Mặt bằng bán lẻ vẫn đứng vững trong khủng hoảng

Xu hướng xây chung cư mới kết hợp với khu buôn bán ở tầng 1 cùng nhiều trung tâm thương mại mọc lên cho thấy mặt bằng bán lẻ đang được coi là phân khúc hấp dẫn nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

* Hai ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản cao cấp, TTTM trong thời gian qua, nhất là hai năm 2008 - 2009 (năm ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu)? (Nguyễn Hoài Anh, 33 tuổi, Hải Phòng)

- Ông Lê Quốc Chính, Giám đốc đầu tư IDJ Financial: Trước hết phải nói rõ về bất động sản cao cấp, đó là những sản phẩm được yêu cầu cao về vị trí, quy mô và đầu tư lớn. Trong bối cảnh khủng hoảng, các chủ đầu tư sẽ gặp rủi ro về việc thu hồi vốn. Năm ngoái, rất nhiều chủ dự án đã phải dừng tiến độ thực hiện. Chỉ những đơn vị nào có đầy đủ vốn và huy động được nhiều nguồn, họ mới có cơ hội triển khai tiếp. Những dự án đang triển khai hiện nay sẽ có cơ hội lớn để đón đầu sự hồi phục của kinh tế. Chính vì thế, IDJ Financial đã quyết định đầu tư vào dự án Hanoi Plaza Hotel (tên cũ) và tên mới là Grand Plaza vào năm 2008.
 

- Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE: Thị trường trung tâm thương mại sẽ được chia thành 3 dạng chính gồm trung tâm thương mại, đại siêu thị và trung tâm thương mại theo dạng chia sẻ doanh thu. Cả ba loại hình này đều nhận được sự quan tâm của giới đầu tư, đặc biệt năm 2008, AT Kearney đánh giá Việt Nam là điểm đến hấp dẫn nhất của các trung tâm thương mại. Chính vì vậy mà nhu cầu về mặt bằng bán lẻ lớn nhưng nguồn cung còn ít. Và xu hướng bán lẻ cũng chuyển dần từ hình thức truyền thống sang hiện đại hơn. Và năm 2009, khi chúng ta đang chờ đợi các tập đoàn bán lẻ nước ngoài vào Việt Nam thì vấp phải khủng hoảng kinh tế. Vì thế, các trung tâm thương mại mở cửa năm nay gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê. Tuy nhiên, cả ba loại hình trung tâm ở trên chỉ là một phần nhỏ trong thị trường bán lẻ.

* Hình thức kinh doanh truyền thống là nền tảng của bán lẻ Việt Nam với 90% lưu thông tại các chợ và các cửa hàng mặt tiền. Các ông có nghĩ rằng TTTM và siêu thị cao cấp đủ sức để cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường bán lẻ truyền thống không? (Trần Hải Nam, 36 tuổi, Hà Nội).

- Ông Richard Leech: Có thể thấy rằng vẫn còn rất nhiều chỗ để phát triển cả hai hình thức nêu trên. Tuy nhiên, tỷ lệ này đang giảm xuống. Số người mua sắm theo hình thức hiện đại đang tăng lên nhanh chóng bởi thị trường Việt Nam đang phát triển mạnh. Chính vì vậy, hai hình thức này sẽ cạnh tranh về chất lượng và sự thuận tiện.

- Ông Lê Quốc Chính: Trung tâm thương mại và siêu thị là hình thức kinh doanh hiện đại đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân về chất lượng sản phẩm và các dịch vụ đi kèm. Mức sống của người dân càng cao đòi hỏi tiêu chuẩn cũng như chất lượng cao hơn. Về sản phẩm dịch vụ, hiện nay ở Hà Nội, các chợ đang được dần dần phá dỡ để thay thế bằng trung tâm thương mại như chợ Mơ, Ngã Tư Sở, Cửa Nam... Tôi cho rằng, trung tâm thương mại sẽ là sự lựa chọn đầu tư tốt, nhằm đón đầu xu thế thị trường.

* Hiện tại rất nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng các TTTM cao cấp nhưng liệu yếu tố nào quan trọng nhất để thu hút người mua, nhà đầu tư bán lẻ? (Phạm Thị Thu Hiền, 25 tuổi, Bình Dương).

- Ông Richard Leech: Vị trí đẹp là yếu tố quan trọng nhất, thuận tiện về giao thông và nhiều người dễ dàng tiếp cận. Thế nhưng, còn cần phát triển bất động sản đó dựa trên khu dân cư và những yếu về hạ tầng xung quanh dự án nữa.

- Ông cảm thấy thế nào về thị trường bán lẻ ở Việt Nam, năng động hay bất quy luật, mạnh người nào người nào người ấy làm, cá lớn nuốt cá bé, chạy đua dẫm đạp lên chân nhau? (Pham Cong Manh, 31 tuổi, Galangthang.Pham@gmail.Com).

- Ông Richard Leech: Thị trường bán lẻ Việt Nam hiện phát triển khá chậm. Hầu như các nhà bán lẻ vẫn phát triển tự phát, không có kế hoạch gì cả.

