5 điểm đổi mới nổi bật của Luật Nhà ở sửa đổi

Bộ Xây dựng vừa hoàn thành bản Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần thứ 4 trình Chính phủ xem xét, trong đó có khá nhiều nét mới linh hoạt trong quản lý và phát triển nhà ở. Đáng chú ý, dự luật có 5 điểm đổi mới nổi bật được dư luận đặc biệt quan tâm vì liên quan mật thiết tới quyền lợi của người mua nhà.

1. Chưa nhận nhà, người mua chỉ phải đóng tối đa 70%. Theo dự thảo, tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua, và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó.

2. Trong vòng 30 ngày sau khi giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ. Theo đó, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở. Chủ đầu tư phải công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương nơi có dự án và trụ sở BQL dự án về quy hoạch chi tiết của dự án. Đặc biệt, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện dự án và kinh doanh sản phẩm nhà ở, quyền sử dụng đất trong dự án.

3. Quy định cách tính diện tích nhà chung cư. Cụ thể, diện tích sử dụng của căn hộ hoặc của phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy. Trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư (NOTM, nhà tái định cư, NOXH), các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung và phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ và ghi rõ mục đích sử dụng của phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế ban đầu, trừ trường hợp được thay đổi mục đích sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Bỏ quy định sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm. Bên bán và bên mua có thể thỏa thuận việc bán nhà ở trong một thời gian nhất định cho bên mua trong hợp đồng mua bán... Nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp độ công trình, khi hết thời hạn thì cơ quan cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng, trường hợp còn an toàn thì tiếp tục sử dụng. Trường hợp khi hết thời hạn mà chất lượng không còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại, nếu không phá dỡ Nhà nước có quyền cưỡng chế.

5. Tăng thời gian sở hữu nhà ở cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Nhiều điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được nới lỏng. Cụ thể, Dự thảo Luật Nhà ở quy định đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu. Dự thảo lần này cũng đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua tại Việt Nam.