Bất động sản, kỳ vọng nửa cuối năm

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng năm 2014 sẽ chứng kiến những làn gió mới.

Tăng cả thanh khoản và giá

Đồng tình với nhận định trên, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, năm 2014 sẽ là năm hứa hẹn thị trường được hưởng lợi khi các chính sách hỗ trợ trước đó phát huy tác dụng.

“Hiện trên thị trường Hà Nội, các cuộc chạy đua để phân phối phân khúc nhà ở rất khốc liệt, đặc biệt là phân khúc nhà ở có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 khi cầu đang vượt cung. Ngay cả phân khúc cao cấp, có cơ sở hạ tầng tốt cũng được tiêu thụ mạnh”, ông Cường nói và cho biết, so với cuối 2013, hiện không còn nhiều dự án nhà ở có giá trung bình trên dưới 20 triệu đồng/m2. Các dự án mới khởi động đã bán hết hàng. Có thể nói, thị trường bất động sản đã bắt đầu hồi phục sau hơn 3 năm ngủ đông.

Có cái nhìn lạc quan thận trọng, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo chiều hướng chạm đáy rồi phục hồi dần, trong đó, năm 2014 vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng phân khúc thay vì đồng loạt. Đối với phân khúc thương mại/cho thuê, cung và cầu sẽ vẫn còn nhiều vấn đề. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có sự cải thiện.

“Sự phục hồi sẽ khó có thể nói diễn ra rõ nét, đồng loạt, mà sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng, cơ sở pháp lý… của từng dự án. Với Savills, là một công ty dịch vụ tư vấn bất động sản, thời gian vừa qua, chúng tôi ghi nhận số lượng yêu cầu về các dịch vụ tư vấn khả thi, định giá và cho thuê đều tăng so với năm ngoái. Có thể thấy, nhu cầu của người mua tăng lên đã góp phần vào sự thay đổi tích cực này”, ông Matthew Powell nói.

Bình luận về giá bất động sản thời gian qua, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group cho biết, hiện có khá nhiều khái niệm liên quan tới giá. Giá bất động sản chúng ta thấy cao là do tính trong sự so sánh với mức thu nhập của người dân. So với thế giới, mức giá bất động sản Việt Nam mới chỉ ở mức trung bình, nhưng có đặc điểm khác biệt là sự chênh lệch vị trí rất lớn do ảnh hưởng của yếu tố hạ tầng.

Đồng tình về cách tiếp cận trên, ông Nguyễn Thụy Nhân, Tổng giám đốc Tổng CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh cũng có đánh giá khá thú vị về đáy của thị trường.

“Theo tôi, đáy là nơi thị trường sẽ có sự hỗn loạn trong việc mua bán, không kiểm soát được. Thực tế, hiện tại không như vậy, mà thị trường đang trong chu trình xử lý, đang điều chỉnh theo nhu cầu”, ông Nhân nói và cho biết, với các chính sách đi dần về mục tiêu hỗ trợ cho việc thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia, thực hiện an sinh xã hội, các công ty phát triển bất động sản giờ đây cũng thông minh hơn, nhanh nhạy với thị trường hơn và đặc biệt quan tâm đến nhu cầu của thị trường, của khách hàng. Với xu hướng đó, nguồn cung sẽ dần dần đi gần và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Bơm vốn cho bất động sản

Một trong những yếu tố quan trọng nhất để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ là vốn. Nhưng suốt một thời gian dài qua, thị trường luôn “đói” vốn do doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn của ngân hàng, trong khi khách hàng quay lưng với bất động sản do mất niềm tin. Tuy nhiên, kể từ năm 2013 đến nay, Chính phủ có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn hơn. Cụ thể, Chính phủ đã ban hành gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 5%/năm. Mới đây nhất, Ngân hàng Xây dựng (VNCB) đã giới thiệu chương trình liên kết 4 nhà với gói tín dụng 50.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước đang nghiên cứu chương trình liên kết 4 nhà giá trị 70.000 tỷ đồng. Ngoài ra, cơ quan này cũng đã có quyết định hạ lãi suất huy động, tạo điều kiện để ngân hàng hạ lãi suất cho vay, đồng thời cũng yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất cho vay với các khoản vay trước về mức tối đa 13%/năm…

Về gói 30.000 tỷ đồng, ông Hà nhìn nhận, sau 1 năm triển khai, tỷ lệ cam kết mới chỉ hơn 10% và  hiện nay tiến độ giải ngân còn chậm, vì phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân như các doanh nghiệp không đủ hàng để bán; tốc độ cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ chậm; chậm thực hiện ban hành quy định người mua được thế chấp chính căn hộ mình mua để vay vốn, phải chứng minh được khả năng trả nợ...

Chính vì vậy, ông Hà cho biết, Bộ Xây dựng đang kiến nghị Chính phủ cho phép điều chỉnh sửa đổi một số quy định có liên quan đến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng tại Nghị quyết số 02/NQ-CP để đẩy nhanh tiến độ giải ngân. Bên cạnh đó, 4 cơ quan gồm Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước sắp ban hành quy định về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

“Thông tư được ban hành sẽ thúc đẩy tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng", ông Hà nói.

Giới thiệu về chương trình tín dụng liên kết 4 nhà với 50.000 tỷ đồng, ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc VNCB khẳng định, đây là gói tín dụng thương mại trong sản xuất. Ưu điểm lớn nhất của mô hình này là ký kết khép kín các chủ thể tham gia: ngân hàng - nhà thầu - chủ đầu tư - vật liệu xây dựng.

“Ngân hàng sẽ thay mặt doanh nghiệp quản lý dòng tiền, giúp dòng tiền đi đúng mục đích. Các doanh nghiệp đang khó khăn sẽ có cơ hội tiếp cận nguồn vốn này, đặc biệt với các dự án đang dở dang, khích lệ thị trường hoàn thiện và triển khai các dự án. Do vậy, hai gói này có sự khác biệt và có hiệu ứng thực tế đối với thị trường”, ông Mai khẳng định.