* Cơ hội nào cho nhà đầu tư trong lĩnh vực thị trường bất động sản bán lẻ? Những rủi ro có thể gặp phải? (Thanh Hà, 34 tuổi, 36 Lý Thường Kiệt HN).

- Ông Richard Leech: Nguy cơ rõ nhất là không phải lúc nào cũng có thể tìm được khách thuê để lấp đầy toàn bộ diện tích với một mức giá như mong đợi. Và một rủi ro nữa là sẽ có các dự án cạnh tranh được phát triển ngay bên cạnh và thu hút khách hàng. Còn về cơ hội, có rất nhiều bởi nguồn cung còn ít mà cầu thì rất lớn. Ngoài ra, còn rất nhiều hình thức khác nhau để phát triển.

* Tôi là giám đốc đại diện của nước ngoài. Năm 2010 công ty của tôi sẽ thành lập văn phòng tại Việt Nam. Là thương hiệu lớn về bán lẻ tôi muốn thuê một văn phòng cao cấp có kèm mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm Hà Nội. Ông có thể đưa ra những nhận định về vị trí, mặt bằng, và những thuận lợi cũng như khó khăn khi tôi thuê ở trung tâm Hà Nội không? (Abc, 37 tuổi, Hoàng Hà, Hà Nội).
 

- Ông Lê Quốc Chính: Khu vực phố cổ quanh Hồ Gươm rất khó tìm được diện tích bán lẻ phù hợp vì cơ sở hạ tầng cũ và quỹ đất hạn chế. Hà Nội có xu hướng chuyển dịch sang phía Tây với nhiều tòa nhà lớn mới xây dựng. Do đó, sẽ có nhiều lựa chọn cho các doanh nghiệp kinh doanh bán lẻ cao cấp về mặt bằng cũng như vị trí kèm cơ sở vật chất hiện đại, tiêu biểu như chỗ để xe rộng rãi, đường xá thông thoáng hơn, dân cư thu nhập cao và tập trung.

* Hiện tại thị trường chứng khoán, bất động sản bán lẻ, cũng như giá vàng đang rất nóng, có diễn biến khó lường. Là một nhà đầu tư, ông sẽ tập trung vào đầu tư nhóm nào? (Nguyễn Lê Hùng, 40 tuổi, Nha Trang, Khánh Hòa).

- Ông Richard Leech: Dĩ nhiên là tôi sẽ chọn đầu tư vào lĩnh vực mà tôi có nhiều kiến thức và hiểu biết nhất.

* 2009 cũng là năm Việt Nam mở cửa thị trường bán lẻ nhưng cũng chưa thấy xuất hiện nhiều các thương hiệu cao cấp tại Việt Nam. Ông có nghĩa rằng 2010 sẽ là năm bùng nổ các nhà đầu tư bán lẻ cao cấp không hay sẽ lâu hơn? (Nguyễn Minh Nhật, 27 tuổi, Gò Vấp, TP HCM).

- Ông Lê Quốc Chính: Năm 2009 VN chính thức mở cửa thị trường bán lẻ cho nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều người kỳ vọng sẽ có một làn sóng gia nhập thị trường vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, do khủng hoảng, có nhiều doanh nghiệp điều chỉnh kế hoạch kinh doanh của họ. Nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang hồi phục. Với nhiều thế mạnh của thị trường bán lẻ Việt Nam, tôi tin rằng năm 2010 sẽ có nhiều doanh nghiệp bán lẻ tham gia khai thác cơ hội này. Thực tế hiện nay, TTTM Grand Plaza dự kiến mở cửa vào tháng 5/2010. Và hiện tại đã có nhiều thương hiệu quốc tế nổi tiếng đăng ký.

* Tôi nên đầu tư vào bất động sản bán lẻ - TTTM cao cấp hay bất động sản thông thường. Cái nào có khả năng thu hồi vốn, khả năng sinh lợi cao hơn? (Nguyễn Bạch Dương, 26 tuổi, Tân Định, TP HCM)

- Ông Richard Leech: Điều này phụ thuộc vào việc bạn có bao nhiêu tiền để đầu tư. Và một điều cần lưu ý là bất động sản bán lẻ thông thường sẽ cần thời gian lâu hơn để thu hồi vốn vì tiền thuê bắt đầu từ mức thấp những năm đầu và cao lên trong những năm sau. Với kinh nghiệm của tôi, bất động sản bán lẻ luôn đứng vững trong mọi khủng hoảng vì người dân luôn có nhu cầu mua sắm.

* Hai ông đánh giá thế nào về thị trường bán lẻ hiện đại ở Hà Nội và TP HCM? Có sự khác biệt nào không? Tại sao có sự khác biệt đó? Công ty chúng tôi muốn phân phối hệ thống cửa hàng tiện ích và Siêu thị ở Hà Nội theo ông có lời khuyên gì? Trân trọng cảm ơn! (Nguyễn Văn Quyết, 25 tuổi, Số 255 Xã Đàn - Nam Đồng - Đống Đa - Hà Nội)

- Ông Lê Quốc Chính: Trong những năm trước mặt bằng bán lẻ ở TP HCM sôi động hơn Hà Nội do sự phát triển kinh tế, mức sống của người dân TP HCM cao hơn. Ngoài ra, do sự khác biệt về văn hóa mua sắm, nên trước đây số lượng trung tâm thương mại của TP HCM cũng nhiều hơn ở Hà Nội. Để đưa ra lời khuyên cụ thể cho trường hợp của bạn không dễ. Tuy nhiên, bạn cần phải chú ý đến khả năng cạnh tranh của các trung tâm thương mại mới ra đời đặc biệt tại khu vực Hà Nội mới.

