Bài toán nhà cao tầng

Hạ tầng khu trung tâm TPHCM đang quá tải trước sự xuất hiện của nhiều tòa nhà cao tầng. Ảnh: Lê Toàn.

Chủ trương hạn chế xây dựng nhà cao tầng trong khu trung tâm của chính quyền TPHCM đã có từ năm 2005. Tuy nhiên, số lượng cao ốc tại khu vực này trong thời gian qua vẫn tiếp tục tăng nhanh. Vì vậy, trong nghị quyết mới thông qua, HĐND TPHCM đã yêu cầu: “Quản lý và cấp phép xây dựng nhà cao tầng trong khu trung tâm phải hết sức cân nhắc theo hướng hạn chế tối đa...”. Thế nhưng, vấn đề là, hạn chế bằng cách nào?

Từng cấm, hạn chế, nhưng...

Không phải đến bây giờ, khi nhiều đại biểu HĐND giật mình và lên án các cao ốc trong khu trung tâm TPHCM là thủ phạm gây kẹt xe, các cơ quan quản lý đô thị mới nhận thấy “sức nặng” của cao ốc đè lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật mong manh tại đây.

Thực tế, từ đầu những năm 2000, trước làn sóng của giới đầu tư đổ xô vào khu trung tâm xây dựng cao ốc, năm 2005 chính quyền TPHCM đã tạm ngưng cấp phép để chờ cuộc thi thiết kế đô thị khu trung tâm, tính toán lại sức chịu đựng của hạ tầng, cảnh quan...

Thế nhưng, sau gần hai năm ngưng cấp phép, hàng trăm hồ sơ xin đầu tư cao ốc vào khu trung tâm đã chất chồng tại Sở Quy hoạch kiến trúc TPHCM, theo ông Nguyễn Trọng Hòa, giám đốc sở lúc đó. Nhà đầu tư không thể ngồi chờ cuộc thi thiết kế đô thị khu trung tâm, trong khi, nói như ông Hòa, “thành phố cũng không muốn bỏ lỡ cơ hội thu hút đầu tư”. Vì vậy, trước khi diễn ra cuộc thi thiết kế đô thị, để đáp ứng nhu cầu đầu tư, năm 2007, TPHCM đã quy hoạch 20 ô phố (50 héc ta) trong khu trung tâm cho xây cao ốc.

Cứ tưởng 20 ô phố đó sẽ giải được bài toán về cao ốc văn phòng, khách sạn cao cấp, trung tâm thương mại... cho khu trung tâm - trước yêu cầu phát triển nền kinh tế của thành phố. Thế nhưng, mãi đến bây giờ vẫn chưa có cao ốc nào được xây dựng trên các ô phố đã được quy hoạch.

Trong khi đó, tại cuộc họp HĐND thành phố vừa qua, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Nguyễn Tấn Bền cho biết, từ năm 2008 đến nay, đã cấp phép cho 104 dự án cao ốc, trong đó có 71 công trình nằm ở lõi trung tâm.

Theo một chuyên viên của UBND TPHCM, quy hoạch xây dựng cao ốc tại 20 ô phố trong khu trung tâm chưa thực hiện được vì tiêu chí chọn nhà đầu tư khá khắt khe (đấu thầu, hạn chế tối đa căn hộ cho thuê...). Vì vậy, sau khi ý tưởng thiết kế đô thị khu trung tâm được duyệt vào đầu năm 2008, nhiều nhà đầu tư đã tự tìm các vị trí ngoài 20 ô phố nói trên để xây cao ốc. Tất nhiên, các dự án cao ốc được cấp phép đều có thẩm định của Hội đồng kiến trúc thành phố và dựa trên cơ sở ý tưởng thiết kế đô thị khu trung tâm, theo ông Trần Chí Dũng, Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc.

Thế nhưng, việc cấp quá nhiều giấy phép xây dựng cao ốc trong khu trung tâm - khi chưa có một đồ án thiết kế đô thị khu trung tâm chi tiết, khoa học và rõ ràng - đã, đang và sẽ trở thành gánh nặng thật sự cho hạ tầng của khu vực này.

Thật vậy, khi diện tích sàn xây dựng tăng lên, số người tập trung vào khu trung tâm, mật độ giao thông, khối lượng điện nước cung cấp... tất cả đều tăng theo. Vì vậy, nhiều chuyên gia về quy hoạch tỏ ra lo ngại trước thực trạng hạ tầng kỹ thuật khu trung tâm ngày càng xấu đi, nhất là về giao thông.

