Cho phép phân lô bán nền sẽ “làm loạn” thị trường BĐS?

Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV về việc hướng dẫn một số nội dung Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-1-2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Theo quy định tại Thông tư 20, từ ngày 5-1-2014, người dân có thể mua quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong khu đô thị để tự xây nhà ở. Sau khi Thông tư này được ban hành, nhiều ý kiến lo ngại sẽ xảy ra tình trạng các khu đô thị bị bỏ hoang, việc phân lô bán nền tràn lan khó kiểm soát…

Tái diễn tình trạng “bán lúa non”

Thông tư 20 quy định, việc thực hiện chuyển QSDĐ đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển QSDĐ đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự ý xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Các khu vực được thực hiện chuyển QSDĐ đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở có thể bao gồm một khu vực gồm nhiều dự án; một dự án hoặc một phần trong dự án. Về khu vực được chuyển QSDĐ đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, an sinh xã hội và nhu cầu về nhà ở của địa phương.

Khu vực được chuyển QSDĐ phải được đầu tư hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, bao gồm các công trình dịch vụ và các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển QSDĐ cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ cho người dân khi đến ở.

Trong Thông tư cũng quy định các lô đất được thực hiện chuyển QSDĐ để người dân tự xây dựng nhà ở không thuộc các vị trí nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình  điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; nằm tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân được chuyển QSDĐ để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Sau khi Thông tư 20 được ban hành, nhiều ý kiến cho rằng, việc chấp thuận cho các chủ đầu tư được phép phân lô bán nền nguy cơ các “khu đô thị ma” sẽ tái diễn, gây lãng phí lớn về đất đai cho Nhà nước. Trao đổi với PV báo PL&XH, anh Nguyễn Văn Huy, ở quận Cầu Giấy, Hà Nội, chia sẻ: Việc Thông tư cho phép người dân được mua đất trong các khu đô thị sau khi có hạ tầng nhằm “giải cứu” thị trường BĐS và giúp DN đỡ khó khăn. Tuy nhiên, người dân có thu nhập thấp hoặc trung bình cũng khó có đủ tiền để mua đất trong KĐT, hơn nữa, giả sử có mua được đất thì nhiều hộ cũng phải mất từ 5-10 năm mới đủ tiền xây nhà; điều này sẽ tạo nên một KĐT nhếch nhác, bẩn thỉu do thiếu đồng bộ.

Cùng quan điểm với anh Huy, anh Nguyễn Huy Hoàng, công tác tại Cty CP Xây dựng Thành Nam bày tỏ, với thu nhập hiện nay những người có nhu cầu về nhà ở khó lòng mà mua được đất trong KĐT. Bởi lẽ, giá đất tại đây cao, chỉ có những “đại gia” hoặc các nhà đầu tư ôm đất sau đó chờ giá lên cao mới bán may ra có đủ tiền mua. “Thông tư 20 chỉ nhằm giúp đỡ DN, còn người dân thì không được hưởng lợi nào từ chính sách này”, anh Hoàng nhận định.


Nguy cơ KĐT thành bãi… đổ rác

Về phía các DN, sau khi Thông tư 20 được ban hành, đa số đều nhận định, sẽ tháo gỡ một phần khó khăn cho các DN, còn  để “giải cứu” được thị trường BĐS “đóng băng” như hiện nay là rất khó. Trao đổi với PV báo PL&XH, ông Nguyễn Văn Đực- Phó GĐ Cty địa ốc Đất Lành cho hay, câu chuyện phân lô, bán nền đã có từ lâu, sau này Nhà nước cấm mà yêu cầu DN phải thi công bán nhà, nhưng thực tế vẫn tiếp tục phân lô, bán nền, bây giờ chính thức cho phép bán trở lại, người dân phải tự xây dựng còn DN chịu trách nhiệm hợp thức hóa thủ tục, điều này sẽ làm tăng phí tổn cho người dân. Hơn nữa, ở những vùng ven thì nhu cầu của người dân sẽ khác biệt nhau, có người mua đất sau đó xây dựng nhà, có người để 5-10 năm mới có đủ tiền để xây. Do vậy không thể yêu cầu người ta xây dựng ngay được.

“Việc Nhà nước cho phép như vậy nhằm giúp DN dễ dàng bán sản phẩm của mình, góp phần tháo gỡ khó khăn cho DN, còn người dân thì từng bước tích lũy để xây nhà. Bên cạnh đó, thực tế là thu nhập của người dân hiện nay còn thấp, năng lực tài chính của DN còn kém. Đặc biệt người dân cũng có một tinh thần tiết kiệm tích lũy để từng bước xây nhà, phối hợp ba việc này cho thấy, DN bán được đất, 5-10 năm sau người dân xây được nhà là hợp tình, hợp lý”, ông Đực nói.

Đánh giá về việc nếu cho phép chủ đầu tư được phân lô, bán nền sẽ hình thành các “khu đô thị ma”? ông Đực nhận định, thật ra, các KĐT bỏ hoang đã có, thập chí các KĐT đã xây xong phần thô rồi bỏ hoang để xã hội đen vào trú ngụ, hay làm nơi chăn trâu bò cũng đã có. Do vậy, việc nói “khu đô thị ma” do phân lô bán nền, hay xây dựng đô thị rồi bỏ hoang là không đúng. “Trong tình hình BĐS khó khăn, Nhà nước cũng du di và nhìn nhận lại một thực tế đó, vì DN và người dân đểu có lợi, còn hơn là bắt DN phải xây dựng nhà ngay sau đó đói vốn lại phải dừng giữa chừng, để năm ba năm sau quay lại tái xây”, ông Đực chia sẻ.

