Ngân hàng tiết kiệm nhà ở có lặp lại vết xe đổ của quỹ tiết kiệm nhà ở?

Bộ Xây dựng đã đề xuất xây dựng ngân hàng tiết kiệm nhà ở để cung cấp lãi suất cho vay thấp hơn lãi suất vay thương mại, tạo điều kiện cho nhân dân mua nhà. Nhưng phương thức hoạt động của ngân hàng này dường như đang lặp lại vết xe đổ của mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở từng được đề xuất trước đây.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở sẽ chỉ tập trung huy động vốn và cho vay trong lĩnh vực nhà ở, với lãi suất luôn thấp hơn lãi suất vay thương mại, trong thời gian từ 10 -15 năm. Tuy nhiên, người muốn vay mua nhà trước tiên phải tham gia gửi tiết kiệm cho tới khi đạt từ 50 - 70% số tiền muốn vay thì mới được cho vay. Nói cách khác, người dân muốn vay tiền mua nhà thì phải có tiền gửi vào ngân hàng tiết kiệm nhà ở từ trước thời điểm đó.

Bộ Xây dựng chưa hoàn thành đề án thí điểm xây dựng ngân hàng tiết kiệm nhà ở, nhưng các đặc điểm ban đầu lại cho thấy dường như đang lặp lại vết xe đổ của ý tưởng thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở. Quỹ này được Bộ Xây dựng đề xuất từ năm 2010 để giúp các đối tượng khó khăn có cơ hội mua nhà ở. Người tham gia sẽ trích 1% lương hàng tháng của mình để đóng vào quỹ. Các đối tượng tham gia có thể vay từ quỹ này sau 5 năm hay đóng được khoảng 30% giá trị căn nhà muốn mua.

Tuy nhiên, phương thức hoạt động của quỹ được cho là thiếu khả thi, do việc trích 1% lương hàng tháng của người có thu nhập thấp sẽ chỉ như muối bỏ bể. Với mức giá nhà ở giá thấp khoảng 10 triệu đồng/m2 hiện nay, kể cả sau 10 năm trích đóng vào quỹ, thì số tiền đóng cũng chưa đủ để mua được 1m2 nhà. Vậy, nếu phải tiết kiệm đủ 30% giá trị căn nhà khoảng 700 - 800 triệu đồng mới được phép vay thì sẽ phải tham gia đến bao giờ?

Vấn đề nữa là nguồn vốn để ngân hàng hoạt động, bởi ngân hàng phải kinh doanh để bảo toàn vốn và có lãi trả cho người gửi tiết kiệm. Theo Bộ Xây dựng, ngân hàng này có thể huy động vốn từ tiền sử dụng đất thu được từ các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới, từ ngân sách địa phương, từ ngân sách Trung ương cấp một lần ban đầu, từ lợi nhuận phát hành xổ số kiến thiết hoặc xổ số nhà ở, hay từ nguồn vốn phát hành trái phiếu nhà ở. Nhưng điều này không dễ thực hiện, khi thu từ đất đang là khoản thu quan trọng của các địa phương. Vì thế, có thể ngân hàng này sẽ phải huy động vốn cho vay từ nguồn tiền nhàn rỗi của người dân. Nếu thực hiện bằng cách này thì sẽ không dễ để có thể đáp ứng ngay nhu cầu vay vốn của người tham gia, vì còn chịu sự cạnh tranh từ các ngân hàng thương mại trong thu hút tiền nhàn rỗi của người dân.

Một điều kiện khác để ngân hàng này có thể tồn tại được là phải không xuất hiện bong bóng bất động sản. Bởi, nếu giá bán bất động sản ở mức trên trời như các năm 2010, 2011, thì không biết đến bao giờ người dân mới tiết kiệm đủ tiền để mua nhà ở. Như vậy, nhiều người sẽ nản lòng, không gửi tiết kiệm vào ngân hàng này. Ngân hàng vừa không huy động được tiền nhàn rỗi trong dân, trong khi cũng khó lấy nguồn thu từ đất của các địa phương thì sẽ hoạt động bằng nguồn vốn nào? Vì thế, các cơ quan chức năng phải tính toán kỹ càng để bảo đảm tính khả thi của mô hình này, cũng như thu hút người dân tham gia.

Trong khi mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở đang còn ở trên giấy, thì trên thực tế nhiều chủ đầu tư bất động sản đã thu hút người mua bằng các ưu đãi vay vốn. Người mua có thể trả một phần tiền giá bán bất động sản, phần còn lại sẽ được vay bằng lãi suất ưu đãi và chỉ phải trả tiền lãi vay vốn sau 2 năm, kể từ khi nhận nhà. Như vậy, chưa cần có ngân hàng chuyên biệt về nhà ở, thì chủ đầu tư tự liên kết với các ngân hàng thương mại để có thể đẩy nhanh lượng bất động sản được bán ra. Vì thế, Bộ Xây dựng cần cân nhắc phương thức hoạt động ngân hàng này dựa trên những phương thức bán hàng đang được các chủ đầu tư thực hiện.