Áp thuế sử dụng đất để minh bạch thị trường

Để giảm nhẹ gánh nặng cho nhà đầu tư, nên bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” với việc áp thuế suất bằng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Đây là một trong những kiến nghị mới đây của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), liên quan đến việc thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 và các chính sách liên quan đến lĩnh vực BĐS.

Luật Đầu tư sửa đổi chưa có chế định ký quỹ

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết: Pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đều quy định cụ thể chế định ký quỹ đối với chủ đầu tư khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) hiện nay chưa có dự thảo chế định này.

Theo ông Châu, Luật Đầu tư (sửa đổi) cần bổ sung chế định ký quỹ với 4 nguyên tắc như: Không áp dụng ký quỹ đối với các dự án mà DN đã thực hiện xong công tác bồi thường GPMB toàn bộ dự án; trong trường hợp có bảo lãnh đầu tư, bảo lãnh thực hiện dự án, hoặc văn bản của tổ chức tín dụng cam kết cung cấp nguồn vốn cho DN thực hiện dự án thì không phải ký quỹ; quy định rõ tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên mức đầu tư của dự án cho phù hợp với sức chịu đựng của DN; quy định lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho DN theo tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng dự án.

Cẩn trọng khi đưa ra bảng giá đất

Hiện Bộ TN&MT đang trình Chính phủ dự thảo Nghị định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng 2,4 lần. Điều này chắc chắn sẽ có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, TP và có thể sẽ được áp dụng kể từ ngày 01/01/2015.

HoREA cho rằng: Nếu bảng giá đất cao, không phù hợp thực tế thì có thể dẫn đến việc các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có thể sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước.

Trường hợp mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính, và như vậy, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy viết tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường BĐS, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Về tiền sử dụng đất của tổ chức, DN, HoREA quan ngại sẽ tiếp tục là “một gánh nặng” về tài chính khi mà DN không thể tiên lượng được trước khi ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án có sử dụng đất vì không thể tính toán trước được hiệu quả. Cuối cùng, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá thành, người tiêu dùng phải gánh chịu.

Ông Châu cũng cho biết: Để giảm nhẹ gánh nặng và hỗ trợ cho nhà đầu tư, về dài hạn nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất như theo đề xuất của UBND TP.HCM như: Bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất nhằm minh bạch, dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho; hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Chế định thu hồi đất chưa bảo vệ được nhà đầu tư

Luật Đất đai năm 2013 đưa ra chế định thu hồi đất do vi phạm pháp luật như sau: Đất được gia hạn sử dụng trong 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian chậm tiến độ. Nếu hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Trong khi đó, Dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi), nội dung chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, quy định: Trừ trường hợp được gia hạn, dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất.

HoREA quan ngại rằng: Chế định này chưa thể hiện được tinh thần nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, tôn trọng các lợi ích chính đáng của nhà đầu tư khi với cùng một nội dung liên quan nhưng Dự thảo Luật Đầu tư và Luật Đất đai năm 2013 quy định hoàn toàn khác nhau.