Bất động sản “nóng” thị trường chuyển nhượng dự án

Trong khi nhiều nhà đầu tư bỏ chạy khỏi thị trường bất động sản thì một làn sóng các nhà đầu tư cả nội lẫn ngoại có tiềm lực đang mạnh tay “gom hàng”.

Thoát hàng

Những ngày đầu tháng 5, thị trường bất động sản đón nhận thông tin “hot”: Công ty Tổ chức nhà Quốc gia (N.H.O) đang đầu tư vào 14 dự án nhà ở tại thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó có nhiều dự án được mua lại từ nhiều chủ đầu tư khác với tổng quỹ đất 230 héc-ta, tổng mức đầu tư tương đương gần 1 tỷ USD. Các dự án tập trung ở những đô thị lớn gồm TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, Quảng Ngãi, An Giang. N.H.O là Công ty liên doanh giữa CTCP TAG và Công ty TNHH NIBC Investment.

Đặc biệt, N.H.O cam kết gia nhập thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam với việc sẽ tung ra thị trường dự án đầu tiên là First Home tại quận 12 (TP. HCM) vào cuối quý II/2015 có giá gần 400 triệu đồng một căn, tức 9 triệu đồng/m2. Trước đó, Tập đoàn Novaland cũng công bố đã mua lại và hợp tác đầu tư 3 dự án trong tháng 2/2014 với tổng vốn hơn 3.000 tỷ đồng.

Trao đổi với ĐTCK, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Tư vấn bất động sản Sohovietnam nhìn nhận, chưa bao giờ nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản lại nhiều như hiện nay. Các chủ đầu tư đang thông qua Sohovietnam để chào bán nhiều dự án bất động sản, với loại hình rất đa dạng như dự án căn hộ, đất xây tổ hợp, đất xây văn phòng, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng cao cấp đang hoạt động… Tuy nhiên, ông Cần cũng đánh giá, chỉ khoảng 15% trong tổng số các dự án là đáng quan tâm.

Ông Cần cho biết, Sohovietnam vừa tư vấn thành công cho 2 dự án tại Hà Nội, trong đó 1 dự án trị giá hơn 100 tỷ đồng và 1 dự án trị giá hơn 300 tỷ đồng. Theo ông Cần, nguyên nhân khiến cho số lượng các dự án bất động sản chào bán ngày càng tăng là do rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn và buộc phải tính đến phương án bán dự án.

“Khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc hơn chính là điều kiện tốt để các chủ đầu tư đang gặp khó khăn không theo nổi dự án tiến hành bán dự án với giá có lợi nhất”, ông Cần nói.

Và “thay máu”

Mới đây, khi trao đổi với ĐTCK, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn thì việc quyết định cho phép đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản mới của chính quyền địa phương và quyết định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của các doanh nghiệp sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơn, một số địa phương đã tạm ngừng việc xem xét cho phép triển khai các dự án mới. Vì vậy, dự báo xu hướng trong năm 2014, xu thế chuyển nhượng toàn bộ, từng phần dự án phát triển bất động sản (kể cả cho các doanh nghiệp nước ngoài) sẽ phổ biến hơn.

Đồng tình với nhận định trên, ông Cần cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự sàng lọc mạnh mẽ. “Có thể nói, đây là giai đoạn thị trường được cấu trúc lại và trong vòng 2 - 3 năm tới sẽ có diện mạo mới”, ông Cần nói và cho rằng, các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong nước vẫn sẽ là lực lượng đi mua dự án chính trên thị trường bất động sản, vì việc chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau thường diễn ra nhanh chóng và dễ dàng hơn so với chuyển nhượng hoặc hợp tác với đối tác nước ngoài.

Đối với nhóm nhà đầu tư nước ngoài, ông Cần nhận xét, có xu hướng là trước đây nhà đầu tư nước ngoài chờ nhà đầu tư nội xin dự án trước rồi mua lại, nhưng gần đây các nhà đầu tư ngoại đã chủ động xin dự án từ đầu. Một hướng khác là các nhà đầu tư nước ngoài lớn cũng muốn thực hiện dự án riêng của họ. Tuy nhiên, theo ông Cần, muốn thành công, nhà đầu tư ngoại phải ở Việt Nam dăm bảy năm để làm quen, phải thông thuộc môi trường đầu tư và thị trường bất động sản Việt Nam, vốn rất dễ bị tác động bởi sự thay đổi chính sách.

Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang cũng cho hay, mặc dù việc mua bán các dự án đang là một xu hướng "nóng" trên thị trường bất động sản, nhưng hoạt động này đang phải đối mặt với không ít rào cản. Để thực hiện thành công một thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản, khâu thẩm định pháp lý dự án được xem là công đoạn quan trọng nhất, quyết định đến sự thành bại của giao dịch. Thời gian qua, có nhiều thương vụ mua bán được các đối tác nước ngoài đồng ý thực hiện, nhưng cuối cùng phải hủy bỏ vì vướng ở khâu thẩm định pháp lý. Điều này xuất phát từ hệ thống pháp luật của Việt Nam đến nay vẫn chưa được hoàn thiện và còn nhiều điểm chưa nhất quán.