- Ông Richard Leech: Có thể nói rằng, đầu tư vào thị trường TP HCM giống như đầu tư vào thị trường chứng khoán còn Hà Nội thì như thị trường bất động sản. Hầu hết những giao dịch bất động sản thành công đều do người Hà Nội thực hiện.

* Theo như Mr.Richard Leech nói chọn đầu tư vào lĩnh vực có nhiều kiến thức nhất và hiểu biết nhất. Nhưng đa số các nhà đầu tư thành công nhất lại làm điều ngược lại. Vậy theo ông điều đó có thể đúng với thị trường hiện nay không? (Mr.Pats, 29 tuổi, Việt Nam)

- Ông Richard Leech: Tôi sẽ không bao giờ chọn chơi một trò trong casino mà tôi không biết gì về nó.

* Tổ hợp khách sạn - Trung tâm thương mại Hà Nội Plaza Hotel là dự án 7 sao đầu tiên tại Hà Nội được khánh thành đưa vào hoạt động trong năm 2010, thách thức lớn nhất khi IDJ khai thác mặt bằng bán lẻ cả dự án này là gì? (Lan Hương, 40 tuổi, Hà Nội)

- Ông Lê Quốc Chính: Xin đính chính là dự án Hanoi Plaza Hotel đã được đổi tên thành Grand Plaza. Dự án này có nhiều điểm mạnh về vị trí cũng như quy mô, là tổ hợp trung tâm thương mại khạch sạn văn phòng cao cấp đầu tiên được khai trương tại khu vực Hà Nội mới. Mục tiêu của chúng tôi là xây dựng một trung tâm thương mại hàng đầu. Thách thức lớn nhất đối với chúng tôi là tập trung nhân lực và tài chính để hoàn thành mục tiêu này trong bối cảnh cạnh tranh sắp tới.

* Ông nghĩ thế nào khi nhiều người cho rằng dự án Hà Nội Plaza Hotel nằm quá xa trung tâm và phải cạnh tranh với hàng loạt các dự án khác ở trung tâm Hà Nội như Vicom, Parkson … khiến không thu hút được các thương hiệu cao cấp? (Trần Việt Hùng, 31 tuổi, Hoàng Quốc Việt, Hà Nội)

- Ông Lê Quốc Chính: Cảm ơn câu hỏi của bạn vì bạn đã quan tâm đến công ty chúng tôi. Thực tế dự án Grand Plaza nằm ở vị trí đắc địa nhất ở khu vực Hà Nội mới. Việc đầu tư vào dự án này sẽ tận dụng được xu hướng "Tây tiến" trong đầu tư bất động sản ở Hà Nội. Sắp tới, với mức độ phát triển của khu vực này, nơi đây sẽ hình thành một khu vực dân cư tập trung hiện đại. Chúng tôi sẽ sử dụng các dịch vụ quản lý trung tâm thương mại tốt nhất để đưa dự án đến thành công.

* Tôi muốn thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ hạng A tại dự án Hà Nội Plaza Hotel trong thời gian 5 năm cho công ty của tôi thì có những ưu đãi gì về chính sách, giá cả, dịch vụ đi kèm? (Trần Hoài Phương, 25 tuổi, Hà Nội).

- Ông Lê Quốc Chính: Chúng tôi có chính sách đặc biệt cho khách hàng thuê mặt bằng tại dự án Grand Plaza. Sẽ có sự ưu đãi về ngành hàng cũng như thương hiệu và diện tich thuê. Chúng tôi sẽ miễn phí quảng cáo trong trung tâm thương mại cho những thương hiệu lớn. Bạn có thể liên hệ với công ty chúng tôi để chúng tôi tư vấn cụ thể.

* Theo các ông, có nên đầu tư mua căn hộ vào thời điểm giá đang tăng hàng ngày như hiện nay không? Nếu đầu tư thì nên mua loại chung cư nào? Giá nào thì có cơ hội sinh lời cao ? (Tuan, 29 tuổi, Ngoctuan09@gmail.Com).

- Ông Lê Quốc Chính: Quyết định đầu tư là một quyết định rất khó. Rất tiếc tôi không thể đưa ra lời khuyên cụ thể cho bạn được. Tuy nhiên, tôi xin lưu ý bạn một điểm về bối cảnh đầu tư tại Việt Nam. Hiện đang có sự tăng giá nóng của hầu hết các sản phẩm đầu tư như vàng, đôla, nhà đất...

Do đó, bạn nên chú ý cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình tại thời điểm này. Một gợi ý của tôi là nên đầu tư vào sản phẩm bất động sản mang lại thu nhập đều đặn và thường xuyên hơn là kỳ vọng vào sự tăng giá nóng của danh mục. Ví dụ bạn có thể mua sàn trung tâm thương mại hoặc văn phòng để cho thuê lại để khi thuận lợi thì bán ra.

