Bất động sản chưa về đúng giá trị thực đã vội tăng

Nhiều nhà quản lý và cả giới chuyên gia đều cho rằng nguyên nhân sâu xa khiến bất động sản tồn kho lớn là giá vẫn quá cao so với thu nhập thực tế của người dân nên cần phải giảm tiếp. Thế nhưng giao dịch chỉ vừa mới khởi sắc một chút, giá bất động sản lại quay đầu đi lên.

Giá vẫn quá cao

Còn nhớ tại phiên họp thường kỳ của Chính phủ mới đây, khi bàn về các giải pháp giải cứu thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải Đinh la thăng thẳng thắn: “Chủ đầu tư BĐS toàn đại gia, toàn đi xe Phantom thì giải cứu cái gì? Bất động sản phải giảm giá, thì chắc chắn sẽ tiêu thụ được”.

Bộ trưởng Thăng cho rằng, ngọn nguồn của khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay là do giá nhà đất vẫn cao. Để tháo gỡ vướng mắc này, chỉ có giải pháp hữu hiệu nhất là các chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá. Theo đó, đối với các dự án đang cầm cố ngân hàng, đang tồn kho, cần thuê kiểm toán độc lập vào định giá một cách chính xác để quyết định giảm giá.

Trong cuộc khảo sát mới đây của VnEconomy, TS. Alan Phan cũng cho rằng thị trường bất động sản “chưa chạm đáy”. Theo TS. Alan Phan, khi nói về diễn biến trên thị trường, bao giờ giá giảm hết cỡ rồi quay đầu tăng trở lại thì mới gọi là đáy. Còn hiện nay nhìn chung giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người mua. Chỉ trừ một vài phân khúc là phù hợp, nhưng chỉ chiếm khoảng 10 - 15%. Còn lại 80% thị trường vẫn chưa chạm đáy.

"Quan trọng là giá cả bất động sản hiện nay vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Do đó, khó có thể nói thị trường xuống đáy khi mà giá nhà tại Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực", TS. Alan Phan nói.

Đồng tình quan điểm nay, một chuyên gia lấy ví dụ, mặc dù gọi là nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhưng giá bán cũng lên tới 14-15 triệu đồng/m2, những dự án dưới mức giá này chỉ đếm trên đầu ngón tay và đều rất xa trung tâm, bất tiện cho việc sinh hoạt. Như vậy một căn hộ có diện tích 50m2 giá thấp nhất cũng 700 triệu đồng. Với mức giá này, không phải ai cũng "với tới" được, vị chuyên gia trên nói.

Còn nhớ cách đây 1 năm, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đã từng tính toán: "Theo cách tính của thế giới, mỗi gia đình phải dành khoảng 30% thu nhập cho vấn đề nhà ở. Do đó, hộ gia đình thu nhập 18 triệu đồng/tháng sẽ có tối thiểu nguồn quỹ 5,4 triệu để lo việc trả nợ gốc và lãi. Giả sử gia đình này vay mua một căn hộ 50m2 với giá 600 triệu đồng, họ phải có sẵn 20% (tương đương 120 triệu đồng) và cần vay ngân hàng 480 triệu đồng trong 10 năm. Với lãi suất 6% một năm, tiền phải trả ngân hàng bình quân khoảng hơn 25 triệu đồng, do lãi được tính theo dư nợ giảm dần. Tính bình quân mỗi tháng, gia đình phải trả 4 triệu gốc và hơn 2 triệu tiền lãi. Như vậy, với tối thiểu 30% thu nhập của mình, gia đình này có thể trả nợ được".

Chưa kịp giảm tiếp đã vội lên

Nay lãi suất cho vay mua nhà giảm đã mở rộng thêm cơ hội cho những người có thu nhập trung bình và thấp. Thế nhưng, đáng buồn là giao dịch vừa mới chớm khởi sắc trở lại, giá nhà, đất đã lại rục rịch tăng. Theo một công bố mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, giá chung cư tại nhiều quận Hà Nội tăng nhẹ 1 đến 3% so với quý cuối cùng của năm 2013.

Trong khi đó, theo khảo sát mới đây của Savills Việt Nam, trong quý 1/204, chỉ số giá nhà ở tại TP.HCM cũng tăng 0,4 điểm so với quý trước.

Hiện nhiều dự án mang tiếng là nhà ở xã hội song giá bán tương đương nhà ở thương mại. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội tại 143 Trần Phú (Hà Đông) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà - SDU làm chủ đầu tư có giá tạm tính tới hơn 16 triệu đồng/m2 (tính cả thuế, phí bảo trì).

Trong khi cùng khu vực này, dự án chung cư Viện 103 Văn Quán đang được rao bán trên thị trường từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì). Dự án nhà ở xã hội 30 Phạm Văn Đồng có giá tạm tính ở mức 14,8 - 14,9 triệu đồng/m2...

Không chỉ tăng giá, tình trạng chênh giá cũng tái xuất hiện. Chẳng hạn như Dự án VP6 Linh Đàm do Công ty Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư có giá bán chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại không bán căn hộ đến tận tay khách hàng mà bán cả sàn hoặc cả “gói” từ chục căn trở lên nên người có nhu cầu buộc phải mua qua tay người khác với mức chênh lệch ít nhất 50 triệu đồng/căn.

Hay như Dự án Chung cư CT2 Trung Văn của Vinaconex 3 (đang trong giai đoạn bàn giao), khách hàng phải trả chênh so với giá gốc từ 70 đến hơn 100 triệu đồng. Dự án Chung cư Kim Văn - Kim Lũ của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên có mức chênh khoảng 70 triệu đồng/căn...

Đáng buồn là nhiều ý kiến lại xem đó là hiện tượng bình thường, là dấu hiệu cho thấy thị trường ấm lên (?!). Xét ở một góc độ nào đó, những ý kiến này chưa hẳn đã sai, song vấn đề là chính việc giá nhà đất quá cao cộng thêm tình trạng thiếu minh bạch đã khiến người dân quay lưng lại với thị trường trong mấy năm qua.