Tranh cãi thuế TNCN từ bất động sản

Người nộp thuế muốn mức thuế thấp còn ngành thuế thường yêu cầu áp dụng mức thuế đưa lại nguồn thu cao.

Trong khi đó, thuế suất thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản có tới 2 lựa chọn: 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận đã dẫn tới những tranh chấp đáng tiếc.

Thuế tăng gấp chục lần

Tòa án đang xử lý vụ tranh chấp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) bất động sản (BĐS) tại 13 -13bis Kỳ Đồng (P.9, Q.3, TP.HCM) giữa bà Nguyễn Thị Ánh Ngọc và Chi cục Thuế Q.3. Vụ việc được xem là vướng mắc điển hình trong việc tính thuế chuyển nhượng BĐS hiện nay.

Cụ thể, năm 2004, bà Ngọc mua BĐS trên nhưng đến tháng 10.2011 mới ký hợp đồng mua lại với Công ty TNHH kinh doanh nhà Phú Tường với giá là 22,31 tỉ đồng. Sau đó bà Ngọc bán lại cho một ngân hàng với giá 289 tỉ đồng, Chi cục Thuế Q.3 ra quyết định thu thuế suất 2% trên tổng giá trị, số thuế TNCN phải nộp là 5,78 tỉ đồng dù bà Ngọc chứng minh đây là căn nhà duy nhất của mình (trường hợp không phải nộp thuế TNCN). Một thời gian sau, Chi cục Thuế Q.3 lại yêu cầu bà Ngọc nộp bổ sung 60,84 tỉ đồng thuế TNCN vì chuyển sang áp dụng mức thuế suất 25% trên lợi nhuận do xác định được giá mua - bán.

Trước đó, giữa tháng 9.2013, công văn Kiểm toán Nhà nước (KTNN) gửi Cơ quan Cảnh sát điều tra Q.3 phân tích lý do dẫn đến sự thay đổi mức thuế suất trong trường hợp của bà Ngọc cho rằng: Theo hợp đồng chuyển nhượng, bà Ngọc nhận và bàn giao nhà chỉ trong vòng 4 ngày nên không thể thực hiện cải tạo, nâng cấp, sửa chữa; không thể phát sinh các chi phí liên quan đến căn nhà. Theo quy định, chỉ khi giá vốn không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì mới áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng. Còn trường hợp này, giá vốn mà người nộp thuế kê khai có hóa đơn, chứng từ hợp pháp thì áp dụng thuế suất 25% trên lợi nhuận. Do đó, KTNN kiến nghị bổ sung 60,84 tỉ đồng thuế TNCN đối với bà Ngọc.

Tương tự, vào tháng 10.2011, bà Đ.C mua một phần của căn nhà trên đường Đồng Khởi (Q.1, TP.HCM) với giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 59 tỉ đồng. Đến tháng 12.2011, bà Đ.C bán lại căn nhà này cho một ngân hàng với giá 318 tỉ đồng. Khi kê khai nộp thuế TNCN, bà Đ.C đề nghị được áp dụng mức thuế suất 2% vì có sửa chữa nhưng không có hóa đơn. KTNN kiến nghị thu theo mức thuế suất 25%, tương đương số thuế cần nộp là 64,75 tỉ đồng.

Bất hợp lý ?

Anh Tuấn, góp vốn mua căn hộ 80m2 tại một dự án ở H.Bình Chánh cách đây 10 năm, với giá 10 triệu đồng/m2, nhưng 4 năm sau mới được nhận nhà. Nay anh bán với giá 22 triệu đồng/m2 được hơn 1,7 tỉ đồng. Tuy nhiên, khi làm hồ sơ thuế anh choáng váng vì phải đóng 25% lợi nhuận, tức 240 triệu đồng. “Như vậy là quá bất hợp lý, bởi sau 10 năm giá căn hộ tăng hơn 50% nhưng so với lạm phát, với giá vàng và giá cả trên thị trường thì tôi lỗ, vậy mà còn bị đánh thuế”, anh Tuấn bức xúc.

Một chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, đặc thù ở VN, hầu hết khách hàng khi mua căn hộ, nền đất phải 3 - 5 năm sau mới được nhận. Chưa kể có người nộp tiền mà chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn thì ứ đọng vốn không biết đến bao giờ. Vì vậy, mức thuế 25% là quá cao, nhất là khi thị trường đang đóng băng. Thuế quá cao sẽ khiến thị trường càng khó khăn hơn. Đó là chưa kể đến những tiêu cực phát sinh như người dân lách luật bằng cách giảm giá trị hợp đồng, hoặc chung chi cho cán bộ thuế.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nói thẳng mức thuế 25% áp dụng cho cả doanh nghiệp và cá nhân là quá bất hợp lý. Theo ông, khi tính thu nhập chịu thuế, doanh nghiệp được trừ đi khoản vốn ban đầu cũng như tiền lãi ngân hàng, còn nhà đầu tư cá nhân thường không được tính đến chi phí lãi vay. Nếu cứ lấy 1,7 tỉ bán trừ đi 1 tỉ vốn rồi đánh thuế trên 700 triệu thì thiệt thòi cho người dân. Mặt khác, đưa ra hai cách đánh thuế khác nhau là quyền lực của cán bộ thuế rất lớn. Ông Đực cho rằng, nên để người dân chọn mức thuế suất chứ không phải cán bộ thuế chọn.

Ông Nguyễn Thái Sơn, Giám đốc Công ty CP tư vấn thuế Sài Gòn, cũng nêu quan điểm nên giao cho người dân lựa chọn mức thuế suất 2% hay 25% và chịu trách nhiệm với phần kê khai này.

Mới đây, UBND TP.HCM cũng kiến nghị thực hiện thống nhất một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng để tạo thuận lợi cho người nộp thuế và tránh hiện tượng tiêu cực trong ngành thuế. Thế nhưng theo Bộ Tài chính, đề nghị này lại không phù hợp với luật Thuế TNCN.