Cũng theo ông Đực, Nhà nước cho phép phân lô, bán nền mà không có những ràng buộc về việc xây nhà, không quản lý chặt chẽ có thể phá nát quy hoạch, làm tăng số lượng đất nền hoang hóa, trì hoãn quá trình hình thành những khu dân cư ở các dự án mới.

Ông Nguyễn Trọng Hoàng, công tác tại phòng kế hoạch Đầu tư, Cty TNHH MTV nông nghiệp Hà Nội, cho hay, khi cho phép các chủ đầu tư được phân lô, bán nền sẽ hình thành rất nhiều các quy hoạch treo, có những dự án 10 năm chưa triển khai xây dựng gây lãng phí rất lớn. Hơn nữa, nếu Nhà nước kiểm soát không kỹ thì nhiều đối tượng “đầu cơ” sẽ nhảy vào mua hầu hết diện tích rồi “đắp chiếu” chờ thị trường BĐS “nóng lên” mới bán ra kiếm lời. “Tất nhiên việc cho phép người dân được mua đất trong KĐT sẽ tạo thuận lợi cho những người có nhu cầu nhà ở thực sự, họ mua sau đó xây nhà theo ý muốn. Nên càng tránh được tình trạng chủ đầu tư xây thô rồi bỏ hoang gây lãng phí tiền của DN và cả của người mua”, ông Hoàng phân tích.

Phân tích thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Sơn Long- GĐ Cty Sơn Long chia sẻ, việc Thông tư 20 ban hành sẽ giúp các DN giảm được chi phí xây thô, chủ đầu tư có thể tiết kiệm được một khoản tiền không nhỏ, lô đất nền giá sẽ rẻ hơn và người mua cũng dễ tiếp cận. Ngoài ra, việc tái phân lô bán nền trở lại, thị trường BĐS sẽ không sốt nóng ngay mà tăng tính thanh khoản cho các chủ đầu tư.

Lo ngại về việc sẽ phá vỡ quy hoạch nếu để tình trạng phân lô, bán nền, ông Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, không nên cho phép phân lô, bán nền tại các KĐT, vì KĐT đã được quy hoạch nhằm phát triển đồng bộ, mang lại bộ mặt khang trang, đẹp đẽ và hiện đại, văn minh cho cuộc sống người dân. Nếu cho phép “mạnh ai nấy làm” thì quy hoạch và cảnh quan KĐT sẽ bị phá vỡ, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân là rất lâu dài và khó khắc phục. Do vậy, nếu chấp thuận cho việc phân lô, bán nền thì chỉ nên áp dụng cho các khu vực nông thôn.

Ông Phạm Sỹ Liêm cho biết, đã là kinh doanh BĐS thì không có việc phân lô, bán nền. Vì đã là phân lô, bán nền tức là bán đất chứ không phải bán BĐS. Hơn nữa, việc ai hay cá nhân nào muốn mua đất xây nhà là cá nhân họ tự liên hệ với nhau; nhưng đã là một dự án BĐS mà phân lô, bán nền thì không thích hợp. Bởi lẽ,  người ta mua nền chứ không phải mua nhà. Do vậy, lúc nào xây là việc của chủ đất. “Bây giờ tưởng tượng trong một quy hoạch đã được vẽ và tính toán đầy đủ, nếu nhà xây nhà không thì khu đô thị sẽ giống như một “hàm răng sún”. Bên cạnh đó, những vị trí mà chủ đầu tư chưa xây có thể biến thành bãi… đổ rác, dẫn đến một KĐT không ra hình hài gì cả”, ông Liêm chia sẻ.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong phân tích: Trong chuyện này đã có hệ quả lịch sử của nó, trước đây mình đã cấm nên xuất hiện tình trạng chạy dự án, “bôi trơn” có đất rồi chia ăn đất nền và trung gian. Nhưng gần đây do một số dự án bị tắc vì không chuyển nhượng được, hoặc do không đủ tài chính để đầu tư… giờ muốn vận hành nóng lại nên đưa ra một giải pháp tình thế.
Tuy nhiên, không nên lạm dụng bởi vì chỉ nên cho phép những dự án nào đã cấp một hạn định hay đã đầu tư mức độ nào đấy mới được tiếp tục phân lô, bán nền, để giải tỏa được tình trạng các chủ đầu tư ít vốn hoặc không kêu gọi được vốn nhằm dứt điểm những tồn đọng. Còn nếu quy định cả những cái mới vào sẽ gây ra tình trạng quay trở lại như trước là không được. Do vậy, nên có những giới hạn cho những đối tượng cụ thể, phạm vi thời gian nào đó, vì như vậy sẽ giống như “đánh bùn sang ao”. “Việc cho phép phân lô, bán nền sẽ phần nào làm hâm nóng thị trường BĐS. Tuy nhiên dễ xảy ra hiện trượng trung gian hay “bôi trơn”, chạy ăn ở giữa và gây ra tình trạng buôn bán lòng vòng chứ không có đầu tư”, ông Phong nhận định.