Giảm thuế VAT: Động lực cho thị trường BĐS?

Theo Luật Sửa đổi Bổ sung một điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, từ ngày 1/7/2013 áp dụng mức thuế VAT 5% cho các hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội (NƠXH). Đồng thời các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại (NƠTM) đã hoàn thiện có diện tích dưới 70m2/căn và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, cũng sẽ được giảm 50% thuế VAT từ 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014.

Giảm thuế VAT đối với giao dịch BĐS là một chính sách đáng chú ý. Trước đó, những bàn thảo được đưa ra trong suốt quý II/2013 đã đề cập tới việc giảm thuế VAT cho căn hộ dưới 70m2.

Lợi bất cập hại

Theo quy định hiện hành, nhà ở đang được áp dụng thuế suất VAT 10%. Với thuế suất 5%, người mua sẽ tiết kiệm được một số tiền đáng kể, nhất là với người thu nhập thấp. Theo ông Phạm Đức Toàn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS EZ Việt Nam, việc giảm thuế VAT cho NƠXH và một số đối tượng khác sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm và khách hàng được lợi đáng kể.

Tuy nhiên, việc giảm thuế VAT chỉ dành cho một số đối tượng nhất định nên phạm vi tác động vẫn khá hạn hẹp, chưa có tác dụng rộng khắp tới nhu cầu mua nhà hiện nay. Theo đại diện Viện Đào tạo sau Đại học (Đại học Kinh tế Quốc dân), chính sách đã đề ra khá rõ, nhưng quan trọng là cơ chế thực thi ra sao. Nếu chúng ta không có một cơ chế tốt thì rất có thể dẫn tới việc thất thu nguồn ngân sách của Nhà nước; đồng thời dòng tiền ưu đãi đó "chảy" vào túi nhà đầu tư kinh doanh BĐS.

"Đó là cân đối hợp lý giữa việc giảm nguồn thu của Nhà nước so với lợi ích là tạo kích thích, hỗ trợ cho thị trường BĐS, thông qua đó là tạo động lực nội tại cho nền kinh tế", ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland nói.

TS. Vũ Đình Ánh, thành viên tổ chuyên gia Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường BĐS chỉ ra một thực tế đáng lo ngại: thị trường BĐS đang rơi vào tình huống trớ trêu là "mang hàng hiệu về nông thôn" khi bán những căn hộ giá quá cao, vượt tầm với của người dân. Hiện nhu cầu nhà ở của người dân vẫn không ngừng tăng cao. Tại sao chung cư vẫn ế ẩm không người mua, nhà đầu tư không thể tìm được lối thoát? Với mức thu nhập bình quân 5 triệu đồng/tháng, người lao động phải mất 20 năm không ăn, không uống mới mua được nhà.

Không thể nửa vời

Cũng có những ý kiến, đối với NƠTM có diện tích nhỏ, việc áp dụng với những dự án đã hoàn thiện (có thể vào ở ngay) trong khoảng thời gian từ 1/7/2013 tới 30/6/2014 nên được cân đối xem xét. Cụ thể, chính sách áp dụng trong khoảng thời gian này chỉ phù hợp với NƠXH và nhà ở dành cho công nhân, cán bộ viên chức, quân nhân…

Còn với NƠTM, điều kiện đưa ra trong chính sách dường như rất khó đáp ứng với nhiều chủ đầu tư." Những sản phẩm NƠTM đã hoàn thành, diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2, chỉ còn tồn đọng ở thị trường Tp.HCM. Ở thị trường Hà Nội gần như không còn. Do đó, tác động của chính sách này sẽ chỉ dừng ở mức hạn chế", ông Trần Minh, Phó Giám đốc một sàn giao dịch tại đường Hoàng Đạo Thúy nhận định.

Bên cạnh đó, việc quy định căn hộ có diện tích sàn dưới 70m2, rất có thể kéo theo hệ lụy chia nhỏ diện tích. Từ đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ ùn ùn tập trung phát triển căn hộ diện tích nhỏ để được hưởng ưu đãi. Thay đổi thiết kế cũ, chia nhỏ… sẽ ảnh hưởng tới kết cấu ban đầu, chất lượng và công năng của công trình. Thêm nữa, vấn đề tăng cao mật độ dân cư, còn phá vỡ quy hoạch tổng thể cũng như quy hoạch chi tiết của vùng, của địa phương.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành tỏ ra khá bức xúc: việc giảm thuế VAT cho những người mua nhà lần đầu sẽ dẫn đến thâm hụt ngân sách Nhà nước. Hơn nữa, đây không phải một giải pháp có thể "cứu" thị trường BĐS. Hiện trên thị trường có những ngôi nhà trị giá 5-7 tỷ đồng hoặc hơn nữa, việc giảm thuế 5% liệu có thu hút được khách hàng. Chắc chắn, dù có giảm thuế, người dân vẫn sẽ tiếp tục "quay lưng" với BĐS…

Hiện chúng ta đang quy định 1-2-1. Nghĩa là, nếu doanh nghiệp muốn xây dựng một ngôi nhà 50m2, phải xây dựng hai ngôi nhà 70m2 trở lên và một ngôi nhà trên 100m2. Thực tế cho thấy, trong khi ngôi nhà diện tích nhỏ bán được, các ngôi nhà trên 70m2 đang tồn rất nhiều. Và nhiều doanh nghiệp "chết" vì đầu tư vào hạng mục này. Chính vì thế, nhiều người đặt câu hỏi, sao Bộ Xây dựng không cho các doanh nghiệp xây 100% các ngôi nhà 50m2, ông Nguyễn Văn Đực băn khoăn.