Đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, đất

Tại hàng loạt dự án nhà ở, khách hàng đang bị chủ đầu tư “treo” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (gọi tắt là sổ hồng) mặc dù họ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư. Mới đây, UBND TPHCM đã đồng ý với đề xuất của Sở TN-MT về việc cấp thẳng sổ hồng cho khách hàng.

Chủ đầu tư lách luật

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải xây dựng xong nhà ở mới được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên thời gian qua tại TPHCM, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở không tuân theo quy định mà tìm cách lách luật. Bởi đơn giản một dự án có mức đầu tư rất lớn xây xong mới tiến hành kinh doanh rủi ro sẽ lớn, khả năng tài chính của chủ đầu tư lại không đáp ứng. Do đó khi dự án bắt đầu triển khai hoặc đã xây dựng một phần hạ tầng thì chủ đầu tư bắt đầu “bán” cho khách hàng. Phương thức này vừa huy động được tiền của khách hàng vừa “nắm chắc” đầu ra. “Hợp đồng góp vốn”, “hợp tác đầu tư” là những hình thức lách luật mà các chủ đầu tư thường áp dụng. Theo đó, khách hàng đồng ý góp tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ xây dựng hạ tầng hoặc trả một lần để nhận nền đất. Sau đó khách hàng tự xây dựng theo mẫu nhà được duyệt của cơ quan chức năng.

Bản chất “hợp đồng góp vốn” hay “hợp tác đầu tư” là mua bán nền đất giữa khách hàng và chủ đầu tư. Sau khi khách hàng xây dựng xong, lúc này chủ đầu tư mới tiến hành hoàn công ra sổ hồng đứng tên công ty, tiếp đó hai bên ra công chứng mua bán sang tên cho khách hàng. Lúc này căn nhà mới thực sự “chính chủ” của người mua.

Tuy nhiên để được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng, chủ đầu tư phải đảm bảo hàng loạt điều kiện như thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoàn thành cơ sở hạ tầng được duyệt, xây dựng đúng quy định… Chính vì vậy, có những dự án khách hàng sau khi xây nhà xong cả chục năm nhưng vẫn chưa được cơ quan chức năng cấp sổ hồng. Cụ thể dự án KDC An Sương (quận 12) do Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh nhà làm chủ đầu tư đã được xây dựng cách đây hơn 10 năm nhưng đến nay người dân mua nhà nơi đây vẫn chưa được cấp chủ quyền. Nhiều dự án thuộc KDC Bình Hòa (Bình Thạnh) người dân “góp vốn” với chủ đầu tư tự xây nhà cũng cả chục năm nhưng đến nay vẫn chưa được cấp chủ quyền.

Ông H., một người dân “mua đất” trong một dự án nhà ở tại quận 12, cho biết đã đóng đủ tiền cho chủ đầu tư, sau đó họ nhận được một biên bản bàn giao nền đất và tự xây nhà. Nhà đã xây xong gần 5 năm nay nhưng chủ đầu tư liên tục thất hứa, không chịu tiến hành làm sổ hồng để hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Cấp sổ hồng cho khách hàng

Thông tin TPHCM sẽ cấp thẳng sổ hồng cho những khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở nếu chủ đầu tư không chịu làm được nhiều người quan tâm. Ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở TN-MT, cho biết đề xuất này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên để thực hiện được cần phải rà soát từng dự án xem có còn vướng mắc gì nữa không. Nếu khách hàng đã nộp đủ tiền cho chủ đầu tư và không có tranh chấp gì, chủ đầu tư cũng đã nộp tiền sử dụng đất cho dự án nhưng chủ đầu tư không chịu làm sổ cho khách hàng, cơ quan chức năng sẽ gửi văn bản yêu cầu làm việc, nếu chủ đầu tư không hợp tác thì những trường hợp này có thể cấp thẳng cho người mua mà không cần thông qua chủ đầu tư.

Tuy nhiên, hiện nay cũng có tình trạng rất phổ biến là trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư lấy sổ đỏ thế chấp ngân hàng vay tiền, nay không có khả năng giải chấp để hoàn công ra sổ hồng cho khách hàng. Trong khi đó tiền của khách chủ đầu tư đã nhận đủ, có thể xem đây là hành vi lừa đảo cần xử lý kiên quyết.

Việc cấp thẳng sổ hồng cho khách hàng là hợp tình cũng như để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho dân theo kế hoạch của Chính phủ. Tuy nhiên, ông Nguyễn Hoài Nam cũng băn khoăn, nếu thực hiện cấp thẳng cho dân đối với những trường hợp “hợp đồng góp vốn” tại các dự án nói trên vô tình TP đã hợp pháp hóa việc “phân lô bán nền” của chủ đầu tư mà luật không cho phép.

Theo nhận định của một số chuyên gia, cách làm của TP có thể giải quyết được tình trạng hàng loạt dự án đang “treo” sổ của dân. Nhưng cần xử lý nghiêm chủ đầu tư để tình trạng tương tự không tái diễn.

Năm 2012 các quận, huyện đã cấp được 83.272 GCN, năm 2013 số lượng dự kiến cần phải cấp là 94.410 GCN, từ đầu năm nay đã cấp được 58.936 trường hợp, như vậy từ nay đến cuối năm cần phải cấp GCN cho 35.474 trường hợp. Tổng số GCN đã cấp đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến nay (tổng số giấy đỏ, giấy hồng đã cấp qua các thời kỳ) là 1.284.617 trên tổng số 1.453.810 nhà, đất đạt tỷ lệ 88,3%.