Chỉ nên quy định một cách tính diện tích căn hộ

Mới đây, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03/2014 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010 về cách tính diện tích căn hộ khiến nhiều khách hàng mua chung cư băn khoăn.

Giá bán không đổi, người dân có thiệt?

Khi mua căn hộ chung cư, đa số khách hàng đều không biết, có tới hai cách tính diện tích căn hộ. Vì vậy, cũng dễ hiểu khi chủ đầu tư cân nhắc cách tính diện tích căn hộ có lợi cho mình.

Chị Bùi Thúy Linh, cư dân chung cư thu nhập thấp Đại Mỗ, huyện Từ Liêm cho biết, trước đây, chị nộp tiền mua nhà đợt một cho chủ đầu tư hơn 200 triệu đồng, nhưng lúc đó vẫn chưa được nhận hợp đồng mua bán căn hộ. Khoảng 10 ngày sau, chị mới được nhận hợp đồng, và mới biết được cách tính diện tích sàn căn hộ "tính theo kích thước từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ cộng với diện tích ban công, lô gia". "Căn hộ tôi mua chưa nhận biên bản bàn giao nhà, chưa được cấp sổ đỏ, liệu sẽ được tính toán, đo đạc theo cách nào? Tới đây, khi thu phí dịch vụ chung cư, tôi sẽ phải đóng phí theo cách tính diện tích ra sao" - chị Linh băn khoăn.

Theo các chuyên gia, từ trước đến nay, hàng ngàn, hàng vạn căn hộ chung cư đều sử dụng cách tính diện tích từ tim tường. Khi thị trường bất động sản "nóng sốt", căn hộ chung cư khó mua, trong khi lại dễ bán kiếm lời nên ít người để ý đến cách tính diện tích.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, Thông tư 16 đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ nhằm xác định giá tiền mỗi mét vuông sàn căn hộ, để làm cơ sở tính giá trị căn hộ. Còn Luật Nhà ở và Nghị định 71 quy định quyền sở hữu đối với diện tích chung, riêng. Thông tư 16 không giải thích rõ nghĩa của vấn đề này để khách hàng không bị hiểu lầm dẫn đến những tranh chấp vừa qua. Hợp đồng mua bán căn hộ của người dân là hợp đồng dân sự, người mua và người bán tự thỏa thuận theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Từ trước đến nay, cũng từng có văn bản ra trái với luật và cách xử lý là sửa đổi văn bản đó. Còn chuyện giải quyết hậu quả do văn bản sai đó gây ra thì chưa có tiền lệ. Để giải quyết các tranh chấp về diện tích, ưu tiên đầu tiên vẫn là phải tuân thủ theo hợp đồng đã ký.

Cũng bởi hai cách tính diện tích theo Thông tư 16 không đồng nhất về số liệu mà nhiều địa phương băn khoăn trong việc đo đạc, cấp sổ đỏ cho người mua nhà chung cư. Và cách tính diện tích theo Thông tư 03 sẽ "vênh" với hàng vạn sổ đỏ đang có và sắp sửa được cấp.

Nhận định xung quanh những quan điểm trái chiều về Thông tư 16 và Thông tư 03/2014 sẽ có hiệu lực từ 8/4 tới, TS Phạm Sĩ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng: "Theo thông lệ chung của quốc tế, chỉ áp dụng cách tính diện tích căn hộ chung cư theo nguyên tắc tim tường trong tính quy chuẩn kiến trúc chứ không áp dụng tính diện tích khi mua bán căn hộ. Cách tính diện tích này thường chỉ dùng cho giới kiến trúc sư khi thiết kế kỹ thuật. Theo Thông tư 16, Bộ Xây dựng đưa ra hai cách tính diện tích cho kết quả khác nhau trong cùng một văn bản pháp quy như vậy là không ổn, dễ gây tranh cãi. Chỉ nên quy định một cách tính theo nguyên tắc thông thủy vì cả người bán, người mua đều quan tâm đến giá trị sử dụng thực, trả tiền thực. Chủ đầu tư cũng không bị thiệt, vì nếu tính theo thông thủy, diện tích căn hộ nhỏ hơn, thì có thể nâng giá bán lên để bù lại. Nếu dùng cách tính tim tường vào để đo diện tích căn hộ khi mua bán, khách hàng mua căn hộ tầng dưới sẽ chịu thiệt nhiều hơn, phải trả nhiều tiền hơn cho phần diện tích không được sử dụng vì kết cấu của tòa nhà bao giờ cũng có phần cột, khung dầm chịu lực ở dưới chân phải to hơn phần ngọn để chịu lực. Những căn hộ càng lớn, có nhiều cột sẽ càng bị mất nhiều tiền hơn".