Quỹ mua bán nợ BĐS: Một mô hình, 3 bên cùng có lợi

Hiện nay, tiềm lực tài chính của hầu hết các DN đầu tư, kinh doanh BĐS Việt Nam còn hạn chế, phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng (NH).

Thị trường BĐS sụt giảm khiến không ít NH gặp khó khăn trong việc thu hồi các khoản nợ cho vay BĐS. Trước thực trạng này, theo các chuyên gia, rất cần tạo lập những kênh tài chính mới cho thị trường, trong đó có quỹ mua bán nợ BĐS.

Các NH cho rằng việc cho vay lĩnh vực BĐS vẫn có nhiều rủi ro bởi hiện tại giá trị tài sản đảm bảo là BĐS chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống NH; dư nợ BĐS khoảng 135 nghìn tỷ đồng.

TS Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương phân tích: Tổng số dư nợ tín dụng của hệ thống NH với thị trường BĐS ở mức khoảng trên 100 nghìn tỉ đồng.

Vấn đề là khi lãi suất NH tăng lên dưới tác động của lạm phát, mức tăng lãi suất trung bình khoảng 5%, các đối tượng trên vô hình trung đã phải chịu thêm khoản lãi ngoài dự toán là 5 nghìn tỉ đồng.

Cùng với việc phải tăng chi phí cho lãi suất NH thì các hoạt động giao dịch BĐS trở nên trầm lắng trên cả thị trường. Chưa kể giá giảm nhưng giá nguyên, vật liệu lại có xu hướng gia tăng làm tăng chi phí đầu vào.

Giá sắt, thép, xi măng có lúc đã tăng gấp 2 - 3 lần so với cùng kỳ năm 2007. Hệ quả là rất nhiều DN đầu tư kinh doanh BĐS đối mặt với nguy cơ lỗ khi tiến hành thi công.

Trong khi các nhà đầu tư BĐS trong nước đang thiếu vốn thì hệ thống NH lại có xu hướng giảm tín dụng đối với các đối tượng đi vay đề đầu tư, kinh doanh BĐS.

Điều này sẽ là một bất cập lớn cho thị trường BĐS vì về nguyên tắc, số vốn vận hành vào thị trường này phải ngày một lớn hơn. Hơn nữa trong tình hình hiện nay, hệ thống NH luôn bị sức ép thu hồi nợ đối với các đối tượng đi vay để đầu tư kinh doanh BĐS.

Trong thời gian tới, hầu hết các DN có các khoản vay đối với NH sẽ đều đối mặt với việc phải có nguồn tiền để đáo nợ NH cho các khoản vay 1 năm hoặc bắt đầu vào chu kỳ đáo nợ lớn cho các khoản vay 2 năm.

Như vậy, chắc chắn sẽ xuất hiện xu hướng chuyển nhượng, hợp tác, thậm chí bán trọn gói dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài. Dự báo chiều hướng thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2008 và những tháng đầu năm 2009, nhiều khả năng những DN mới triển khai đầu tư các dự án sẽ gặp phải nguy cơ thiếu vốn trầm trọng.

Vậy để đối phó với tình huống ấy, liệu mô hình Quỹ mua bán nợ BĐS có phải là giải pháp tháo gỡ? Ông Nguyễn Đăng Sơn - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng cho rằng, nên có giải pháp tháo gỡ vấn đề vay và cho vay BĐS, tránh để xảy ra giải chấp, nếu không sẽ gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế quốc dân.

Việc thành lập một quỹ mua bán lại các khoản nợ BĐS sẽ là một biện pháp hợp lý để bảo đảm cả ba (bên bán - bên mua - NH) đều "thắng".

Tuy nhiên, trong vấn đề thương thảo, mỗi bên phải biết “linh hoạt”. Giả dụ, NH sẽ chịu thiệt thòi một phần nhỏ nhưng còn hơn là phải đau đầu với các khoản nợ xấu. DN kinh doanh BĐS sẽ không phải chịu áp lực trả nợ, bị siết nợ, bị thu hồi đất... tránh bớt những trường hợp do áp lực trả nợ quá cao mà phải bán dự án cho đối tác nước ngoài với giá "bèo".

Trong khi đó, nếu dồi dào về nguồn vốn, Quỹ mua - bán nợ BĐS cũng sẽ có lợi, thậm chí còn là lợi lớn nhờ mua được các dự án với giá hấp dẫn vì nhìn chung, trong tương lai không xa, thị trường BĐS Việt Nam sẽ phục hồi.

Đây thực sự là lời giải cho bài toán DN BĐS trong nước đang đứng trước khó khăn phải giải chấp NH, còn một số NH lại đứng trước những khoản nợ khó đòi quá lớn.

Thậm chí có đòi được nợ cũng chịu lỗ. Ví như một dự án được định giá là 10 tỉ đồng, được vay NH 8 tỉ đồng. Hiện tại, thị trường đi xuống, dự án này chỉ được định giá 5 tỉ đồng. Như vậy, đương nhiên NH lỗ 3 tỉ đồng.

Trước đây, ngoài cho DN vay thực hiện dự án, NH còn cho khách hàng vay để mua nhà dự án. Nay lãi suất cao, khách hàng mất khả năng chi trả, NH cũng chịu thiệt.

Có thể nói giảm tỷ lệ nợ xấu liên quan đến BĐS là một trong những khó khăn lớn nhất của hệ thống NH. Hiện đã có nhiều quỹ đầu tư BĐS nước ngoài đã thành lập, chuyên mua bán dự án BĐS của các doanh nghiệp trong nước.

Thực trạng “mạnh về đất, yếu về vốn” của các DN BĐS trong nước đang tạo thời cơ “vàng” cho các quỹ đầu tư của nước ngoài.

Vậy tại sao chúng ta lại không biết tận dụng thời cơ? Việc thành lập quỹ mua bán nợ BĐS là rất cần thiết để giải quyết bài toán về vốn cho thị trường BĐS và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Tất nhiên, song hành với việc thành lập thì quỹ này đòi hỏi phải trường vốn để hoạt động, phải có cơ chế, chính sách phù hợp cho quỹ phát huy hết khả năng.

www.DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng