Bất động sản “ăn theo” khung giá đất mới

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ - CP, theo đó, khung giá đất mới áp dụng cho vùng đô thị đặc biệt tăng gấp đôi hiện tại, tối đa lên tới 162 triệu đồng/m2. Điều này đã làm nảy sinh không ít tranh luận, lo ngại, đặc biệt là vấn đề giá BĐS có tăng hay không?

Theo ông Nguyễn Viết Hải - cố vấn Cơ quan Nghiên cứu, Phản biện và Xúc tiến đầu tư BĐS (VNRiRE), giá đất thường chiếm từ 15 - 25% giá thành BĐS, nên khi giá đất tăng, giá BĐS cũng sẽ tăng. Tuy nhiên, giá đất theo khung thường chỉ là giá đất thị trường cấp 1: Người cung, người cầu với Nhà nước. Còn giao dịch đất đai giữa các tổ chức hoặc cá nhân với nhau là thị trường cấp 2. Nếu giá thị trường cấp 1 tăng cao thì giá thị trường cấp 2 sẽ tăng với tỷ lệ tăng cao hơn. Ngoài ra, cùng với việc khung giá đất tăng, giá đền bù GPMB cũng sẽ tăng. Đây sẽ là một trở ngại không nhỏ đối với việc thu hút đầu tư, tiếp cận đất đai của DN. "DN sẽ không mặn mà đầu tư khi hiệu quả còn là ẩn số, chi phí đầu vào bỏ ra lại quá lớn. Nguồn cung theo đó sẽ bị ảnh hưởng" - ông Hải nhấn mạnh.

Giám đốc kinh doanh Dự án Deawoo Cleve Lê Quốc Chính cũng cho rằng: Đầu vào của BĐS là đất, khi tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước tăng lên thì DN sẽ hạch toán số tiền này vào giá thành, dẫn đến giá bán nhà ở sẽ tăng lên, người dân lại là người gánh chịu hậu quả cuối cùng. Mặt khác, thị trường BĐS hiện đã hồi phục, song vẫn rất mong manh, nên tăng giá sẽ là một đòn đánh mạnh chặn lại dòng chảy tháo gỡ hàng tồn, làm nản lòng người muốn mua nhà.

Giá đất trên thị trường tăng cao không phải do khung giá của Nhà nước, mà do DN tạo nên. Do đó, đã vào thị trường thì nên tôn trọng quy luật cung - cầu. Ngay cả nếu chủ đầu tư "mượn cớ" giá đất tăng lên để tính vào giá bán căn hộ, nhưng không có người mua thì cũng phải hạ giá xuống. GS. TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT

"Không loại trừ có thể nhiều DN sẽ "bám" vào việc điều chỉnh tăng giá đất của Nhà nước để "om" hàng, giữ giá, thậm chí đẩy giá. Nếu có thì đây là tín hiệu không tốt cho thị trường về mặt dài hạn" - ông Chính e ngại.

Ngoài ra, các chuyên gia còn rất lo ngại việc tăng giá đất sẽ dẫn tới sự không minh bạch trong các giao dịch. Giao dịch chui trốn thuế, gây tranh chấp. Và hơn hết, những biến động về giá đất sẽ đẩy hàng loạt dự án đang và sắp triển khai vào cảnh lúng túng. Khung giá đất tăng, với các dự án đã hoàn thành, đang bán hoặc đang giao nhà cho khách hàng, dù đã thực hiện xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất, song các loại thuế, phí có thể sẽ phải chịu cách tính mới. DN sẽ cân đối lại giá, tăng trong tương lai, người mua sau lại chịu thiệt.

Còn các dự án sắp triển khai sẽ phải chịu giá đất mới với những phức tạp về GPMB. Chưa kể với một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có khi kiệt quệ vì khoản chi phí tăng gấp nhiều lần.
Tuy nhiên, bên cạnh nhiều ý kiến lo ngại, thì việc khung giá đất tăng cũng mang lại những tác động tích cực. Trên thực tế, đây có thể coi là cơ sở để thanh lọc DN có tiềm lực tài chính, có khả năng để phát triển dự án tới cùng. Ngoài ra, cũng nhờ đó loại bớt các nhà đầu cơ, vì thuế cao, "ôm" đất phải tính kỹ. Theo đó, người mua thực được đảm bảo về giá cả, tiến độ dự án. 

Tăng khung giá đất để giá của Nhà nước tiệm cận dần với giá thị trường, đồng thời tăng thu cho ngân sách và đảm bảo lợi ích của người dân trong đền bù GPMB khi thu hồi đất. Hiện nay, giá nhà đất trên thị trường có nơi cao gấp nhiều lần so với bảng giá đất do Nhà nước quy định, dẫn đến Nhà nước thất thu ngân sách khi mua bán, chuyển nhượng, thu thuế sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc tăng khung giá đất tại khu vực nội đô cũng sẽ góp phần giãn dân ra khu vực ngoại thành, vì giá đất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên đền bù GPMB đối với nhiều DN, dẫn đến DN sẽ lựa chọn các địa điểm xa trung tâm để triển khai dự án thuận lợi hơn.