Trong bối cảnh ảm đạm của thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm 2008, hơn bao giờ hết vấn đề khai thông các công cụ tài chính để vực dậy và phát triển thị trường
này là mối quan tâm lớn của những người tham gia thị trường cũng như giới nghiên cứu.
Nhìn lại những cơn sốt
Tính từ năm 1990, nền kinh tế Việt
Nam nói chung, đặc biệt là tại các đô
thị lớn như TPHCM và Hà Nội, đã
chứng kiến ít nhất ba cơn sốt bất động
sản. Cơn sốt lần thứ nhất diễn ra trong
những năm 1992-1994, được phát
động chủ yếu bởi những doanh nghiệp
"nhìn xa, trông rộng", tận dụng lợi thế
thông tin quy hoạch có được, bên cạnh
một số đặc quyền và các thủ đoạn kinh
doanh đa dạng khác. Cơn sốt lần hai
diễn ra vào những năm 2001-2003,
với quy mô lớn hơn nhiều và đã lôi kéo
rất đông dân chúng và doanh nghiệp
vào cuộc. Cùng với cơn sốt này là sự
bùng nổ các doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ bất động sản.
Cơn sất lần ba diễn ra vào năm
2007 cho đến những tháng đầu năm
2008. Mối liên hệ với thị trường
chứng khoán, đặc biệt là áp lực tuân
thủ Chỉ thị 03 về hạn chế cho vay thế
chấp chứng khoán, và sự hấp dẫn của
những giao dịch siêu lợi nhuận trong
một thời gian cực ngắn là những đặc
điểm đáng lưu ý của cơn sốt này.
Sốt bất động sản và các quan hệ tài chính
Những quan hệ tài chính nào có thể
được nhận diện thông qua ba cơn sất
kể trên? Ở cơn sốt thứ nhất, nguồn tài chính
của các doanh nghiệp chủ yếu là tín
dụng thương mại, bên cạnh nguồn vốn
cá nhân của một số dân chúng bị kích thích tham gia. Nên nhớ rằng, vào thời
kỳ 1992-1994, tín dụng bất động sản
vẫn còn là một lĩnh vực khá hạn chế
của các ngân hàng thương mại nhà
nước. Trong khi đó, các ngân hàng
thương mại cổ phần đô thị phần lớn
mới được thành lập hoặc tái cơ cấu từ
các hợp tác xã tín dụng, với nguồn lực
và khả năng rất hạn chế.
Ở hai cơn sốt sau, bên cạnh nguồn
vốn cá nhân, vốn chủ sở hữu của các
doanh nghiệp bất động sản, các khoản
ứng trước của người mua, đó là một
lượng vốn tín dụng ngân hàng đáng kể.
Khác với cơn sốt thứ ba, sự giảm nhiệt
của hai cơn sốt đầu tiên hầu như không
chịu tác động trực tiếp của các quan hệ
tài chính và chính sách tiền tệ. Trong khi đó cơn sốt thứ ba chuyển sang tình
trạng "băng giá" trong bối cảnh khó
khăn về tài chính của các ngân hàng
thương mại lẫn các doanh nghiệp bất
động sản vay vốn. Cơn sốt này lại có đặc điểm riêng, đó là những quan hệ,
tác động với thị trường chứng khoán.
Những người thành công nhờ vào
chứng khoán hồi cuối năm 2006, đầu
năm 2007 đã chuyển dịch một lượng
vốn khá lớn vào địa ốc. Đến cuối năm
2007, trong đợt "chạy" Chi thị 03 về
hạn chế cho vay chứng khoán, những
khoản tiền khổng lồ từ các ngân hàng
lại tiếp tục được bơm ra, dưới hình
thức tín dụng bất động sản, nhằm kéo
dư nợ cho vay chứng khoán xuống một
cách tương đối. Tổng dư nợ cho vay
bất động sản từ các ngân hàng đã lên
con số hàng chục ngàn tỉ đồng vào thời
điểm kết thúc năm tài khóa 2007.
Khai thông công cụ tài chính
Ở việt Nam hiện nay vẫn chưa có sự
Liên thông giữa thị trường bất động sản
và thị trường tài chính. Đã có nhiều đề
xuất và sáng kiến hướng đến việc khai
thông các kênh, các quan hệ tài chính cho thị trường bất động sản trong nước, chẳng hạn, đề xuất của Viện Kinh tế TPHCM về việc phát hành hối phiếu đề xuất về quỹ tín thác đầu tư bất động
sản (REIT - Real Estate Investment Trusts). Việc Vincom phát hành thành
công 1.000 tỉ đồng trái phiếu hồi
tháng 10-2007 cho thấy sự khởi đầu
thuận lợi của một doanh nghiệp bất
động sản ngoài quốc doanh trong việc
huy động vốn bằng trái phiếu.
