Bài 1: Bối rối giữa hàng loạt quy định

 Trong khi hầu hết DN bất động sản đang khó khăn, thậm chí nhiều DN đã phải giải thể hoặc rơi vào tình trạng “đóng băng”, tái cơ cấu DN để vượt qua thời điểm khủng hoảng hiện nay là vô cùng quan trọng. Đây cũng là lúc DN rất cần sự hỗ trợ của các cơ quan quản lý Nhà nước về mặt cơ chế cũng như thủ tục hành chính. Tuy nhiên chính những thủ tục này lại đang làm khó DN.

Thời gian làm thủ tục tính bằng… năm

Khảo sát mới đây của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đối với 8.053 DN dân doanh đang hoạt động tại 63 tỉnh, thành cho thấy, các DN thường gặp khó khăn nhất trong 5 lĩnh vực thủ tục: Xây dựng, bảo hiểm xã hội, đăng ký DN và cấp giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục đất đai, thủ tục thuế. Khảo sát 1.540 DN vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tại 13 tỉnh, thành cho thấy thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư đứng đầu bảng về gây khó khăn, tiếp đến là thuế, xây dựng, đất đai và tài nguyên môi trường,…

Từ khi có Luật Đầu tư năm 2005 đến nay, hệ thống quy định pháp luật liên quan đến thủ tục dự án đầu tư có tới 5 luật, 10 Nghị định, 9 Thông tư và vô số văn bản hướng dẫn của cấp tỉnh. Thủ tục hành chính trong các luật (đầu tư, thương mại, xây dựng và kinh doanh bất động sản, đất đai, khoáng sản) không thống nhất, tương thích với nhau, kéo theo thông tư hướng dẫn của mỗi bộ một kiểu, văn bản hướng dẫn của mỗi tỉnh một khác… và những văn bản dưới luật này thường xuyên thay đổi, khiến cho DN như rơi vào “lưới nhện” văn bản.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Có ít nhất 18 thủ tục hành chính “lớn” khi giải quyết hồ sơ dự án đầu tư, trong mỗi thủ tục “lớn” lại có những thủ tục “con” khác nhau. Có khi một cửa xét hồ sơ nhưng phải qua nhiều phòng, mỗi phòng lại bắt chủ đầu tư bổ sung thêm một số giấy tờ. Đặc biệt những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và xây dựng luôn là 2 lĩnh vực được giải quyết chậm hơn từ vài tháng đến vài năm so với luật định. Một nhà đầu tư từ khi có ý định đầu tư dự án đến khi xây dựng nhà máy phải đáp ứng đủ hồ sơ cho 4 lĩnh vực: Đầu tư, đất đai, môi trường và xây dựng. Để thực hiện, nhà đầu tư phải trải qua một quy trình bao gồm một loạt thủ tục hành chính với sự điều chỉnh của 5 bộ luật, 10 nghị định, 9 thông tư và còn một số lượng lớn văn bản hướng dẫn cấp tỉnh không thể kể hết. Theo quy định, quy trình thủ tục hành chính thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất đơn giản hơn cũng phải trải qua 17 thủ tục hành chính với tổng thời gian thực hiện từ 155 đến 340 ngày. Dự án sử dụng đất ngoài KCN – KCX còn phức tạp hơn, phải thực hiện 33 loại thủ tục hành chính và mất gần hai năm mới có thể hoàn thành.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết, chỉ riêng thủ tục chấp nhận đầu tư đã không có chuyện “30 ngày là xong” như quy định bởi thực tế không ở đâu thực hiện xong trước 60 ngày. DN muốn đầu tư nộp hồ sơ lên Sở Kế hoạch và Đầu tư nhưng Sở không có quyền quyết mà chỉ tham mưu cho UBND. Chỉ giai đoạn tiếp nhận hồ sơ rồi trình UBND đã mất 40 ngày. Sau đó DN còn phải gửi hồ sơ đi các sở, ngành liên quan để lấy ý kiến, xác minh. Đặc biệt, quy trình thủ tục hành chính thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài KCN - KCX rất nhiều, phức tạp, không rõ thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau và được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật của nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau. Đến khi hoàn tất được các thủ tục cũng phải mất đến 14 tháng chứ không chỉ có 156 ngày như quy định nêu.

