Thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính vừa có công văn yêu cầu Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh giải đáp băn khoăn của ông Hoàng Cao Nên (TP. Hồ Chí Minh) về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, trước thông tin về vụ việc ông Cao Hoàng Nên được thừa kế của cha ông để lại một thửa đất tại địa chỉ S49C Tôn Thất Thuyết, P.3, Q.4, TP. Hồ Chí Minh, thửa đất mua từ năm 1977 (cách đây 37 năm), có giấy viết tay mua bán giữa cha ông (đã chết) và bên bán là ông Sanh. Tháng 8/2014, ông Nên được UBND Quận 4, TP. Hồ Chí Minh cấp giấy chủ quyền nhà đất và được thông báo nộp lệ phí trước bạ tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân cho ông Sanh. Ông Nên cho rằng, Luật Thuế TNCN được Quốc hội thông qua năm 2007, sau khi cha ông Nên mua nhà 30 năm, vậy mà ông Nên phải đóng thuế TNCN cho người bán thì quá vô lý.

Về vấn đề này, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Tài chính Đinh Tiến Dũng, Bộ Tài chính có công văn số 14890/BTC-TCT yêu cầu Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh thực hiện như sau:

Căn cứ quy định pháp luật

Tại Điều 637 Bộ Luật Dân sự quy định việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại:

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế.

3. Trong trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thoả thuận khác....”

Tại Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Tại Khoản 3, Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn: “Khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: a) Nguyên tắc khai thuế

a.1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế.

a.2) Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:...- Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thì tổ chức, cá nhân khai thay ghi cụm từ “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện người nộp thuế là cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.”

Tại Điểm 2, Mục VII Thông tư số 78- TC/TCT ngày 30/9/1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất hướng dẫn: “Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vấn đề đang vướng mắc trong thực tế, cụ thể như sau:

a) Trường hợp bán nhà, cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất đã làm thủ tục hợp pháp tại cơ quan quản lý nhà đất trước ngày 1/6/1994 nhưng sau ngày 1/7/1994 mới làm thủ tục nộp thuế thì vẫn áp dụng thu thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao. Các trường hợp bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất khác mà làm thủ tục nộp thuế sau ngày 1 tháng 7 năm 1994 thuộc đối tượng nộp thuế theo Luật chuyển quyền sử dụng đất.

b) Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ mà sau đó bán cho người khác thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó thuộc đối tượng nộp thuế theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.”

Tại Khoản 2, Điều 8, Thông tư số 02/2010/TT-BTC  ngày 11/01/2010  của Bộ Tài chính  hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/208 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế Thu nhập cá nhân hướng dẫn: “Đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ truy thu 01 lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế...”

Tại khoản 5 Điều 30 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và  Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân về các khoản thu nhập chịu thuế hướng dẫn: “Đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 01 năm 2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì chỉ thu một (01) lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.”

Kiểm tra trường hợp cụ thể

Căn cứ các hướng dẫn nêu trên, Bộ Tài chính yêu cầu Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh kiểm tra cụ thể đối với trường hợp chuyển nhượng từ năm 1977, tại thời điểm đó chưa có quy định về thuế thu nhập cá nhân, đến nay được Uỷ ban nhân dân Quận 4 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không truy thu thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp này và những trường hợp tương tự; trường hợp đã thu phải tổ chức hoàn trả kịp thời.