Một số
trường hợp phát hành thành công tiếp
theo là Massan (phát hành 720 tỉ đồng
trái phiếu dự án 289 Trần Hưng Đạo),
và Sacomreal (dự án Phú Lợi - 100 tỉ
đồng; Phú Mỹ - 750 tỉ đồng)... cũng
đã gây sự chú ý. Chi tiếc là sau đó, do
những điều kiện nội tại của các doanh
nghiệp và những bất lợi của nền tài
chính vĩ mô, nên kênh huy động này
cũng bị kẹt.
Về lý thuyết, để các đề xuất, sáng kiến
nói trên trở nên khả thi, ngoài tính hấp
dẫn, hiệu quả của dự án, nhà đầu tư còn
phải xem xét uy tín của công ty phát
hành hay công ty quản lý quỹ. Bên cạnh
đó, việc sử dụng các công cụ tài chính
như trên còn phải dựa trên một hành
lang pháp lý chặt chẽ, nhất là nhằm bảo
vệ cho các nhà đầu tư. Thông qua các
đề xuất, sáng kiến kể trên, chúng ta đã
hình dung ra sắc thái của các công cụ tài
chính hiện đại có thể được áp dụng tại
Việt Nam trong tương lai, nhưng trong
vài ba năm tới, việc phát triển các công
cụ khai thông tài chính cho thị trường
bất động sản như đã đề cập, theo ý kiến
của chúng tôi, sẽ khó thực hiện.
Như vậy ngoài nguồn lực tự thân của
các đơn vị, cá nhân tham gia, cho đến
nay, nguồn vốn tín dụng ngân hàng
thương mại vẫn giữ một vị trí khá quan
trọng đối với việc phát triển thị trường
bất động sản. Nhưng nguồn vốn này
có giới hạn và không bền vững vì nó lệ
thuộc rất nhiều vào những khoản huy
động chủ yếu là ngắn hạn của các ngân
hàng. Tình hình cuối năm 2008, theo
chúng tôi, vẫn không thể có những
thuận lợi cho giới kinh doanh và đầu
tư bất động sản. Những khoản nợ đáo
hạn ngày càng đến gần hơn.
Chúng ta
hãy nhớ lại, việc giải ngân "cấp tập" của các
ngân hàng vào thị trường bất động sản đã tập trung mạnh nhất vào quí
4-2007. Nếu không xét những khoản
cho vay bất động sản nhằm mục đích
sử dụng gia đình, thì các ngân hàng rất
thường áp dụng điều khoản ân hạn từ
1-3 năm cho các khoản vay bất động
sản đầu tư. Nhưng khoảng thời gian ân
hạn đầu tiên đã bắt đầu hết, điều đó có
nghĩa là, đã đến lúc các con nợ phải lo
xoay xở tiền để trả nợ gốc cho các ngân
hàng.
Theo báo điện tử Vneconomy.vn
ngày 18-9-2008, tính đến cuối tháng
8-2008, tín dụng bất động sản trên địa
bàn TPHCM đạt hơn 10% tổng dư nợ.
Mức này đã giảm gần một nửa so với
đầu năm 2008, tuy nhiên, tình hình nợ
khó đòi trong tín dụng bất động sản bắt
đầu có dấu hiệu gia tăng.
Người ta tự hỏi, nếu như số dư nợ
thực sự đã giảm gần một nửa so với hồi đầu năm 2008 thì phải chăng
đó chính là những khoản cho vay bất
động sản ngắn hạn, vì chỉ với cho vay
ngắn hạn, các ngân hàng mới có thể
nhanh chóng thu hồi trong một thời gian
ngắn như vậy. Nhưng đây là một con
số thu nợ rất lớn. Nói một cách khác,
một số tiền rất lớn đã đổ vào tín dụng
bất động sán vào cuối năm 2007 dưới
hình thức các khoản vay ngắn hạn.
Liệu các ngân hàng đã thực sự thành
công trong việc nhanh chóng thu hồi
nợ cho vay bất động sản? Dù lý giải thế
nào đi nữa, dưới góc nhìn của ngành
tài chính, rủi ro là vô cùng lớn với một
danh mục tín dụng như vậy.
Như vậy xem ra tín dụng ngân hàng
cho thị trường bất động sản vẫn không
có gì khả quan từ nay cho đến sang
năm 2009. Tài chính bất động sản giờ
đây có lẽ phải trông chờ vào nội lực của
chính các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản. Nội lực có thể đến từ sự cộng
hợp, như đã từng có đề xuất nên chăng
hình thành những tập đoàn, công ty cổ
phần bất động sản thực sự lớn mạnh
mang tầm cỡ quốc gia chứ không phát
triển manh mún, nhỏ lẻ như hiện nay.
Nội lực cũng có thể đến từ chính... nội
lực tài chính của các doanh nghiệp đó.
Thời gian qua, phải chăng có không ít
các doanh nghiệp bất động sản đã từng
thu về những khoản lợi nhuận kếch sù
mà khó có một ngành nghề nào khác
có được?
Hỗ trợ dịch vụ
Liên hệ phòng kinh doanhKẾT NỐI VỚI CHÚNG TÔI TẠI: