Tính diện tích căn hộ: Rối rắm từ các quy định

Khi chọn mua căn hộ chung cư, nhiều người chỉ chú trọng đến diện tích trên giấy do chủ đầu tư thông báo mà không biết rằng diện tích thực tế sẽ có thay đổi theo các quy định của cơ quan quản lý.

Công ty TNHH TM & DV THY - chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp Mỹ Vinh trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 3 đang thực hiện làm sổ hồng cho khách hàng căn hộ. Nhưng thủ tục tiến hành từ giữa năm 2006 đang bị rối do những kiện cáo phát sinh từ chuyện diện tích.

Diện tích theo thực tế hay theo quy định?

Ông Võ Hoàng Quốc Tuấn, phó giám đốc công ty THY cho biết, sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý sau xây dựng và đăng bộ diện tích xây dựng mới, công ty đã ký hợp đồng với công ty TNHH TV - DV Sơn Long đo vẽ diện tích thực tế sau xây dựng. Bản vẽ được UBND quận 3 thẩm tra và đã hoàn tất vào ngày 10.4.2006. Nhưng sau khi xác nhận diện tích thực tế, nhiều hộ dân không đồng ý vì chúng dôi thêm so với hợp đồng.

Dựa theo hướng dẫn của sở Xây dựng TP.HCM, công ty THY tiếp tục ký hợp đồng với công ty TNHH thiết kế & xây dựng Phúc Thịnh. Sau khi đo đạc, diện tích mỗi căn hộ giảm từ 1 - 3m2 do trừ tường chung, cột chung.

Tuy nhiên, các hộ dân vẫn không chấp nhận diện tích mới do chưa rõ những khái niệm rất “chuyên môn” như: tường bao tiếp giáp căn hộ với mặt ngoài, tường bao tiếp giáp căn hộ với hành lang là tường gì, hộp gen nằm trong căn hộ có tính vào diện tích hay không, thế nào là cột chung cột riêng… Thế là việc hoàn tất sổ hồng lại tiếp tục vướng mắc.

Không sai nhưng khó giải quyết

Vấn đề ở đây không phải là chuyện kiện tụng giữa khách hàng của công ty THY, mà là việc những khách hàng mua bán căn hộ sau ngày 6.12.2006 sẽ phải tính diện tích như thế nào.

Trong công văn trả lời văn phòng luật sư Hồng Đức, đại diện cho các hộ dân khiếu nại, về việc xác định tường chung khi ghi diện tích sàn căn hộ trong nhà chung cư, cục Quản lý nhà ở vận dụng khoản 3 điều 70 luật Nhà ở xác định “không gian và hệ thống kết cấu chịu lực dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ… và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào được xác định là tường chung”.

Theo hướng dẫn này, toàn bộ tường của căn hộ chung cư thuộc tường chung. “Nếu tính theo cách này thì chủ đầu tư sẽ thiệt hại nặng vì phải bồi hoàn lại số diện tích bị trừ đi theo khái niệm tường chung này”, ông Tuấn nói.

Thế nhưng theo sở Xây dựng TP.HCM thì phần chung riêng trong căn hộ lại được phân định theo cách khác. Theo đó, tường tiếp giáp căn hộ với các mặt bên ngoài chung cư và tiếp giáp căn hộ với hành lang chung được xác định là tường riêng; tường tiếp giáp với căn hộ kề nhau là tường chung; hộp gen nằm gọn trong căn hộ được tính vào sàn xây dựng; cột tiếp giáp với căn hộ liền kề là cột chung; cột nằm gọn trong căn hộ hoặc tiếp giáp với tường riêng là cột riêng, tính vào sàn xây dựng.
 
Quy định này được áp dụng cho việc tính sàn xây dựng cho căn hộ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư.

Rõ ràng còn nhiều vướng mắc trong cách giải quyết sổ hồng cho căn hộ trong tương lai. Sự thiếu nhất quán trong hướng dẫn của các cấp quản lý đã dẫn đến sự phức tạp trong thực tế. Trong trường hợp cụ thể của công ty THY, diện tích tranh chấp chỉ 1m2 nhưng khi quy ra giá thành thì lên đến vài chục triệu đồng.

Theo Sài Gòn Tiếp Thị