* Theo các anh, giá thuê mặt bằng ở Hà Nội, thì bao nhiêu là hợp lý? (Trần Thạch, 46 tuổi, Cầu Giấy - Hà Nội).

- Ông Richard Leech: Điều này phụ thuộc vào khả năng chi trả của các nhà bán lẻ. Thông thường giá thuê bằng 20-25% của doanh thu hằng tháng.

- Ông Lê Quốc Chính: Nếu kinh tế hồi phục, các thương hiệu bán lẻ vào nhiều mà thiếu trung tâm bán lẻ thì giá sẽ bị đẩy lên. Nói chung giá hoàn toàn phụ thuộc vào tình hình thị trường.

* Ông có dự định đầu tư vào thị trường bán lẻ hoặc văn phòng cho thuê TP Hải Phòng không? (Lê Hùng, 28 tuổi, Hồng Bàng - Hải Phòng).

- Ông Richard Leech: Hoạt động của CBRE là tư vấn và cho thuê (hỗ trợ chủ đầu tư), chứ không đầu tư. Tại Hải Phòng, chúng tôi đã tham gia vào dự án TD Plaza (Tổ hợp văn phòng, bán lẻ và nhà ở). Trong thời gian trung và dài hạn tới, CBRE mong muốn sẽ tham gia vào nhiều dự án mới.

* Hiện nay tôi thấy các dự án nhà ở hỗn hợp tại Hà Nội đều dành một phần diện tích ( một số tầng dưới) làm TTTM và văn phòng cho thuê, và gần như đây là phần không thể thiếu của các dự án, liệu trong 3 - 5 năm tới Hà Nôi có xảy ra khủng hoảng thừa nghiêm trọng trong khu vực này không? Nếu có vấn đề này xử lý thế nào? (Lại Văn Tư, 30 tuổi, 365, Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội).

- Ông Lê Quốc Chính: Cám ơn câu hỏi rất hay của anh. Trong kinh doanh luôn có cạnh tranh. Việc lập kế hoạch kinh doanh do chủ đầu tư dự án cân nhắc. Theo nghiên cứu của chúng tôi, riêng khu vực Hà Nội mới sẽ có rất nhiều tòa nhà hỗn hợp kiểu này. Việt Nam có câu "buôn có bạn, bán có phường", việc này sẽ hình thành một khu vực mua sắm hút khách. Chúng tôi rất vui mừng khi có nhiều dự án cùng ra đời. Có nghĩa là thị trường đang rất tiềm năng. Khi kinh tế VN hòi phục thực sự, thị trường sẽ "hấp thụ" hết mức cung này.

* Theo hai ông, người kinh doanh thường mắc phải những sai lầm nào khi quyết định tham gia thị trường bán lẻ? (Lan, 27 tuổi, Hóc Môn, Tp.HCM)

- Ông Lê Quốc Chính: Xét về mặt đầu tư, nhà đầu tư thường mắc tâm lý nóng vội hoặc chần chừ. Nếu bạn căn cứ vào tình hình thị trường thấy thuận lợi thì nên tham gia. Hiện nay, mặt bằng bán lẻ đang thu hút đầu tư do các yếu tố như tôi đã trả lời trước đó như mức sống, quy mô thị trường... Tôi nghĩ bạn nên cân nhắc trước khi đầu tư.

* Thưa ông Richard Leech, CBRE có trực tiiếp đầu tư kinh doanh bất động sản cao cấp không? (Phạm Trung, 44 tuổi, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh)?

- Ông Richard Leech: Chúng tôi không bao giờ đầu tư vì điều đó cũng có nghĩa là lại đi cạnh tranh với chính khách hàng của mình. Chúng tôi cung cấp các dịch vụ bất động sản (tư vấn, cho thuê, quản lý...) cho các chủ đầu tư.

* Hiện nay tôi đang quan tâm tới mặt bằng bán lẻ của một số dự án, nhưng không đủ tài chính để mua sàn mà muốn mua căn lẻ ở một số các dự án mới ?Xin cho biết hình thức bán như thế nào? Hiện tại đang có những dự án mặt bằng bán như thế nào (Nguyễn Thị Thu, 25 tuổi, 200 Hoàng Quốc Việt_Hà Nội)?

- Ông Lê Quốc Chính: Hiện nay trên thị trường theo chúng tôi được biết chỉ có công ty IDJ Financial có hình thức đầu tư sở hữu mặt sàn bán lẻ cao cấp theo các lô nhỏ tại dự án Grand Plaza. Còn các doanh nghiệp khác, khách hàng sẽ phải mua cả sàn. Khi tham gia nhà đầu tư sẽ trả tiền một lần theo diện tích sở hữu của mình. Nhà đầu tư toàn quyền sử dụng để kinh doanh bán lẻ hoặc cho thuê lại khi có nhu cầu trong thời hạn 50 năm của dự án cộng thêm toàn bộ thời gian gia hạn của Nhà nước đối với dự án. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể thế chấp, chuyển nhượng hoặc cầm cố nếu có nhu cầu.

