Thập kỷ đầy biến động (Phần 1)

Nóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 – 2003) sau đó nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng băng trong suốt 2 năm (2004 – 2006), thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐS VN) diễn biến đầy phức tạp. Nửa cuối thập kỷ, những tín hiệu vui xuất hiện bằng sự khởi sắc (2007 – 2008) và hồi phục của thị trường đã phần nào mang đến hy vọng cho nhà đầu tư.

1. “Nóng” và “sốt” (2000 – 2003)

Trong suốt một thập kỷ, nền kinh tế Việt Nam có vô vàn biến đổi theo nhiều chiều hướng khác nhau. BĐS, một lĩnh vực quan trọng, gắn bó mật thiết và chịu tác động nhiều nhất từ nền kinh tế cũng có những bước “thăng trầm” đầy bất ổn.

Mở đầu năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 sau một thời gian dài bình lặng. Đây là cơn “sốt” thứ hai của nhà đất và là cơn “sốt” đầu tiên của thập kỷ (2000 – 2010). Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.

Nguyên nhân chủ yếu của cơn “sốt” bất thường này được nhìn nhận là do nền kinh tế Việt Nam giai đoạn này vẫn đứng vững trong khi các nước khác trong khu vực đang phải khắc phục hậu quả khủng hoảng tài chính. Điều này đã tạo uy tín lớn trong môi trường quốc tế, thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng. Tiếp theo đó là chủ trương, chính sách mới của nhà nước xóa dần bao cấp đất đai.

Năm 2000, Luật Doanh nghiệp ra đời, Luật đầu tư nước ngoài tiếp theo vào 2001. Người đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven. Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD. Tuy nhiên, chỉ có đất được mua chứ không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng. Vì vậy, cho thấy cơn sốt lần này chủ yếu là nhu cầu ảo, giá ảo chứ không phải giá trị thật.

Phân khúc thị trường này chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Ngoài ra, sự đầu cơ gia tăng mạnh mẽ; yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất… cũng là những nguyên nhân góp phần tác động tạo cơn sốt giá kéo dài từ 2000 – 2003. Đặc biệt, sự ra đời của của thị trường chứng khoán TP.HCM (năm 2000), chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng buộc nhà nước phải có những biện pháp điều chỉnh.

2. “Đóng băng” toàn phần (2004 – 2006)

Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 – 2006. Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do điều chỉnh của nhà nước. Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 9.4.2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại TP. HCM, ngày 22.4.2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Hà Nội và TP. HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết.

Đồng thời, trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trong đó, Nghị định 181 ngày 29.10.2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước.

Chỉ sau vài tháng, cơn “sốt” nhà đất tại 2 thành phố đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần…

Để hạ “sốt” triệt để, ngày 1.1.2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.

Bên cạnh nguyên nhân từ các chính sách của nhà nước, còn nhiều tác động từ phía thị trường như lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh. Trong khi đó, các kênh đầu tư khác như chứng khoáng, vàng, ngoại tệ lại đang trên đà phát triển và cho lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với nhà đất. Vì vậy, các nhà đầu tư chuyển hướng, rời bỏ bất động sản để dồn tiền cho các kênh khác. Giá vàng từ năm 2004 bắt đầu tăng cao và ảnh hưởng nhiều đến giao dịch nhà đất. Một nguyên nhân không kém phần quan trọng là tình trạng không minh bạch thông tin, dẫn đến nhiều tin tức thất thiệt, thổi giá tạo nên tình trạng mức giá quá cao so với thu nhập thực tế.

Kết thúc giai đoạn này, tình trạng băng giá vẫn bao trùm toàn thị trường bất động sản, những nhà đầu tư đã dịch chuyển sang các kênh khác.

>> Thập kỷ đầy biến động (Phần2)