Khách mua căn hộ được thỏa thuận thời gian sở hữu nhà

Ngày 11-2, Bộ Xây dựng cho biết đang hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất. Sau khi nhận được ý kiến đóng góp từ nhân dân và các bộ ngành, dự thảo lần này đã rút bỏ một số quy định bất hợp lý cũng như thêm vào những điều khoản mang tính linh hoạt hơn.

Nhà giá rẻ - chớ ham

Giá dịch vụ phải minh bạch

Liên quan tới vấn đề gây nhiều tranh cãi - giá dịch vụ nhà chung cư, dự thảo quy định UBND cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn để áp dụng cho trường hợp thu giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước. Khung giá này là cơ sở để doanh nghiệp, hợp tác xã quản lý vận hành nhà chung cư thỏa thuận giá dịch vụ với người sử dụng nhà. Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ, sẽ áp dụng mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng cho biết, ý kiến góp ý của các bộ, ngành đều thống nhất với đề xuất của Bộ Xây dựng. Theo đó, cần quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư như nội dung tại Điều 97 của dự thảo Luật để tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ khi hết niên hạn sử dụng mà bị xuống cấp hoặc hư hỏng nặng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Cụ thể, nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp độ công trình, khi hết thời hạn thì cơ quan cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng. Trường hợp còn an toàn thì cho phép tiếp tục sử dụng. Trường hợp khi hết thời hạn mà chất lượng không còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại theo đúng quy hoạch. Nếu không phá dỡ, Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế theo quy định..

Ngoài ra, tại dự thảo, quy định về sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm như đề xuất của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đó đã được rút bỏ, thay vào đó là quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 117 của dự thảo lần này. Bộ Xây dựng cho biết, các ý kiến bộ, ngành đều nhất trí với quy định của dự thảo, cho phép các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể thỏa thuận về việc bên mua được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở trong một thời hạn nhất định. Trong thời hạn này, bên mua được quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Khi hết thời hạn sở hữu theo thỏa thuận trong hợp đồng, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho bên bán. Đương nhiên, trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được bán lại có thời hạn, cho thuê, thế chấp, cho mượn hoặc ủy quyền quản lý nhà ở đó.

Chung cư mini đi vào luật

Một điểm rất mới tại dự thảo là vấn đề chung cư tư nhân (mini) đã được đưa vào. Cụ thể, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Đối với trường hợp mua bán nhà ở dự án, dự thảo cũng quy định rõ về việc huy động vốn từ khách hàng. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng, nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà (đến trước khi bàn giao nhà) và không được vượt quá 95% giá trị (đến trước khi người mua được cấp “sổ đỏ”). Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài, chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở đến trước khi bàn giao nhà.

Liên quan tới giải pháp xử lý vi phạm đối với hành vi gian lận trong mua bán, giao dịch nhà ở xã hội, dự thảo lần này cũng nêu rõ chế tài. Cụ thể, sẽ thu hồi nhà ở nếu việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện... Với các trường hợp thuê nhà, khi bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở 3 tháng liên tục mà không có lý do chính đáng, nhà cũng sẽ bị thu hồi.