Văn bản “đá” nhau

Ngay trong các văn bản luật cũng có rất nhiều văn bản “đá” nhau khiến các DN bất động sản lúng túng khi thực hiện. Đơn cử như Luật Nhà ở không có quy định, nhưng Nghị định 90 hướng dẫn luật này lại quy định dự án nhà ở có diện tích trên 10 ha phải dành từ 1-20% (tối đa 20%) quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Khi  Nghị định 71 ra đời thay thế Nghị định 90 lại bắt buộc phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Hay trong khi Luật Nhà ở không cho phép xây dựng căn hộ nhỏ 30m² thì Nghị định 71 lại hướng dẫn Luật nhà ở lại cho phép xây dựng loại hình này. Hoặc Luật Nhà ở không cấm bán đất nền nhưng nghị định hướng dẫn lại buộc chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây nhà xong mới được bán… Không chỉ phát sinh nhiều quy định “đá nhau”, mỗi văn bản hướng dẫn một kiểu, khiến DN bất động sản bối rối, loay hoay giữa một loạt quy định.

Liên quan đến các vướng mắc của DN bất động sản khi trong việc thực thi các văn bản luật, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết, hiện Luật Nhà ở quy định phải có một tỉ lệ căn hộ diện tích lớn trong dự án nhà ở. Trong khi đó, những căn hộ diện tích trung bình và nhỏ mới phù hợp nhu cầu, khả năng thanh toán của người mua. Căn hộ diện tích lớn trên 100 m2 rất khó bán do giá thành cao.

Ông Đực cũng kiến nghị thêm, không nên áp dụng căn cứ “một căn hộ tương đương bốn người ở” để khống chế về số lượng căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, cần cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ 80-100 m2 xuống khoảng 45-55 m2 để giá bán giảm, dễ bán, phù hợp nhu cầu thực. Diện tích căn hộ là do thị trường lựa chọn và quyết định, quyền này thuộc về chủ đầu tư và khách hàng.

Không chỉ quy định về diện tích căn hộ gây khó cho DN mà còn rất nhiều vấn đề khiến chủ đầu tư ngày càng ngại khi xác định đầu tư vào những dự án bất động sản. Theo ông Lê Vũ Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Sông Hồng Land, hiện tiền sử dụng đất được áp dụng với quy định “bằng với giá thị trường” (theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP). Mức giá này hiện rất cao và khó xác định. Bên cạnh đó, nếu DN muốn xin gia hạn nộp tiền sử dụng đất, ngoài việc phải có phương án nộp tiền được chấp thuận, DN phải thỏa mãn thêm ba điều kiện: Lỗ trong năm 2011 hoặc lỗ lũy kế đến năm 2012, có nợ xấu ngân hàng, nợ thuế. Tuy nhiên, những điều kiện này lại gây mâu thuẫn cho DN vì thực tế hầu hết DN đều phải vay ngân hàng nên trong báo cáo thuế không có DN nào lỗ, vì lỗ thì sẽ không được vay. Do đó, DN không hội đủ điều kiện để được gia hạn.

Trong khi các DN bất động sản đang lâm vào tình trạng “chết lâm sàng”, rất cần sự hỗ trợ từ các bộ, ngành thì thủ tục hành chính vẫn là những rào cản trên con đường đưa vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Thủ tục rườm rà, sự phối hợp thiếu chặt chẽ, đồng bộ giữa các cơ quan chức năng không chỉ làm thiệt hại cho các nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của tỉnh, thành phố. Do đó, hầu hết DN đều mong rằng nỗ lực cải cách thủ tục hành chính cần phải được đẩy mạnh hơn nữa, tránh tình trạng thủ tục hành chính làm tăng chi phí của DN, lỡ mất thời cơ kinh doanh và cơ hội đầu tư của DN.