* Xin cho biết mặt tích cực và tiêu cực của Economic Need Test (ENT) đối với bất động sản ngành bán lẻ VN? (Thoai Nguyen, 33 tuổi, DaNang).

- Ông Richard Leech: Tôi nghĩ rằng ENT không mang lại mặt tích cực nào, thậm chí trong nhiều trường hợp còn ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư.

* Theo một số báo cáo gần đây của CBRE thì thị trường bán lẻ tại TP HCM có dấu hiệu giảm sụt giảm về giá thuê ở thị phần trung tâm thương mại đặt biệt là tại các trung tâm không phải thuộc khu vực trung tâm TP HCM. Bên cạnh đó, ta có thể thấy mặt bằng tại các trung tâm này vẫn còn nhiều chổ trống. Vậy liệu đây chỉ là tình trạnh nhất thời hay sẽ kéo dài lâu hơn? Điều này có di ngược lại với dự đoán thị trường TP HCM nói chung và Việt Nam nói riêng rất là tiềm năng? (Phuong Uyen, 28 tuổi, TP HCM)

- Ông Richard Leech: Thực chất thì tỷ lệ trống chỉ nằm ngoài trung tâm TP HCM nơi có ít dân cư. Còn trong trung tâm, trong quý 3/2009, doanh số bán lẻ đã tăng 8% so với quý trước và 18% so với một năm trước. Và giá thuê mặt bằng vẫn ổn định.

* Tôi muốn thuê văn phòng và mặt bằng tại dự án Hà Nội Plaza Hotel, như tôi muốn độc quyền mặt hàng được không thưa ông? (Tống Phú Phi, 35 tuổi, Quận 3, TP HCM).

- Ông Lê Quốc Chính: Các mặt hàng trong trung tâm thương mại đều được phân bổ thuận tiện cho mỗi khách hàng theo từng ngành hàng cụ thể. Bạn chỉ có thể độc quyền theo thương hiệu mà không thể độc quyền mặt hàng.

* Tôi cũng có một số shop trong các TTTM lớn của TP HCM và Vincom HN. Với Vincom TP HCM thì về mặt giá thuê mặt bằng là không tưởng so với thị trường kt hiện nay. Dù biết là còn nhiều yếu tố cạnh tranh khác nhưng đều có thể vô nghĩa nếu như đặt ra một mức giá thuê khiến các nhãn hàng phải ngao ngán. Ông có nghĩ các khách hàng của VC sẽ dần qua các TTTM khác tuy xét về mức độ cạnh tranh vị thế thì ko bằng, nhưng ở góc độ hiệu quả thì lại tốt hơn. Mà kinh doanh thì hiệu quả vẫn là yếu tố hàng đầu? Ông nghĩ sao về điều này? (Khách Hàng, 36 tuổi, HCM).

- Ông Richard Leech: Các khách hàng nên hiểu rằng có một cửa hàng ở một trung tâm thương mại lớn, vị trí tốt thì cũng đồng nghĩ với giá thuê sẽ cao. Khi phải trả tiền thuê cao thì lợi nhuận bán hàng cũng lớn. Ngoài ra, có một vị trí tốt ở một trung tâm thương mại lớn cũng nâng tầm thương hiệu của bạn.

* Chào ông Chính! Trong việc đầu tư vào thị trường BĐS, phân khúc bán lẻ chịu rủi ro bởi khủng hoảng hơn các phân khúc khác như nhà ở hay VP cho thuê... Mà lợi nhuận cũng không bằng. Vậy theo ông, lý do gì mà trong thời gian gần đây rất nhiều các DA lớn theo phân khúc này mọc lên ở Hà Nội. (Nguyễn Công, 30 tuổi, Trần Duy Hưng, Hà Nội)

- Ông Lê Quốc Chính: Ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng, quy mô bán lẻ thị trường Việt Nam vẫn tăng trưởng. Năm 2008 đạt 57 tỷ USD. Đó đó, phân khúc bán lẻ đang được rất nhiều nhà đầu tư và các doanh nghiệp quan tâm. Thực tế, giá thuê trên mỗi m2 tại các trung tâm thương mại cao hơn so với giá thuê nhà ở hoặc văn phòng. Chính vì vậy mà rất nhiều dự án mọc lên để đáp ứng nhu cầu thị trường.

* Theo anh Chính, Thị trường bán lẻ Việt Nam có giông với Thái Lan 8 năm về trước không? (Hung Nguyen, 37 tuổi, 222 Tran duy Hung, Cau Giay, Ha Noi).

- Ông Lê Quốc Chính: Cảm ơn anh đã quan tâm đặt nhiều câu hỏi cho tôi. Thị trường bán lẻ VN thực tế rất tiềm năng đối với các nhà đầu tư. Tôi không thể đưa ra so sánh giữa thị trường bán lẻ Việt Nam và Thái Lan vì mỗi nền kinh tế có các điều kiện hết sức khác nhau. Nếu anh tham gia đâu tư vào lĩnh vực bán lẻ thì nên cân nhắc tình hình thực tế hiện nay trước khi quyết định đầu tư.

* Hiện nay, tổng mặt diện tích mặt bằng bán lẻ đang được khai thác tại Hà Nội là bao nhiêu? Theo tính toán của CBRE thì trong vòng 5 năm nữa, Hà Nội cần bao nhiêu tổng diện tích này? (Nguyễn Công, 30 tuổi, Trần Duy Hưng, Hà Nội).

- Ông Richard Leech: Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội hiện vào khoảng 110.000 m2 (diện tich cho thuê thuần). Tỷ lệ trống ở khu vực trung tâm là 3,2% và bên ngoài là 36,6% nghĩa là vẫn còn nhiều nhu cầu với mặt bằng ở khu vực trung tâm. Và trong vài năm tới thì nhu cầu mặt bằng trong khu trung tâm vẫn lớn trong khi ở bên ngoài, nếu không phải là đại siêu thị thì những trung tâm thương mại khác sẽ gặp khó khăn hơn. Trong vòng 5 năm tới, nguồn cung cho khu vực trung tâm thậm chí cần gấp đôi hiện nay.

* Xin cho lời khuyên về trường hợp của tôi. Tôi có một mặt bằng đẹp, rộng, nằm trên trục đường chính dẫn vào chợ, hiện tại gân đó có một siêu thị coop mart sắp sửa mọc lên, đã xây xong phần cơ bản. Tôi đang kinh doanh siêu thị mini, không biết có nên sang lại siêu thị, hay là chuyển hướng kinh doanh.? (Trần Ngọc Hiển, 27 tuổi, 3 lê thị hồng, p17,gv).

Ông Lê Quốc Chính: Làm kinh doanh, tôi cho rằng cạnh tranh là vấn đề phải quan tâm đầu tiên. Nếu có 1 siêu thị có khả năng thu hút khách hơn nằm cạnh siêu thị của bạn, tôi nghĩ bạn nên xem xét chuyển hướng kinh doanh. Trừ phi bạn có lợi thế cực kỳ đặc biệt về giá cả và mặt hàng.

* Xin hỏi ông Lê Quốc Chính" Lý do gì IDJ Financial lại tung ra 1 sản phẩm BDS "xa xỉ" và quá mới mẻ trong thời điểm hiện nay? Có điểm gì đặc biệt hơn so với các sản phẩm đầu tư khác không hay chỉ là đa dạng hóa các sản phẩm đầu tư (Nguyên Khang, 29 tuổi, Hà nội).

Ông Lê Quốc Chính: Thực tế đầu tư vào sản phẩm văn phòng và trung tâm thương mại tại Grand Plaza không xa xỉ, chỉ tương đương với mức đầu tư vào một căn hộ cao cấp mà mang lại doanh thu từ việc cho thuê cao hơn rất nhiều. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã tham gia cùng chúng tôi. Chúng tôi đã bán phần trung tâm thương mại và chỉ còn 1 vài lô văn phòng cao cấp. Hy vọng được gặp trực tiếp anh để nói rõ hơn về cơ hội này. Cảm ơn anh!

* Tôi có nhu cầu đầu tư vào mặt bằng bán lẻ tại Grand Plaza. Tôi xin hỏi hiện nay, mặt bằng bán lẻ tại Grand Plaza có còn bán trực tiếp cho các nhà đầu tư hay không? Tôi có thể hỏi thông tin cụ thể ở đâu? Nên liên hệ với ai tại IDJ hay CBRE? Cám ơn (Ngoc Nga, 31 tuổi, Ha Noi).

- Ông Lê Quốc Chính: Cám ơn sự quan tâm của bạn. Chúng tôi có bán trực tiếp cho nhà đầu tư từ tháng 1 năm nay. Tuy nhiên hiện nay, chúng tôi đã hoàn tất những diện tích cần bán. Nếu bạn quan tâm, bạn có thể liên hệ trực tiếp với IDJ Financial.

* Thưa ông Richard Leech, ông có thể cho một lời khuyên nếu ông có 200.000 USD trong tay, ông sẽ đầu tư vào đâu trong lúc này? Xin cảm ơn! (Long Truong, 36 tuổi, 7 Hàng Cót, HN)

- Ông Richard Leech: Tôi sẽ đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội, nhất là những nơi yêu cầu đầu tư ban đầu lớn, để tránh cầu cơ.

* Theo các ông giá căn hộ tại Hà Nội có thể tăng tiếp không. Tại Hải Phòng thị trường căn hộ khá ảm đạm, theo các ông Hải Phòng và các tỉnh (trừ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) bao giờ mới phát triển được căn hộ chung cư (Hoàng Minh Tuấn, 37 tuổi, 73 Điện Biên Phủ)

- Ông Lê Quốc Chính: Thực tế về nhu cầu nhà ở tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng rất cao. Do đó, giá cả đã tăng rất nhiều. Tất nhiên còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến giá. Do chính sách nhập cư của Nhà nước, nhiều người dân tại các tỉnh về HN và TP HCM rất nhiều trong khi các tỉnh lại giảm. Điều này ảnh hưởng đến giá chung cư rất nhiều.

* Diện tích bán lẻ tại các trung tâm thương mại tại TP HCM và HN còn quá nhỏ lại không tập trung nếu chúng ta so sánh với các khu siêu mua sắm của Manila, Hong Kong, Singapore... Liệu điều này có ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bán lẻ trong tương lai? (Phuong Uyen, 28 tuổi, TP HCM)

- Ông Richard Leech: Vấn đề ở đây do giá đất ở trung tâm tại TP HCM và Hà Nội rất cao. Vì thế việc xây dựng trung tâm thương mại ở những khu vực này không khả thi. Tôi cho rằng điều này không ảnh hưởng nhiều đến thị trường vì thông thường ở đâu cũng hình thành những khu vực mua sắm trung tâm và bên ngoài trung tâm.

* Thưa ông: Trước đây tại VN đã có 1 số doanh nghiệp KD Bán lẻ tốt. Nhưng chỉ được một thời gian thì lại chìm vào quên lãnh. Vậy theo Ông đâu là Nguyên nhân? Biện pháp để giữ được thương hiệu bán lẻ tốt. (Minh Tâm, 30 tuổi, Hà Nội)

- Ông Lê Quốc Chính: Thực tế là đã có nhiều doanh nghiệp Việt Nam đã chuyển mình và có chỗ đứng trong lòng người tiêu dùng và cạnh tranh được với các thương hiệu lớn. Đó là tín hiệu vui cho nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, để giữ được thương hiệu bán lẻ tốt, các doanh nghiệp nên kết nối với các tổ chức tài chính để gia tăng tiềm lực vốn. Áp dụng các biện pháp quản lý và các mô hình bán lẻ hiện đại, đặc biệt là phải giữ chữ tín với khách hàng.

* Hai ông đánh giá thế nào về phân khúc thị trường nhà ở cao cấp tại Hà Nội trong năm 2010 (Phuong, 34 tuổi, Hanoi)

- Ông Richard Leech: Tôi cho rằng năm 2010, nhu cầu về căn hộ cao cấp vẫn khá cao. Tại Hà Nội, thậm chí nhu cầu này còn cao hơn ở TP HCM. Hiện tại, nguồn cung của phân khúc thị trường này đang cao gấp 3 lần Hà Nội.

* Em từng làm quản lý ngành hàng bán lẻ cho các hãng Samsung mobile, laptop Lenovo em thấy vị trí 1 chỗ bán lẽ cực kỳ quan trọng. Nhưng làm sao và bằng cách nào biết được vị trí đó có khả năng bán tốt hay không tốt để 1 nhà bán lẽ mới tham gia thị trường thấu hiểu ? Có 2 ví dụ điển hình là Nguyễn Kim và Phong Vũ, nếu có được vị trí tốt thì đỡ rất nhiều gánh nặng cho marketing, PR,... (Huỳnh Phú, 27 tuổi, Hcm)

- Ông Lê Quốc Chính: Một vị trí bán lẻ tốt phải thuận tiện cho khách hàng tiếp cận. Như vậy sẽ giảm được chi phí quảng bá cho khách hàng. Ngoài ra sẽ có được lượng khách hàng cơ hữu gần điểm bán. Chẳng hạn như dự án Grand Plaza gần khu dân cư tập trung có thu nhập cao, có thể tận dụng được khách của khách sạn 5sao và lượng nhân viên văn phòng tại tòa nhà

* Theo tình hình BĐS cuối năm 2009, một số nguồn thông tin cho biết Các chủ đầu tư sẽ tung thêm hàng loạt dự án căn hộ cao cấp. Như vậy theo quan điểm đánh giá của riêng ông thì ảnh hưởng đến thị trường nói chung mà cụ thể là mặt bằng bán lẻ-BDS cao cấp nói riêng sẽ bão hòa và gặp khó khăn hơn không khi kênh đầu tư CK và Vàng đang hấp dẫn như hiện nay? (Duy Đài, 26 tuổi, TP.HCM)

- Ông Lê Quốc Chính: Thực tế là nguồn vốn đâu tư trong nước và nước ngoài có xu hướng gia tăng. Chứng khoán và vàng tăng nóng trong thời gian qua, ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, tôi cho rằng, đây chính là thời điểm để cơ cấu lại danh mục đầu tư, tránh các sản phẩm tăng giá nóng mà nên chú trọng các sản phẩm mang lại thu nhập thường xuyên từ đầu tư. Ví dụ như mua mặt bằng bán lẻ và văn phòng cao cấp cho thuê lại.

* How do you think the market's acceptance of the oversupply of apartments in HCMC? Is there an oversupply? (Nikii, 32 tuổi, Nikiinguyen@yahoo.Com) (Ông có nghĩ rằng nguồn cung tại căn hộ tại TP HCM đang thừa?)

- Ông Richard Leech: Thực chất, không phải nguồn cung căn hộ ở TP HCM thừa vì việc bán căn hộ trong ba tháng vừa qua nhiều hơn trong 18 tháng trước đó. Vì thế nhà đầu tư sẽ quay lại thị trường. Những buổi giới thiệu dự án sẽ thu hút được nhiều người.

