính sách. Tuy nhiên, điều lo ngại vẫn là những quy định tại gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, lãi suất 6%/năm trong 3 năm theo Dự thảo Thông tư của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Theo quy định, đây không phải là vốn ngân sách mà bằng nguồn tái cấp vốn của NHNN dành cho các ngân hàng thương mại. Đối với các doanh nghiệp, 3 năm có thể hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, nhưng với người thu nhập thấp hay công nhân trong các khu công nghiệp, nếu sau 3 năm lãi suất tăng lên thì rất khó cho họ.

Hiện tại, Đồng Nai có Tổng công ty IDICO đang triển khai dự án nhà ở xã hội, nhưng chưa có sản phẩm để bán. Nhanh nhất cũng phải từ 2 - 3 năm nữa. Như vậy, để ưu đãi đến được với công nhân, các ngân hàng thương mại phải cân đối dòng tiền cho vay hàng năm, coi đây là khoản tín dụng cho vay theo cơ chế hỗ trợ đặc biệt của chính sách, tránh tình trạng sau khi doanh nghiệp xây xong nhà, công nhân lại khó tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi.

“Dự thảo thông tư của NHNN vẫn còn điểm hạn chế”

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia

Nội dung Dự thảo Thông tư của NHNN quy định về cho vay hỗ trợ mua nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ, theo tôi rất tốt. Nó giải quyết vấn đề tâm lý, tháo gỡ cho thị trường BĐS và có ý nghĩa lớn cả về mặt xã hội.

Tuy nhiên, việc cho vay cố định 6%/năm trong 3 năm đầu cho thuê và thuê mua là còn hạn chế, không khéo, tín dụng sẽ vào chủ đầu tư, chứ không phải là người mua. Người Việt Nam có thói quen, truyền thống sở hữu nhà ở. Điều này rất khác với các quốc gia phương Tây, chủ yếu thuê nhà, nên đây là lợi thế, có lợi cho thị trường BĐS. Vì vậy, Chính phủ cần khai thác điểm này và nên khuyến khích việc mua nhà. Chủ trương thuê và thuê mua mà thiếu mua sẽ không đáp ứng được truyền thống và cũng không tận dụng được lợi thế này thị trường.

Bên cạnh đó, chính doanh nghiệp cũng không mặn mà với việc thuê và thuê mua, bởi không ai muốn bỏ ra tiền tỷ chỉ để ngồi thu tiền lẻ. Do vậy, nếu Chính phủ quyết tâm khôi phục thị trường BĐS, phải nhắm vào đúng nhu cầu thực sự là nhà xã hội và nhà giá thấp.

“Gói hỗ trợ lãi vay 6% không phải là thuốc tiên”

TS. Lê Đăng Doanh, Nguyên Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương

Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ mua nhà ở theo Nghị quyết số 02 của Chính phủ là một cố gắng đáng hoan nghênh và ghi nhận của NHNN. Tuy nhiên, tôi cho rằng, không có điều gì ghê gớm, không phải là thuốc tiên, đũa thần cho thị trường.

Thị trường BĐS còn nhiều phân khúc khác như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà cao cấp… còn phức tạp hơn, do vậy không nên kỳ vọng quá nhiều. Muốn khôi phục thị trường BĐS, thì cả nền kinh tế phải chuyển động theo, mà trước tiên, các doanh nghiệp BĐS phải tự cứu mình.

Các doanh nghiệp BĐS đã mong chờ biện pháp hỗ trợ từ rất lâu, nên không chịu giảm giá bán nhà, mặc dù không có người mua. Tôi cho rằng, 30.000 tỷ đồng NHNN đưa ra quá khiêm tốn, còn lãi suất ưu đãi cho vay 6%/năm trong 3 năm đầu tiên và điều chỉnh có ưu đãi các năm tiếp theo thì cần phân tích có thực sự giải cứu cho thị trường BĐS hay không? Muốn khôi phục thị trường BĐS, cần những gói ưu đãi hiện thực, chứ như hiện nay tôi không cho rằng sẽ giải quyết được những vấn đề của những người nghèo thuê, thuê mua hay mua nhà. Dù gói ưu đãi của NHNN mang yếu tố tâm lý nhiều hơn là tài chính, nhưng điều quan trọng là có giải quyết được cục nợ xấu, có thực sự nâng được sức mua của xã hội và phải theo dõi sau biện pháp này, các doanh nghiệp BĐS làm gì?

