Vì sao Bộ Xây dựng ban hành 2 công văn vượt thẩm quyền?

Không chỉ có Thông tư 16 của Bộ Xây dựng mà ngay cả 2 công văn do 2 cơ quan chuyên môn của Bộ này trả lời chủ đầu tư đã khiến dư luận nghi ngờ về động cơ và lợi ích nhóm.

Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhìn nhận: Công văn số 124/QLN, công văn số 397/TTr-TH của hai cơ quan chuyên ngành thuộc Bộ Xây dựng với phương thức xác định kích thước từ tim tường bao, tường phân chia căn hộ đã “biến” toàn bộ diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP nằm bên trong căn hộ trở thành phần sở hữu riêng.

Theo tìm hiểu của PV, công văn số 124/QLN được ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ký ngày 21/12/2010 để trả lời công văn số 776/CDC-XN3 ngày 8/12/2010 của Công ty CP Tư vấn đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam (CDC) đề nghị hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư.

Theo đó, văn bản này hướng dẫn việc tính diện tích sàn căn hộ nói rõ: “Đối với phương thức xác định kích thước thông thủy thì diện tích sàn căn hộ (phần sở hữu riêng) phải được trừ đi diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 49 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ (như cột, tường chịu lực….) nằm bên trong phạm vi căn hộ.

Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung nêu trên”.

Như vậy, tại công văn số 124/QLN nêu trên, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, một đơn vị chuyên môn của Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư có nhắc đến sở hữu chung và sở hữu riêng.

Hướng dẫn tương tự lại tiếp tục xuất hiện tại công văn số 397/TTr-TH ngày 7/11/2013 của Thanh tra Bộ Xây dựng do ông Phạm Gia Yên, Chánh Thanh Tra Bộ ký.

Sở dĩ có văn bản số 397 trên là do Tập đoàn Nam Cường đã có văn bản gửi lên Bộ Xây dựng sau khi người mua nhà tại dự án khu đô thị Dương Nội (nay đổi tên là khu đô thị Sparks) nhiều lần căng băng rôn phản đối chủ đầu tư là Tập đoàn Nam Cường tính cả diện tích cột, hộp kỹ thuật vào diện tích căn hộ bán cho người dân.

Điều đáng nói, văn bản Tập đoàn Nam Cường ký gửi đến Bộ Xây dựng là ngày 5/11/2013, rất nhanh chóng, ngày 7/11, Thanh tra Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời về cách tính diện tích căn hộ.

Theo công văn này, Thanh tra Bộ Xây cho biết qua nghiên cứu các văn bản pháp luật như Nghị định 71, Thông tư 16 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Công văn số 124/QLN ngày 21/12/2010 của Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng về hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư quy định việc xác định diện tích căn hộ có 2 cách tính: theo thông thủy hoặc tính kích thước từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ.

Công văn 397 cũng nêu rõ: đối với phương thức xác định kích thước từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung.

Đặc biệt, công văn này còn được Thanh tra Bộ Xây dựng khẳng định: "Hợp đồng được ký kết dựa trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận giữa hai bên. Vì vậy, chủ đầu tư tính diện tích căn hộ chung cư theo tim tường là không trái với các quy định của pháp luật về nhà ở. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang… cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ".

Trước thực trạng của 2 công văn trên, nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhìn nhận: Công văn số 124/QLN, công văn số 397/TTr-TH của hai cơ quan chuyên ngành thuộc Bộ Xây dựng với phương thức xác định kích thước từ tim tường bao, tường phân chia căn hộ đã “biến” toàn bộ diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP nằm bên trong căn hộ trở thành phần sở hữu riêng.

“Công văn số 124/QLN và công văn số 397/TTr-TH là 2 công văn do cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng ban hành có chứa nội dung quy phạm pháp luật nhưng lại được ban hành dưới hình thức công văn hướng dẫn là không phù hợp với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Do đó, ngoài vi phạm về hình thức ban hành, 2 công văn trên còn có nội dung hướng dẫn vượt quá thẩm quyền, vượt ra ngoài khuôn khổ của pháp luật vì hoàn toàn chưa được Luật Nhà ở, Nghị định 71 và Thông tư 16 quy định”, nhóm nghiên cứu của Ủy ban pháp luật khẳng định.

Chính vì không chỉ có Thông tư 16 của Bộ Xây dựng mà ngay cả 2 công văn do 2 cơ quan chuyên môn của Bộ này được ban hành theo hướng bảo vệ chủ đầu tư đã khiến dư luận không khỏi bức xúc và đặt nghi vấn: Động cơ nào để các đơn vị thuộc Bộ Xây dựng ban hành các văn bản trái luật, bảo vệ chủ đầu tư để họ được hưởng lợi, trong khi lại “đẩy” thiệt hại cho người mua nhà? Liệu có lợi ích nhóm khi ban hành những công văn trái luật này?