"Thị trường bất động sản nên cảm ơn...bầu Đức"?

Trong khoảng hai tuần trở lại đây, hiện tượng người dân rút tiền và đến ngân hàng vay thêm tiền để mua căn hộ, địa ốc tăng đột biến. Bên cạnh những khách hàng cá nhân có nhu cầu thực vay tín dụng để phục vụ mua nhà, nhiều DN cho hay họ đang làm hồ sơ, thủ tục vay tiêu dùng, vay mua và sửa chữa nhà, và dự kiến sẽ dùng đồng vốn đó để cầm cự hoạt động sản xuất kinh doanh…

Khảo sát tín dụng ở một số ngân hàng (NH) trên địa bàn TP HCM cho thấy hai mức lãi suất cho vay thuộc hai nhóm sản xuất và phi sản xuất nay đã không còn chênh lệch lên tới 5-7% như năm 2011. Thậm chí, ở một số NH đang có các chương trình hỗ trợ vay mua địa ốc, tiêu dùng, lãi suất còn “dễ thở” và điều kiện để xét hồ sơ cho vay cũng ít ngặt nghèo hơn so với lãi suất cho vay dành cho khách hàng tổ chức, DN.

Lãi suất như... mơ

Cụ thể, tại ngân hàng HSBC VN, lãi suất cho vay mua địa ốc đang dao động ở mức 15-16%/ năm. Ngoài ra, người vay còn được hưởng lãi suất 0% ở tháng đầu tiên. Hạn mức cho vay tại NH này lên tới 70% giá trị tài sản thế chấp. 15-17% /năm cũng là lãi suất cho vay dành cho khách hàng có mục đích tiêu dùng, sửa chữa nhà, mua nhà tại NH Á Châu. Một nhân viên tư vấn tín dụng cá nhân của ACB lưu ý khách hàng đến tư vấn hồ sơ thủ tục cho vay là NH sẽ chỉ xét cho vay 70% / giá trị tài sản thế chấp theo định giá - thẩm định của NH. Còn tại HDBank, lãi suất cho vay mua nhà cũng đang ưu đãi ở mức 15,5%/ năm. Nếu là khách hàng quen thuộc, truyền thống của HDBank và chưa có hồ sơ tín dụng, nợ xấu ở bất kỳ nhà băng nào, sẽ có cơ hội được xét duyệt và xếp vào khách hàng nhóm 1 – nhóm ưu tiên được hưởng lãi suất tín dụng vay mua nhà ở mức 13%/ năm…

Cũng trong hai tuần vừa qua, sau thời điểm NHNN điều chỉnh trần lãi suất huy động về mức 9%/ năm, nhiều NH đã công bố các gói hỗ trợ tín dụng có lãi suất… như mơ dành cho khách hàng vay mua địa ốc. Đó là gói tín dụng trị giá 4.000 tỉ đồng của NH BIDV với lãi vay chỉ 10%/ năm cho khách hàng khi mua sản phẩm một số dự án ở Hà Nội. VIB cũng dành 1.000 tỉ đồng hỗ trợ tài chính cho khách hàng mua, xây dựng, sửa chữa nhà với lãi suất 12,7%/năm và VCB cũng ưu đãi cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, xây hoặc sửa chữa nhà để ở kết hợp với cho thuê với lãi suất chỉ 12%/năm, thời hạn tối đa 12 tháng.

Nếu lấy trần lãi suất cho vay thuộc 4 lĩnh vực ưu tiên theo quy định của NHNN hiện nay là 13%/năm để đối chiếu với các chương trình ưu đãi mà các NH đã và đang công bố, thì có thể thấy lãi suất cho vay mua bất động sản hiện thậm chí đang thấp trần lãi suất ưu tiên tới hơn 1-1,5%/năm. Và mặc dù có rất nhiều ràng buộc về điều kiện để được NH chấp thuận giải ngân cho vay, nhưng nhìn chung điều kiện tiên quyết và khá giống nhau ở các NH vẫn là tài sản thế chấp. Xét trên điều kiện đó, nhiều DN cho rằng, vay mua bất động sản hiện nay thậm chí còn… dễ hơn vay để đầu tư sản xuất kinh doanh. “Không cần phương án sản xuất kinh doanh khả thi, không cần chạy đôn chạy đáo lo cho cán bộ thẩm định khi họ xuống DN thẩm định tài chính, tài sản thế chấp và kế hoạch sản xuất của DN. Cũng không cần phải hàng tháng chịu thêm chi phí “lót tay” cho cán bộ tín dụng nếu không muốn bị điều chỉnh lãi suất sau chỉ vài ba tháng sử dụng lãi suất ấn định. Người vay cá nhân chỉ cần có tài sản thế chấp và chứng minh phương án trả nợ thì sẽ được chấp thuận giải ngân. Xem ra, vay mua địa ốc như vậy lại đang ưu thế hơn hẳn vay sản xuất kinh doanh”, chị Ngọc Phương - Chủ DN tư nhân Phương Ngọc chuyên doanh vật liệu xây dựng ở quận Tân Bình, nhận xét.

Chờ đợi mặt bằng giá mới

Dù vậy, người vay mua địa ốc với nhu cầu thực lại cho rằng, họ không phải hoàn toàn dễ vay và cũng không hẳn được hưởng lãi suất ưu đãi như tên gọi của các chương trình ưu đãi mà nhiều NH đặt ra. Vì lãi suất công bố ở hầu hết các NH hiện nay đa phần vẫn chỉ dành cho một số dự án mà NH đã có cam kết hỗ trợ vốn với DN, hoặc chỉ là lãi suất được ấn định trong tháng đầu tiên, nhiều hơn là 3 tháng đầu tiên sau khi NH tiến hành giải ngân vốn cho khách hàng cá nhân. Đơn cử tại HSBC, sau tháng đầu hưởng lãi suất 0%, người vay mua nhà có thể tuỳ chọn các gói có thời gian điều chỉnh lãi suất thoả thuận khác nhau. Nếu chọn gói 3 tháng điều chỉnh lãi suất 1 lần thì sẽ kèm theo các điều kiện nới rộng hơn về hạn mức cho vay, và lãi suất cho vay sẽ thấp hơn so với gói điều chỉnh lãi suất 6 tháng 1 lần. Tương tự, lãi suất cho vay tại HDBank, ACB, BIDV hoặc VIB cũng đều điều chỉnh theo hướng thoả thuận trong thời hạn sau 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng.

Tạo bảng bên phải có canh lề

Nhiều chuyên gia cho rằng VN nên học cách làm của Mỹ để giải quyết bài toán nợ xấu của NH hiện nay.

Lý giải điều này, một cán bộ NH cho hay: “Hiện nay chỉ số giá tiêu dùng đang giảm mạnh. Rất có khả năng tới đây NHNN sẽ tiếp tục điều chỉnh lãi suất huy động hoặc dỡ bỏ trần lãi suất, tiến đến cho các NH hoàn toàn thực thi lãi suất thoả thuận. Trong trường hợp đó, chọn các gói điều chỉnh lãi suất thời gian ngắn hạn là một sự ưu đãi, có lợi cho người vay”. Tuy nhiên, nếu xét về bản chất thì rõ ràng các gói ưu đãi lãi suất thời gian ngắn, sau đó điều chỉnh thoả thuận không những luôn cho phép các NH “nắm đằng chuôi” mà còn là phép “làm hàng” giúp các NH hấp dẫn giải ngân đối với người vay để mua bất động sản.

Theo Thạc sĩ Nguyễn Lê Ngọc Hoàn - Giảng viên Tài chính Ngân hàng Trường ĐH Mở TP HCM, với mặt bằng giá bất động sản như hiện nay, khả năng giải ngân các gói ưu đãi khó đẩy hết hạn mức, vì người mua phần lớn vẫn có tâm lý trông đợi thêm nhiều đợt giảm giá khác tới đây. “Việc người mua bắt đầu rục rịch tính kênh đầu tư bất động sản, ngoài lý do lãi suất hạ còn do những cú đại hạ giá đột ngột trên thị trường của một, hai DN dẫn đầu như Hoàng Anh Gia Lai, kéo theo nhiều DN khác cũng phải bắt buộc xuống giá. Bỏ qua lý do nội tại dẫn đến việc Hoàng Anh Gia Lai buộc phải giảm giá 50% các căn hộ, trước mắt, theo tôi nền kinh tế và người dân cũng nên cảm ơn… doanh nhân Đoàn Nguyên Đức vì đợt đại hạ giá một cách bất ngờ vừa qua. Nếu tất cả DN địa ốc đều chấp nhận thiết lập mặt bằng giá địa ốc mới thì lãi suất thấp ưu đãi một hay vài tháng của NH như đang phổ biến mới có ý nghĩa đối với người vay tiêu dùng và mua địa ốc!” - ông Hoàn nói.

Trao đổi với DĐDN, nhiều DN quy mô nhỏ cho hay vì không có phương án sản xuất kinh doanh thuyết phục được NH cho vay trong bối cảnh DN còn hàng tồn kho lại hết hạn mức được vay, hoặc đã có hồ sơ tín dụng bị khoanh nợ xấu, nên họ đang tính chuyện thế chấp tài sản của cá nhân nhằm lấy vốn trả lương công nhân, duy trì hoạt động DN trước mắt. Tuy nhiên, việc sử dụng “chiêu” vay ngược – vay địa ốc và tiêu dùng để dùng cho mục đích sản xuất kinh doanh, dù trong ngắn hạn, cũng được chính các DN này thừa nhận sẽ mang đến cho DN không ít rủi ro. Trong trường hợp DN mang tài sản cá nhân ra làm tài sản đảm bảo thế chấp và vay với hạn mức lớn, dùng đồng vốn đó làm nguồn tiền lưu động cho DN, trong khi DN lại chưa tìm được cơ sở sản xuất kinh doanh có hiệu quả, thì mức lãi vay 15-17% sẽ khiến DN “khó thở” thêm. “Từ khó thở đi đến tắc thở là một chặng đường rất ngắn. Nhưng không có phương án nào khả thi hơn trong khi DN mình dày công gây dựng lại có thể tan trong ngày một ngày hai thì cũng đành… nhắm mắt làm liều” - chủ một DN cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty TNHH Địa ốc Đất Lành:
Lãi suất cho vay thực phải giảm 12%/năm mới kích thích được thị trường bất động sản

“Đối với DN Bất động sản, lãi vay tín dụng hiện nay vẫn ở mức 17-18%. Trên thực tế mức lãi suất này chẳng giảm bao nhiêu so với mấy tháng trước đây, hơn nữa DN cũng rất khó để được vay, mặc dù NHNN đã ấn định trần lãi suất đầu vào chỉ còn 9%. Trên thực tế nhiều NHTM vẫn xé rào huy động với lãi suất 12% - 13%/ năm nên không thể giảm lãi suất đầu ra xuống như kỳ vọng.

Về phía người vay mua nhà, theo tôi biết lãi suất vay nhìn chung cũng ở mức 16-17%. Nhiều người vẫn vẫn chưa dám vay mua nhà vì lãi suất như vậy vẫn là ở mức cao. Trong thời điểm hiện nay có rất nhiều dự án với các căn hộ khoảng 2 tỉ đồng được tung ra nhưng do vậy phân khúc cũng khó có người mua. Giả thử người mua muốn vay 1,5 tỉ đồng tương đương 70% trị giá căn hộ 2 tỉ đồng, thì mỗi tháng riêng tiền lãi cũng đã phải trả lãi hơn 21 triệu đồng (nếu tính lãi vay 1,41%/ tháng). Cộng thêm tiền gốc khoảng 20 triệu/tháng, chắc chắn sẽ có ít người dám vay tiền để mua. Đây chính là nguyên do khiến thị trường địa ốc vẫn đứng giá và số đông người vay mua bất động sản vẫn chỉ tập trung phân khúc căn hộ có giá trung bình thấp từ vài trăm triệu đến 1 tỉ đồng.

Vì vậy, để thị trường địa ốc thực sự sôi động, để người vay có thể mạnh dạn vay địa ốc mà không phải đắn đo, thì lãi suất cho vay phải thực giảm xuống mức 12%/ năm. Song song, các căn hộ phải hạ giá cũng như tương lai các DN phải cơ cấu lại sản phẩm có diện tích m2 nhỏ để trị giá căn hộ thấp xuống, phù hợp với túi tiền của người có nhu cầu thực”.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN