Sự bứt phá khi có Luật

Các chuyên gia HoREA nhận định, khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành, thị trường BĐS thành phố phát triển mạnh, thu hút nhiều nhà đầu tư, trở thành thị trường trọng điểm của các tập đoàn BĐS đa quốc gia và góp phần thúc đẩy quá trình phát triển của thành phố về nhiều mặt.

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa làm việc với Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh (HoREA) về tình hình thực hiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sau 7 năm thực thi.

Các chuyên gia HoREA nhận định, khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành, thị trường BĐS thành phố phát triển mạnh, thu hút nhiều nhà đầu tư, trở thành thị trường trọng điểm của các tập đoàn BĐS đa quốc gia và góp phần thúc đẩy quá trình phát triển của thành phố về nhiều mặt.

Tạo diện mạo mới cho thành phố…

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định, khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (năm 2006, 2007), thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh phát triển vượt bậc. Tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, trung bình diện tích đất đô thị hóa tăng 1.000 ha/năm. Hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng kinh tế-xã hội với sự đồng bộ về kỹ thuật được triển khai xây dựng, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của thành phố, thay thế dần các khu nhà ổ chuột, tạm bợ, tạo diện mạo mới cho thành phố.

Thị trường BĐS có sự chuyển biến tích cực, các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp được hình thành, thay thế các trung tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Dịch vụ liên quan đến BĐS cũng phát triển theo hệ thống sàn giao dịch BĐS như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý, đấu giá… để đáp ứng nhu cầu của thị trường giàu tiềm năng và có tác động lớn đến nền kinh tế.

Thực tế, nhờ áp dụng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, đến nay, TP. Hồ Chí Minh đã giải quyết được không ít vấn đề.

Thứ nhất là phát triển nhà ở. Toàn thành phố đã phát triển được 51.879,2 triệu/m2 sàn xây dựng nhà ở, trung bình xây dựng 8.3 triệu m2/năm. Nâng tổng diện tích nhà ở trên địa bàn thành phố lên 121.397,2 triệu m2 và diện tích bình quân đầu người 16,05 m2/người. Tiếp đến là tình hình sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Thành phố đã cấp 375 giấy chứng nhận Quyền sở hữu Nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Nhà ở.

Về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, TP đã cấp 66 giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, trong đó có 8 giấy chứng nhận cấp cho tổ chức và 58 giấy chứng nhận cấp cho cá nhân. Quy định về quyền sở hữu nhà cho các đối tượng này hiện nay có ý nghĩa quan trọng, phù hợp thông lệ quốc tế và là bước đột phá trong chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài về sinh sống, làm ăn, đầu tư, kinh doanh trong nước, gắn kết họ với đất nước.

Thứ hai, về quản lý Nhà nước trong phát triển nhà ở. Hoạt động kinh doanh BĐS đã đáp ứng được nhu cầu thực tiễn trong việc điều chỉnh các giao dịch về nhà đất và thị trường BĐS. Đặc biệt, quyền lợi của người dân được quan tâm hơn từ việc xử lý dự án “treo”. Đây là vấn đề gây bức xúc, tồn tại rất lâu khiến cho người dân ăn ở không yên… Thành phố đã kiểm tra rà soát toàn bộ các dự án chậm triển khai, chấn chỉnh kịp thời. Kết quả đến hết 6 tháng đầu năm 2013, đã có 77 dự án “treo”, diện tích 972 ha bị thu hồi…

Và những tồn tại còn lại…

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho rằng, còn những tồn tại, bất cập của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS khi áp dụng trong thực tế cần xem xét, điều chỉnh lại cho phù hợp.

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận xét, Luật Nhà ở vẫn còn nhiều quy định chưa có tính khả thi, chưa khuyến khích được các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, làm cho quan hệ cung – cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối. Luật Nhà ở cũng chưa quy định cụ thể để điều tiết thị trường nhà ở, đặc biệt về giá cả, phân khúc nhà ở, các loại nhà ở... Hay như vấn đề quản lý nhà chung cư, giá dịch vụ nhà chung cư, quy định về diện tích sở hữu chung và riêng còn nhiều bất cập khiến nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và hộ dân.          

Luật Kinh doanh BĐS hiện vẫn chưa đáp ứng đầy đủ một quy trình hoàn chỉnh về đầu tư kinh doanh BĐS. Quyền lợi người dân vẫn chưa được bảo vệ tốt trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS và huy động vốn với chủ đầu tư. Việc quy định bắt buộc giao dịch kinh doanh BĐS phải thông qua sàn giao dịch, trong khi nhiều sàn giao dịch chưa đạt chuẩn chất lượng và tiện ích, mà chưa cho các bên giao dịch lựa chọn thêm các giải pháp khác như thông qua luật sư và công chứng theo thông lệ quốc tế, cũng là một hạn chế của Luật Kinh doanh BĐS cần được khắc phục.

Mặt khác, hiện tại chính sách pháp luật liên quan tới lĩnh vực nhà ở và BĐS được quy định tại nhiều bộ luật khác còn có nội dung không thống nhất, thậm chí mâu thuẫn trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng có liên quan khiến các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng khi áp dụng pháp luật. Ngoài ra, chính sách điều tiết cung – cầu trong hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS còn thiếu hiệu quả, dẫn đến tình trạng mất cân đối về nguồn cung giữa nhà ở cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp.

Nguồn cung thị trường nhà ở hiện tại chỉ mới đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên, còn nhà ở xã hội, nhà ở bình dân dành cho người có thu nhập thấp đô thị chỉ chiếm 34% tổng số lượng nhà ở thương mại đưa vào sử dụng tại thành phố từ 2006 – 2012.