Vì sao vốn NH chưa đến được với người mua nhà?

Xác định được vai trò của bất động sản, Chính phủ và các bộ, ngành chức năng cùng vào cuộc để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường. Nhiều chính sách mới được đưa ra, tuy nhiên, với nhiều lý do ràng buộc, người dân vẫn không thể tiếp cận được vốn, chưa thể mua được nhà.

Luôn giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích lũy của nền kinh tế, góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.

Nới tín dụng, miễn, giảm, gia hạn thuế…

Ngay từ cuối năm 2011, vấn đề “nới” tín dụng BĐS để kích cầu cho thị trường này đã được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt ra. Với Văn bản số 8844/NHNN-CSTT, NHNN đã loại 4 nhóm tín dụng BĐS ra khỏi rổ phi sản xuất - tức là không bị khống chế tỷ trọng cho vay ở mức thấp. Chưa dừng lại ở đó, đến tháng 4/2012, khi trần lãi suất huy động giảm xuống còn 12%/năm, BĐS lại tiếp tục được “cởi trói”. Ví dụ trước đây, NHNN quy định chỉ “nới” cho vay mua nhà để ở, hiện nay đã cho vay mua nhà để đầu tư, đầu cơ, bán, cho thuê, cho vay để xây dựng nhà để ở, bán, thuê...

Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình đã xác định: “Do dư nợ tín dụng NH liên quan đến BĐS rất lớn, nên từng bước tháo gỡ lĩnh vực này, sẽ giải quyết hàng tồn kho nhà ở, khơi thông nguồn vốn cho xã hội. Việc “mở” cho BĐS sẽ giúp tháo gỡ nhiều lĩnh vực khác như xi măng, sắt thép, tạo ra công ăn việc làm, tạo ra luồng vốn chu chuyển trong nền kinh tế, cải thiện nợ xấu cho lĩnh vực NH”.

Sau ngành NH, Bộ Tài chính cũng vào cuộc, đề xuất trình Chính phủ ban hành Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, trong đó có hỗ trợ tích cực việc làm ấm thị trường BĐS, giảm tồn kho vật liệu xây dựng và nợ xấu DN. Với hàng loạt chính sách miễn giảm, giãn thuế được đề xuất, Bộ Tài chính hy vọng sẽ sớm góp tay để “phá băng” BĐS.

Và đầu tháng 1/2013, hàng loạt các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản vừa được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành. Theo đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan, địa phương rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại các dự án được tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội. Các bộ, ngành cần hướng dẫn, hỗ trợ các DN BĐS chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu DN cho phù hợp, như: Giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường; áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang nhà ở xã hội. Các cơ quan chức năng phải rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Đặc biệt, Chính phủ cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên và làm các công trình dịch vụ như: Bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại đang có nhu cầu nhưng phải phù hợp quy hoạch và điều kiện cơ sở hạ tầng.

Chính phủ giao NHNN chủ trì, chỉ đạo các NHTM Nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các NHTMNN) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. Cùng với đó, phải cho vay đối với các DN xây dựng nhà ở xã hội, DN chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.

Đối với các giải pháp về thuế nhằm hỗ trợ DN, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính báo cáo Quốc hội quyết định: giảm 50% thuế VAT từ ngày 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 30% thuế VAT đầu ra đối với hoạt động kinh doanh, đầu tư nhà ở là căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; áp dụng thuế suất 10% đối với thuế thu nhập DN sớm hơn 6 tháng so với lộ trình cho các DN đầu tư nhà ở xã hội…

Người vay tiền mua nhà chịu quá nhiều ràng buộc

Sau khi được NHNN “bật đèn xanh” cho tín dụng BĐS, nhiều NH đã lập tức tung ra các gói tín dụng ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân vay mua, sửa chữa nhà. Đầu tiên phải kể đến Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với chương trình liên kết 4 nhà (nhà băng, nhà đầu tư, nhà thầu và nhà cung ứng vật liệu xây dựng), BIDV đã đưa ra gói tín dụng 4.000 tỷ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất chỉ 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân và thời hạn vay lên đến 15 năm.

Một “ông lớn” khác là NH TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) cũng tung gói hỗ trợ cho vay mua nhà trị giá 5.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi. Song, rầm rộ nhất phải kể đến NH TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) khi dành 2.000 tỷ đồng để cho khách vay kinh doanh, mua, sửa chữa nhà với lãi suất khoảng 12%/năm. Chưa dừng lại, từ ngày 1/7 đến 21/9, Vietcombank tiếp tục hạ lãi suất cho vay BĐS với khách hàng làm thủ tục vay mua một trong những sản phẩm của Ecopark đều được hưởng lãi suất hỗ trợ là 8% một năm trong vòng một năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên.

Tiếp sau các “đại gia” NH kể trên, một loạt các NH cũng vào cuộc giảm lãi suất mua nhà như NH TMCP Quốc tế (VIB) cùng chương trình cho vay mua, xây, sửa nhà có tổng hạn mức 1.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ 9,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên. Techcombank cũng cho vay mua nhà và vay tiêu dùng thế chấp nhà lãi suất cố định 12,99% trong 3 tháng đầu...

Một đặc điểm khá dễ nhận thấy đó là hầu hết các gói lãi suất cho vay mua nhà đều gắn với một dự án nào đó mà phía NH cho vay có liên kết xây dựng. Như vậy, người vay tiền chỉ được ưu đãi khi họ mua nhà đúng dự án, còn nếu vay mua nhà ở những nơi khác, thì lãi suất vẫn cao ngất ngưởng. Sự hợp tác giữa NH và chủ đầu tư là hình thức hợp tác hai bên cùng có lợi: chủ đầu tư giải phóng hàng tồn kho, NH đẩy được vốn ứ đọng để tăng trưởng tín dụng. Bên cạnh đó, một ràng buộc khác khiến cho nhiều người mua nhà phải chùn tay khi đặt bút ký hợp đồng vay vốn đó là các mức lãi suất ưu đãi này chỉ dành cho một khoảng thời gian rất ngắn, trong vài tháng đầu tiên, còn các tháng sau đó, lãi suất sẽ điều chỉnh theo thị trường.

Lãnh đạo một NHTM cho rằng do việc cho vay sản xuất gặp khó khăn vì DN phá sản hàng loạt, hàng tồn kho lớn do sức mua kém, thì các NH phải tính đến cho vay BĐS, tiêu dùng vì đây là lĩnh vực có mặt bằng lãi suất cao hơn và rủi ro thấp hơn so với cho vay DN, nên nhà băng muốn thúc đẩy tín dụng để kiếm thêm nguồn thu nhập lãi. Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cũng cho rằng dù có “mở”, hay “nới” cho vay BĐS, thì NH cũng phải đảm bảo chắc chắn về khả năng thu hồi nợ. Việc hợp tác với các dự án là một điều tất nhiên, vì đây là các dự án NH bỏ vốn ra đầu tư, nên họ cũng phải tính chuyện giải phóng hàng tồn kho cho chính bản thân mình trước đã.

Nhiều ý kiến khác cũng đồng tình và cho rằng việc các NH hạ lãi suất cho vay BĐS, là dấu hiệu tốt cho thị trường khởi sắc, cũng như cơ hội thực sự cho những người cần mua nhà. Song với các điều kiện ngặt nghèo, đặc biệt là không được trả nợ trước thời hạn, là những ràng buộc mà khách hàng cần phải cân nhắc kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng.