Bài 2: Sàn thao túng giá nhà đất

Nhiều chủ đầu tư lách bán căn hộ, nền đất không qua sàn bằng chiêu mời người mua ký hợp đồng góp vốn, liên kết đầu tư...

Quy định bất động sản phải giao dịch qua sàn nhắm đến mục tiêu minh bạch thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi của khách hàng, tránh việc các chủ đầu tư tùy tiện định giá nhà đất...

Thế nhưng thực tế các sàn có rất nhiều chiêu lách luật để vô hiệu hóa quy định này.

Mua sỉ bán lẻ, nhân viên môi giới “đánh quả” từng căn hộ, nền đất cùng các chiêu chiết khấu, khuyến mãi, giảm giá dội bom... là những gì mà các sàn giao dịch bất động sản hiện đang áp dụng để kinh doanh.

Mua nhà trên sàn giao dịch: Không dễ!

Giữa tháng 9-2009, thị trường có thông tin một chủ đầu tư tung dự án căn hộ có giá trung bình thấp ở quận Tân Phú, anh Trần H., ngụ quận 4, liên lạc tìm mua. Mặc dù đến gặp cả chủ đầu tư lẫn sàn giao dịch dự kiến bán sản phẩm này nhưng anh H. nhận được câu trả lời là dự án chưa chào bán ra thị trường.
 

Do đang có cần mua căn hộ nên anh H. vào các trang rao vặt nhà đất trên mạng để tìm. Điều ngạc nhiên là căn hộ anh muốn mua nói trên đang được nhiều người rao bán. Hỏi những người rao bán này anh H. mới biết là dự án đã được chủ đầu tư âm thầm bán trước cho nhân viên, người thân. Lúc này, nếu muốn mua lại thì anh phải chi thêm chênh lệch 10% trên tổng giá trị hợp đồng.

Giải thích cho cách bán hàng lặng lẽ kiểu này, giám đốc một sàn giao dịch ở quận Phú Nhuận cho biết đây là cách bán hàng phổ biến hiện nay. Do nguồn cung sản phẩm nhà đất còn hạn chế nên các chủ đầu tư trước khi tung dự án ra thì họ đã bán sỉ cả block hoặc bán nguyên một sàn dự án cho đối tác, người quen...

Sau lớp khách hàng đợt một nêu trên thì tiếp đến mới là các sàn giao dịch tham gia phân phối. Nhưng ở khâu này không phải sàn nào cũng được chủ đầu tư mời bán hàng mà muốn tham gia thì sàn cũng phải bỏ tiền mua sỉ.

Do cùng lúc có nhiều sàn mua sỉ để bán lẻ nên sàn nào bán hàng cũng tung chiêu. Và các chiêu như bán căn hộ từng đợt nhỏ giọt, khuyến mãi quà có giá trị, chiết khấu lớn, bán qua hình thức truyền miệng... đang được nhiều sàn áp dụng.

Thậm chí mới đây, một sàn giao dịch bất động sản ở Bình Thạnh chào bán một dự án khu đô thị ở Đồng Nai có chương trình khuyến mãi cứ khách hàng mua 10.000 cổ phiếu của công ty mở sàn này thì được chọn mua một nền đất có giảm giá 2%-5%.

“Ôm vào cùng lúc hàng trăm nền đất, căn hộ nên khi tổ chức bán hàng chúng tôi đều phải dùng đủ các chiêu để lôi kéo người mua” - giám đốc một sàn giao dịch ở Nhà Bè tâm sự.

Chủ đầu tư tự ra giá, tự chào bán

Một vấn nạn khác đang khiến các quy định của pháp luật về giao dịch nhà đất qua sàn có nguy cơ ách tắc, đó là xu hướng nhiều chủ đầu tư tự lập sàn, ôm trọn gói từ đào móng xây nhà đến bán sản phẩm ra thị trường. Nhiều doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản lớn ở Hà Nội, TP.HCM đều tự mở sàn.

Anh Trần T., một nhà đầu tư bất động sản ở quận 7, cho biết nhiều sàn giao dịch bất động sản của các chủ đầu tư gần đây lập ra chỉ để cho có. Có những sàn trông rất hoành tráng nhưng suốt ngày đóng cửa im ỉm, đôi khi có mở cửa đón khách thì cũng là các dịp chủ đầu tư trưng bày các dự án dự kiến triển khai .

“Với sàn kiểu này thì ai dám đảm bảo tính công khai, trung thực của thông tin nhà đất mà sàn giới thiệu. Mặt khác, khi bán hàng thì các sàn của chủ đầu tư vừa tự ra giá, vừa chào bán sản phẩm thì khác nào xiếc giá giữa ban ngày” - anh T. nghi vấn.

Thực tế cũng chứng minh thời gian qua, có nhiều dự án bán căn hộ, nền đất ở Hà Nội, TP.HCM nhốn nháo nhưng các quy định như bán qua sàn mà sản phẩm có nhiều khi đăng ký mua phải bốc thăm, đấu giá... đã không có sàn nào làm.

Ngoài việc tự lập sàn còn có nhiều trường hợp chủ đầu tư không chấp hành các quy định pháp luật về quy định giao dịch qua sàn. Việc lách này được các chủ đầu tư thực hiện thông các hợp đồng mua bán căn hộ, nền đất dưới hình thức góp vốn, liên kết hoặc phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản.
 

Nhiều căn hộ, nền đất không thể giao dịch qua sàn

Thông tư 13 buộc các giao dịch bất động sản của các chủ đầu tư dự án phải thông qua sàn. Tuy nhiên, hiện nay đang tồn tại một nghịch lý là các sản phẩm căn hộ, nền đất của nhiều chủ đầu tư đang bán dưới hình thức góp vốn, liên doanh liên kết... Mà hình thức này theo quy định của luật đã không phải là sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh để đủ điều kiện đáp ứng giao dịch qua sàn.

Ông Phùng Văn Năng, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Nam Việt

Không kiểm tra, nhiều sàn làm bậy

Công tác hậu kiểm của các cơ quan quản lý nhà nước không nghiêm nên đã có sàn lập ra chủ yếu để kinh doanh kiếm lợi bằng các chiêu lách luật, thậm chí lừa khách hàng.

Hình thức lập sàn và quản lý nhà nước nếu vẫn giữ như hiện nay thì việc mong sàn giao dịch là một chợ bày bán sản phẩm nhà đất công khai để giúp thị trường minh bạch, tránh việc lũng đoạn làm giá... còn phải chờ thêm một thời gian nữa.

Ông Lê Dương Thế Hùng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Phát Hưng

>>Bài 1: Sàn "chuẩn" hoạt động đìu hiu

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP