Quỹ đầu tư bất động sản: Giữa kỳ vọng và rào cản

Quỹ đầu tư bất động sản được kỳ vọng sẽ cung cấp một kênh đầu tư mới có sức hấp dẫn vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là đối với các nhà đầu tư ngoại nhờ việc tránh được phải tự mình điều hành các tài sản bất động sản nước sở tại.

Đặc biệt, từ đầu năm 2013 đến nay, làn sóng các công ty, quỹ đầu tư của Việt Nam và nước ngoài mua lại một phần hoặc toàn bộ bất động sản nhằm thu lợi nhuận từ việc cho thuê, quản lý bất động sản, đang gia tăng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều vướng mắc cản trở hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản.

Quy định chặt chẽ hơn

Bắt đầu từ ngày 1/7/2013, Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản có hiệu lực thi hành, quá chậm trễ so với Nghị định của Chính phủ. 

Theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP ban hành ngày 20/7/2012 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản sẽ bắt đầu hoạt động từ ngày 15/9/2012. Tuy nhiên, ba tháng sau, cuối năm 2012, Bộ Tài chính mới ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản, nhưng quỹ này vẫn chưa thể hoạt động được do Thông tư 228 tới ngày 1/7/2013 mới có hiệu lực thi hành.

Thông tư 228 quy định việc huy động vốn, thành lập, quản lý và giám sát hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (quỹ đầu tư bất động sản) hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại chúng (gọi là công ty đầu tư chứng khoán bất động sản).

Vốn tối thiếu của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản là 50 tỷ đồng, có tối thiểu 100 cổ đông, do một công ty quản lý quỹ quản lý, tài sản lưu ký tại ngân hàng giám sát. Quỹ đầu tư bất động sản được chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng để huy động vốn lập quỹ và phát hành thêm để tăng vốn.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ, công ty quản lý quỹ phải hoàn tất hồ sơ và niêm yết chứng chỉ quỹ tại sở giao dịch chứng khoán.

Quỹ đầu tư bất động sản là một loại hình quỹ đóng, chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích chủ yếu đầu tư vào bất động sản cho thuê nhằm tạo lợi nhuận ổn định.

Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản bao gồm các loại tài sản: gửi tiền tại các ngân hàng thương mại; công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng; trái phiếu chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, trái phiếu chính quyền địa phương; cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu đăng ký giao dịch, trái phiếu niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán; cổ phiếu chưa niêm yết, cổ phiếu chưa đăng ký giao dịch của công ty đại chúng; trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành; cổ phiếu của công ty cổ phần, phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn; các chứng khoán và tài sản khác và bất động sản.

Thông tư cũng quy định rõ cơ cấu danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu là bất động sản, cụ thể: quỹ phải đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản. Không đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các tài sản khác ngoài bất động sản.

Thông tư 228 cũng quy định rất chặt chẽ về các khoản vay của quỹ, gồm: tổng giá trị các khoản vay của quỹ không vượt quá 5% giá trị tài sản ròng của quỹ tại thời điểm thực hiện, không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay, bảo lãnh cho các khoản vay, không được sử dụng tài sản của quỹ để thực hiện các giao dịch ký quỹ (vay mua chứng khoán), bán khống (cho vay chứng khoán để bán).

Đặc biệt, nhằm bảo vệ tài sản của nhà đầu tư thông tư quy định: quỹ đầu tư bất động sản không được đầu tư vào chứng chỉ quỹ của chính quỹ đó, không được đầu tư vào các quỹ đầu tư chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán thành lập và hoạt động tại Việt Nam.

Những vướng mắc khiến quỹ khó hoạt động

Thông tư 228 quy định về điều kiện bất động sản mà quỹ được phép đầu tư sẽ khiến các quỹ đầu tư vào bất động sản sẽ bị giới hạn, do đó, nguồn vốn mới từ quỹ đầu tư bất động sản đưa vào các dự án, các công ty bất động sản sẽ bị thu hẹp lại.

Quy định trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, quỹ chỉ được đầu tư khi đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất.

Điều này rất khó thực hiện bởi vì không thể đảm bảo 100% là có thể bán, cho thuê bất động sản ngay sau khi hoàn tất dự án và như vậy, các dự án đang xây dựng sẽ rất khó được quỹ rót vốn bởi vì chủ dự án không thể kiếm đầy đủ ngay các hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng.

Hơn nữa, trong môi trường kinh doanh bất động sản ế ẩm như hiện nay, việc yêu cầu quỹ đầu tư phải nắm giữ khoản mục đầu tư bất động sản tối thiểu 2 năm, kể từ ngày mua sẽ khiến tài sản của quỹ khó thanh khoản.

Bên cạnh đó, Thông tư số 228 chưa quy định tỷ lệ thu nhập tối thiểu hàng năm của quỹ thu được từ hoạt động cho thuê bất động sản hay tỷ lệ thu nhập từ nguồn tài sản bất động sản nói chung.

Những chính sách ưu đãi về thuế của quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam cũng chưa được công bố cùng hệ thống pháp luật, hành chính về đất đai, quyền sở hữu và kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, khả năng cạnh tranh với các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài đã và đang hoạt động tại Việt Nam cũng là những rào cản cho ra đời quỹ đầu tư bất động sản mới.

Ngoài ra, hiện nay, việc gây quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam sẽ rất khó khăn trong bối cảnh nền kinh tế đang trong tình trạng trì trệ, thị trường bất động sản khó có khả năng phục hồi trong ngắn hạn, các công ty bất động sản Việt Nam và các quỹ đầu tư trong nước đa phần đang trong tình trạng kinh doanh khó khăn, người mua nhà đang thiếu tự tin vào môi trường đầu tư bất động sản nhà ở.