“Các ngân hàng bơm vốn có chọn lọc cho BĐS”

Ông Trịnh Văn Tuấn, Chủ tịch HĐQT OCB

Đối với khoản vốn 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà lãi suất 6%/năm, theo tôi sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS. Nhưng điều quan trọng hơn, đó là thị trường hấp thụ được bao nhiêu trong tổng số vốn hỗ trợ từ ngân hàng. Mặt khác, hiện lượng hàng tồn kho đối với BĐS là khá lớn, nên không thể một sớm, một chiều có thể tiêu thụ hết để kỳ vọng phá băng cho thị trường. Hiện các ngân hàng thương mại cũng tích cực đẩy vốn vào BĐS, song sẽ có sự chọn lọc kỹ. Các ngân hàng năm 2013 sẽ có nhiều cơ hội hơn trong tăng trưởng tín dụng khi NHNN không còn khống chế “room” kể cả với lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, cái khó nhất đối với ngân hàng trong phát triển cho vay chính là rào cản nợ xấu.

“Chưa thể kỳ vọng thị trường BĐS sớm hồi phục”

Ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc HDBank

Tín dụng BĐS có rất nhiều tiềm năng, song thời gian qua do tính chất đầu cơ trên thị trường BĐS đã làm cho tín dụng BĐS có những rủi ro nhất định. Nợ xấu rơi vào BĐS nhiều, nhưng trước bối cảnh thị trường BĐS sụt giảm hiện nay, để xử lý tài sản đảm bảo bằng cách phát mãi là điều không dễ dàng. Tuy nhiên, tín dụng BĐS dần chuyển từ mục đích đầu cơ, đầu tư sinh lời sang mục đích để ở. Đặc biệt là khi Chính phủ và NHNN có các chính sách để kích thích tăng trưởng tín dụng ở phân khúc nhà ở. Chính điều này sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Việc giải quyết khó khăn cho BĐS cũng sẽ tạo cơ hội tốt cho các ngân hàng, nhất là khi nợ xấu ngân hàng hiện nay tập trung nhiều ở BĐS. Các ngân hàng cũng dành nhiều gói vốn hỗ trợ khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở, nhất là khi xu hướng lãi suất giảm. Nhưng chưa thể kỳ vọng thị trường BĐS sớm hồi phục. Vì còn có những khó khăn nhất định nên đòi hỏi giá nhà, đất phải được điều chỉnh thêm.

“Định vị lại dòng tài chính”

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land

Theo tôi, gói kích cầu lãi suất cho vay 6%/năm và một số chính sách gần đây đã thể hiện sự quyết tâm lớn của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Nếu xét cụ thể ở gói kích cầu lãi vay 6%/năm, sẽ không có nhiều doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn này. Tuy nhiên, điều có ý nghĩa lớn nhất từ chính sách này là gây dựng niềm tin vào thị trường, đồng thời từ các chính sách này sẽ định vị lại dòng tài chính.

Ở góc độ doanh nghiệp, theo tôi, không thể trông đợi nhiều vào sự hỗ trợ này mà bản thân các doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển, cần phải sử dụng nội lực của mình, cùng với các chiến lược liên doanh liên kết với nhau, tạo dựng uy tín trong đầu tư dự án, để tạo dựng niềm tin cho thị trường.

“Không bổ bề dọc cũng bổ bề ngang”

Ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Nhà Việt Nam

Có thể nói, những chính sách gần đây của Chính phủ và nhiều bộ, ngành cho thấy nỗ lực phá băng thị trường BĐS rất lớn. Gói kích cầu hỗ trợ lãi suất vay 6%/năm có thể chưa trực tiếp tác động mạnh đến thị trường, nhưng cũng có tác dụng hỗ trợ lớn. Bởi thực tế, thị trường giống như một cơ thể con người, chỗ nào yếu sẽ làm cho cơ thể yếu, còn một cơ thể bị yếu mà điều trị từ từ thì cơ thể sẽ mạnh dần. Nói chung, với các chính sách vừa qua, theo tôi, không bổ bề dọc cũng bổ bề ngang cho thị trường.

Về phần lãi suất vay, người tiêu dùng luôn mong muốn được vay lãi suất ổn định trong 10 năm, vì BĐS có giá trị lớn. Nếu lãi suất 6%/năm chỉ áp dụng trong 3 năm như thông tin được công bố sẽ làm cho khách hàng e ngại và chưa thực hiện đúng như tinh thần của Nghị quyết 02.