BĐS 2014: "Gánh nặng" nằm ở vấn đề thanh khoản hơn là tồn kho

Năm 2014, khó khăn của thị trường bất động sản không phải là sức nặng của hàng tồn kho, mà khó khăn ở chỗ thị trường chưa có đủ sức khỏe để tăng thanh khoản khi cung chưa gặp cầu.

Phóng viên Người Đồng Hành đã có cuộc trao đổi với ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Hà Nội xung quanh những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản trong năm 2014 với hy vọng thị trường sẽ khởi sắc hơn.

* Nhận định của ông về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013?

Phải thừa nhận rằng thị trường bất động sản năm 2013 là một năm khó khăn. Tuy nhiên, chúng ta vẫn nhận thấy một vài điểm có cải thiện hơn.

Thị trường năm 2013 khác so với năm 2012 về nguồn thông tin. Những người quan tâm đến thị trường được cung cấp thông tin đầy đủ nên đã hiểu khá rõ về những khó khăn, chứ không "mập mờ" hay kỳ vọng "mơ mộng" như thời gian trước.

Năm 2013 thị trường không xấu đến mức không có thanh khoản, nhưng tốt để xảy ra đột biến thì cũng không hẳn. Nhìn nhận thị trường có điều đáng mừng là thanh khoản nhích lên trong mỗi quý, mức tăng từ 5 – 10%.

Đánh giá ở mức tổng quát, thị trường 2013 không đạt được kỳ vọng nhưng cũng nên ghi nhận sự thay đổi, sự nhúc nhích của thị trường sau một thời gian dài trầm lắng.

* Giới chuyên gia chorằng, tồn kho vẫn là vấn đề trở ngại nhất của thị trường của năm 2014. Quan điểm của ông thế nào về vấn đề này?

Theo tôi, tồn kho bất động sản ở thời điểm này đang tự mang trong nó một yếu tố tích cực. Chưa bao giờ thị trường bất động sản lại trầm lắng trong một thời gian dài, gần như chết thanh khoản như trong 3 năm như vậy. Và trong đợt vận hành vừa rồi, nếu không có tồn kho thì thị trường sẽ có vấn đề ở khâu nào đó.

Tồn kho cho thấy thị trường bất động sản đang hoạt động đúng cơ chế kinh tế thị trường, chứ không bị lấn áp bởi các chính sách hành chính. Mặt khác, theo cơ chế vận hành cung và cầu, khi cung vượt quá cầu thì dừng và tồn kho biểu hiện cung không gặp cầu.


* Theo ông, tồn kho bất động sản lại không phải là vấn đề đáng lo lắng trong năm 2014. Vậy chúng ta cần tác động gì, cứ để như thế?

Tôi nghĩ, tốt nhất là không nên "động đến" nó bằng một cơ chế chính sách vì hàng tồn kho của bất động sản không liên quan gì đến chính sách, thủ tục hành chính.

Nếu thị trường khỏe, tự nó khắc sẽ tải hết được hàng tồn kho. Theo tôi, nếu cần một giải pháp thì nên là bài thuốc 2 vị, gồm vị lạm phát và vị thời gian. Lạm phát chính là thuốc, nhưng thuốc còn phụ thuộc vào việc người sắc thuốc sẽ điều chỉnh thời gian hợp lý trong bao lâu để có thể chữa khỏi bệnh. Cái đó chính là quá trình.

* Vậy theo ông, giải pháp bền vững cho thị trường bất động sản năm 2014 là gì?

Để thị trường thoát khỏi khó khăn thì cần phải tôn trọng sự phát triển của thị trường. Nhà nước và các cơ quan chức năng chỉ nên là "bà đỡ" vì thực tế không ai có thể làm thay được vai trò tự điều tiết của thị trường.