* Các bất động sản cao cấp chỉ nhằm thu hút một lượng nhỏ đối tượng, Trong khi theo tôi, vấn đề được đại đa số dân cư quan tâm là nên thay thế các khu tập thể cũ, và xây dựng chung cư mới kết hợp với Trung tâm buôn bán ở tầng 1. Như thế mới là phương án có lợi hơn cho nhà đâu tư cũng như dân chúng. Theo ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào (Phuong Anh, 26 tuổi, EVNTelecom)

- Ông Lê Quốc Chính: Đây là một xu hướng rất hay, vì nó sẽ giúp cho diện mạo đô thị hiện đại hơn, mức sống thuận tiện hơn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang mắc ở khâu giải phóng mặt bằng, nguồn vốn và hiệu quả đầu tư. Tôi tin rằng, vấn đề này sẽ được sớm giải quyết, mang lại lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và xã hội.- Khủng hoảng tài chính tại Mỹ lan ra toàn cầu có nguyên nhân sâu xa là do khủng hoảng thừa của bất động sản. Ông đánh giá gì về khủng hoảng thừa bất động sản - Việt Nam có gặp trường hợp này trong các năm sắp tới không? (Nguyễn Hoàng Long, 25 tuổi, Nguyễn Trãi, Hà Nội).

- Ông Richard Leech: Rõ ràng Việt Nam đã không bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng thừa bất động sản. Những nhà đầu tư đã vào thị trường Việt Nam sẽ sớm nhận được thành quả trong tương lai do không có những vấn đề về thế chấp bật động sản như ở Mỹ. Người dân cũng không phải vay nợ quá nhiều ngân hàng để mua bất động sản.

* Thị trường bán lẻ Việt Nam được đánh giá sôi động, đạt hơn 57 tỷ USD năm 2008, nhưng đa số tập trung vào bán lẻ cấp thấp. Các TTTM cao cấp có thể cạnh tranh được về sự thuận tiện, cũng như giá cả không hay chỉ phục vụ một bộ phận tầng lớp thu nhập cao? (Minh Nguyễn, 35 tuổi, Nguyễn Phong Sắc, Hà Nội).

- Ông Lê Quốc Chính: Thị trường bán lẻ Việt Nam có tiềm năng mạnh, quy mô tăng trưởng 20%, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu và mức thu nhập bình quân tăng nhanh.

Hình thức kinh doanh bán lẻ theo truyền thống là chủ yếu nên vẫn còn nhiều cơ hội cho các kênh bán lẻ cao cấp. Đặc biệt là các thành phố lớn. Trung tâm thương mại cao cấp có nhãn hiệu đảm bảo, đa dạng mặt hàng kèm các dịch vụ cũng như khu giải trí cho nhiều người. Do đó, tôi cho rằng trung tâm thương mại hiệu quả hơn chợ rất nhiều.

 * Hai ông nhận định như thế nào về thị trường bán lẻ Việt Nam hiện nay và 10 năm tới. (Huỳnh Văn Lân, 26 tuổi, Thủ đức -TP HCM)

- Ông Lê Quốc Chính: Hiện nay thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đang tăng trưởng dù bối cảnh khủng hoảng. Nền kinh tế Việt Nam trẻ và có nhiều tiềm năng. 10 năm nữa kinh tế Việt Nam sẽ phát triển và thu nhập của người dân sẽ ngày càng được cải thiện. Do đó các doanh nghiệp bán lẻ còn rất nhiều cơ hội khi tham gia thị trường này.

- Ông Richard Leech: Tôi cho rằng đây là thời điểm sôi động cho thị trường bán lẻ tại Việt Nam bởi vì các nhà phân phối trong nước đã phát triển nhiều hơn. Các thương hiệu bán lẻ quốc tế cũng rất hăm hở xâm nhập thị trường Việt Nam. Điều này đã tạo ra nguồn cầu cho các trung tâm thương mại cao cấp phát triển. Trong vòng 10 năm tới, chúng ta chắc chắn sẽ thấy rõ sự phát triển này

* Thị trường Bất động sản sẽ "nóng" cho đến thời điểm nào? (Thanh Vân, 26 tuổi, Láng Hạ, Hà Nội)

- Ông Lê Quốc Chính: Nói thị trường bất động sản nóng là chưa hoàn toàn chính xác. Thời gian qua, chỉ có phân khúc nhà đất sốt nóng. Mảng phân khúc này sẽ nóng cho đến thời điểm nhà đầu tư không quá sốt sắng với việc mua. Thực tế là các nhà đầu tư đổ tiền vào phân khúc này rất lớn trong thời gian qua dẫn dến việc tăng giá nóng. Hiện nay, luồng tiền đầu tư vào nhà đất đang có xu hướng giảm để chuyển sang hình thức đầu tư chắc chắn hơn.

Ông Richard Leech: Chúng tôi không coi rằng thị trường bất động sản đang nóng mà là đang tăng trưởng. Xu thế này sẽ diễn ra trong thời gian lâu dài chứ không phải ngắn hạn. Sự tăng lên đó dựa trên một nền tảng vững chắc do nhu cầu thực tăng lên và các nhà đầu tư cũng hiểu biết, chuyên nghiệp hơn trong quyết định đầu tư.

DiaOcOnline.vn - Theo VnExpress