Lo “bóng ma” phân lô hộ lẻ

Nếu không có phương án quản lý cụ thể và chặt chẽ, việc cho phép tái phân lô bán nền sắp tới sẽ đi vào vết xe đổ của chính sách phân lô hộ lẻ từng để lại nhiều hậu quả tại TP HCM trước đây

Liên bộ Xây dựng - Nội vụ vừa ban hành Thông tư Liên tịch số 20 hướng dẫn một số nội dung thi hành Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Một trong những điểm đáng chú ý và gây tranh cãi hiện nay là việc cho phép bán nền đất để người dân tự xây nhà của thông tư này.

Phải hoàn chỉnh hạ tầng

Các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở,  theo Thông tư 20, có thể gồm một khu vực có nhiều dự án hoặc một phần của dự án, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực và đề xuất của chủ đầu tư nhưng phải phù hợp với quy hoạch đô thị đã phê duyệt.

Trước khi chuyển giao cho người dân, khu vực được bán nền đất phải đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu (đường giao thông, điện, hệ thống cấp - thoát nước…), bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung trong vùng. Người được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây nhà ở phải thực hiện theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở.

Trên thực tế, những năm 2000, TP HCM đã thí điểm chính sách phân lô bán nền. Hậu quả đi kèm là nhiều khu dân cư không có hạ tầng kỹ thuật - xã hội vì chủ đầu tư không xây dựng hoặc bán đất công trình công cộng. Người dân xây dựng sai mẫu nhà, sai quy hoạch… dẫn đến không được cấp chủ quyền nhà, đất. Một số chủ đầu tư không khắc phục sai phạm, số khác đã giải thể. Đến nay, TP HCM vẫn đang đau đầu giải quyết hậu quả do các chủ đầu tư này để lại.

Bên cạnh đó, tinh thần của Luật Đất đai cũng không cho phép bán nền khi chưa xây dựng nhà ở. Chưa kể, chính Bộ Xây dựng đã từng có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ nghiêm cấm các hình thức phân lô bán nền, bán nhà xây thô trong những khu đô thị.

Coi chừng phá nát quy hoạch

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng Thông tư 20 không có gì “sáng tạo hay đột phá” để có thể gọi là “cứu” thị trường bất động sản, chỉ thừa nhận một dòng sản phẩm của thị trường này - nền đất đã có hạ tầng - mà thôi. Thực tế, hiện nay, nhiều dự án đang lách luật để bán nền. Công nhân, viên chức mới đi làm, người thu nhập thấp… chưa có tiền xây nhà nhưng không thích ở căn hộ chung cư hay nhà xây sẵn nên mua đất để dành, đó là sự lựa chọn của họ.

Theo ông Châu, trong việc thực hiện phân lô bán nền của TP HCM trước đây, do TP không chú trọng quy hoạch và ràng buộc chủ đầu tư về hạ tầng kỹ thuật - xã hội khiến quy hoạch bị phá nát, người mua đất bị ảnh hưởng quyền lợi. Để tránh đi vào vết xe đổ này, TP HCM cần ban hành quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc chung cho khu đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hướng dẫn và giám sát người mua đất nền xây dựng đúng theo quy hoạch. Đồng thời, nên cho người dân được xây dựng theo hình thức cuốn chiếu, phù hợp với thu nhập của họ qua từng giai đoạn.

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM, cho biết thời gian qua,  nhiều chủ đầu tư ôm tiền của khách hàng nhưng không tiến hành xây dựng và bàn giao nhà ở. Theo ông, nên cho người dân được tự mua đất cất nhà. Song, mặt trái sẽ xảy ra là tình trạng phá nát quy hoạch, phá vỡ cảnh quan kiến trúc và “găm” đất đầu cơ.

Ông Toàn cũng ủng hộ việc cho xây dựng cuốn chiếu nhưng người dân phải cam kết về các giai đoạn xây dựng, nếu không thực hiện đúng tiến độ sẽ bị phạt. Chủ đầu tư ngoài việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội phải giám sát người mua nền tuân thủ theo mẫu nhà và quy hoạch 1/500, đồng thời phải cùng chịu trách nhiệm nếu người dân xây sai.

Ngoài ra, hai bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường cũng nên ban hành các tiêu chí cụ thể, minh bạch về những khu vực được phép phân lô bán nền để tránh tình trạng doanh nghiệp “đi cửa sau”, xé rào quy hoạch.

Ông Toàn cho biết Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM đang thành lập bộ phận quản lý sau quy hoạch, chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt.

Các khu vực không được phân lô bán nền

Những khu vực nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, các lô đất nằm tại mặt tiền những tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị thì không được bán nền đất mà bắt buộc phải xây dựng nhà ở, theo Thông tư 20.