Theo đó, "bà đỡ" thay vì lái thị trường, thì nên cơ cấu chương trình thuế, nguồn vốn bơm vào và rút ra phù hợp nhất. Dễ nhận thấy, chính sách được ban hành trong thời gian qua vẫn mang tính chất mong ước nhiều hơn sự khả thi khi đưa vào thị trường. Nói cách khác, về mặt kỹ thuật chính sách vẫn mang tính chất hành chính.

Đặc biệt, thị trường bất động sản năm 2014 không nên quá quan tâm đến giá cả lên hay xuống, mà thanh khoản mới là vấn đề đáng quan tâm hơn cả. Thanh khoản được cải thiện có nghĩa cung cầu thị trường đang gặp nhau, thị trường cho thấy đã khởi sắc và ngược lại.

* Ông dự báo thanh khoản của thị trường năm 2014 sẽ như thế nào?

Năm 2014, ngoài yếu tố vĩ mô thì người mua sẽ quyết định thanh khoản của thị trường tốt hay không tốt.

Thị trường bất động sản năm 2012 đã bị nghẽn khi người bán không gặp người mua, tức cung chưa gặp cầu ở nhiều dự án. Nếu như năm 2012, chủ đầu tư chào bán 100 căn thì chỉ có dưới 5 căn được giao dịch.

Đến năm 2013, số căn được mua tăng lên khoảng 11 căn. Tôi hi vọng, lượng căn bán được trong năm 2014 sẽ đạt từ 20 - 25% số chào bán, tức là khoảng 20 - 25 căn giao dịch thành công trên tổng số 100 căn chủ đầu tư tung ra thị trường.

Hiện tại cả 3 phân khúc thị trường đều có những cản trở để thanh khoản chưa có sức bật mạnh. Tại phân khúc nhà giá rẻ phù hợp với người tiêu dùng, nguồn cầu rất lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế. Còn tại phân khúc nhà hạng sang thì vấn đề lại đặt ngược lại, tức là nguồn cung lại lớn hơn cầu. Phân khúc nhà hạng trung khá mơ hồ và khá rộng; người bán cũng khó để xác định nhu cầu người mua ở mức nào.

Trong năm tới, phân khúc nhà biệt thự liền kề có thể vẫn tiếp tục là điểm "tối" của thị trường. Đây là phân khúc thị trường được đưa vào sử dụng chậm nhất. Tất nhiên, thanh khoản tại phân khúc này vẫn có. Thực tế, các căn biệt thự đã được bán cách đây 1 - 2 năm trước, chỉ tiếc là chưa được sử dụng và tận dụng sử dụng như các phân khúc khác.

Để khắc phục được tình trạng này có lẽ phải mất rất nhiều tiền và phải cần một thời gian dài chứ không thể nói trong 1 - 2 năm. Với quan điểm của tôi, nếu cơ quan chức năng có giúp được thì nên ưu tiên quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng từng vùng một để góp phần tạo điều kiện cho dự án lần lượt được sử dụng.

* Cuối năm 2013, giao dịch bất động sản tăng khá nhanh khiến một số người hứng khởi tin rằng bất động sản đang khởi sắc trở lại. Quan điểm của ông về nhận định này như thế nào?

Phải đến giữa năm 2014, thậm chí qua năm 2014 chúng ta mới nên quay lại nhìn nhận, đánh giá thị trường được. Vì đáy chỉ được xác lập khi ta đã qua đáy.

Việc thanh khoản ấm lên cuối năm không mấy liên quan đến chu kỳ dài hơi của thị trường. Cuối năm là thời điểm nhu cầu mua nhà bị dồn nén khi nguồn tiền đổ về nhiều hơn. Nắm bắt được nhu cầu người tiêu dùng, chủ đầu tư cũng tận dụng cơ hội này để "bung hàng". Việc ấm áp này có nguồn gốc thời điểm năm hơn là bản chất thị trường.

Tuy nhiên, chúng ta vẫn phải thừa nhận rằng, cuối năm thị trường rục rịch ấm lên là một điều đáng khích lệ và động viên.

Xin cảm ơn ông!