Ông Larence Vilson, chuyên gia về các vấn đề đô thị (Úc), đặt câu hỏi: “Thành phố sẽ giải quyết thực trạng đường không đủ cho phương tiện giao thông như thế nào?” Còn GS. Volker Martin, Khoa Quy hoạch đô thị và Thiết kế không gian, trường Đại học Công nghệ Brandenburg, Cottbus (Đức) thì cho rằng, giao thông là một vấn đề lớn ở khu trung tâm vì chi phí đầu tư cho nó quá lớn.

Cần cách tiếp cận khác...

Cao ốc Bitexco Tower đang được xây dựng. Phía trước là tòa nhà Kho bạc Nhà nước. Ảnh: Lê Toàn.

Ông Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TPHCM cho rằng, trong nền kinh tế thị trường, việc ra quyết định đầu tư công trình là do chủ đầu tư, Nhà nước chỉ cung cấp thông tin giúp chủ đầu tư quyết định. Nếu chủ đầu tư thấy sau khi công trình hoàn thành tình trạng giao thông sẽ tắc nghẽn triền miên, khó khai thác có hiệu quả thì họ sẽ không đầu tư.

“Với chức năng thực hiện pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, cơ quan nhà nước căn cứ vào quy hoạch đô thị được duyệt để cấp giấy phép xây dựng. Thật ra khó từ chối cấp phép khi dự án phù hợp quy hoạch”, ông Cương nói.

Tuy nhiên, theo ông Cương, thông tin về quy hoạch và phát triển của khu trung tâm hiện chưa đầy đủ, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và cơ quan cấp phép xây dựng.

Thực tế, tuy có nhiều nhà đầu tư được cấp phép xây dựng cao ốc trong khu trung tâm nhưng cũng có không ít nhà đầu tư bị các cơ quan chức năng từ chối.

Như trường hợp của nhà đầu tư A. chẳng hạn, ông này đang đau khổ do lỡ vay tiền ngân hàng mua khu đất hơn ngàn mét vuông trên đường Nguyễn Thị Minh Khai để đầu tư cao ốc nhưng cơ quan chức năng chưa cấp phép vì “phải chờ đồ án thiết kế đô thị khu trung tâm mới có thể xem xét”.

Vì vậy, vấn đề hiện nay không phải là hạn chế hay không hạn chế cấp phép xây dựng cao ốc mà phải trả lời cho thỏa đáng các câu hỏi. Việc cấp phép như thế sẽ tạo ra gánh nặng lên hạ tầng kỹ thuật của khu trung tâm cũng như sẽ phá vỡ kiến trúc cảnh quan bảo tồn của khu vực đến mức độ nào? Làm thế nào để kiến trúc cao ốc trong khu trung tâm tạo được điểm nhấn và mỹ quan? Có nên tăng chiều cao ở khu trung tâm (đi đôi với các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật) để hạn chế sự phát triển lan toả của đô thị?...

Các vấn đề này có lẽ sẽ được đề cập trong đồ án thiết kế đô thị khu trung tâm đang được Công ty Nikken Seikkei thực hiện (chưa biết bao giờ mới công bố). Tuy nhiên, theo ý tưởng thiết kế đô thị khu trung tâm đã công bố trước đó thì đây là khu vực đô thị có độ nén cao - nhiều nhà cao tầng.

Vì vậy, theo GS. Phan Văn Trường, trường Đại học Kiến trúc TPHCM, nên quy hoạch cao ốc thành khu vực rộng nhưng phải nằm dọc theo đường metro, đường sắt và các đường cao tốc. “Không nên có chính sách [nhà] càng cao càng tốt, mà chính sách đúng đắn là xây dựng một khung cảnh sống tốt lành”, ông Trường nói.

Nhưng có lẽ vấn đề đáng lo nhất của câu chuyện cao ốc hiện nay là mỹ quan của khu trung tâm và không gian kiến trúc bảo tồn bị xâm lấn. Thực tế, nhiều công trình kiến trúc lịch sử đang bị các cao ốc “đè”. Cụm công trình và không gian kiến trúc đặc trưng của nó tạo nên bản sắc của Hòn ngọc Viễn Đông... đã bị các cao ốc phá hỏng.

Theo KTS. Kathrin Moore, nguyên Chủ tịch Hội KTS Hoa Kỳ, từng tham gia quy hoạch đô thị Phú Mỹ Hưng, trong phát triển đô thị rất cần sự hài hòa về kiến trúc giữa cũ và mới. “Phát triển nhà cao tầng như thế nào cho phù hợp và không phá hỏng những kiến trúc lịch sử xung quanh là điều không dễ nhưng TPHCM cần phải làm cho được điều này nếu không muốn đánh mất quá khứ”, bà nói.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG