Gói hỗ trợ: Băn khoăn khi triển khai

Theo Ngân hàng Nhà nước, cả năm ngân hàng thương mại nhà nước được giao nhiệm vụ cho vay hỗ trợ mua nhà đã hoàn tất các khâu chuẩn bị để có thể triển khai cho vay từ đầu tháng 6 này.

Phần 30% dành cho các doanh nghiệp đã khởi động trước đó xem chừng không vướng mắc nhiều, riêng khoản tín dụng dành cho đối tượng chính sẽ nhận 70% của gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng – người thu nhập thấp chưa có nhà ở có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, thì còn có những băn khoăn.

Có còn dành cho người có thu nhập thấp?

Cả năm ngân hàng đều đã hoàn thành văn bản hướng dẫn triển khai cho các chi nhánh, phòng giao dịch của mình trên cả nước để thống nhất thực hiện.

Có ngân hàng còn xây dựng bộ câu hỏi dành cho người vay và cho nhân viên ngân hàng về nội dung của chương trình tín dụng, lên kế hoạch thiết kế băng rôn, tờ rơi của chương trình và các chương trình truyền thông khác.

Cùng với động thái tích cực của các ngân hàng, các địa phương cũng đang khẩn trương chuẩn bị để phối hợp xác định những người đủ tiêu chuẩn để có thể tiếp cận với chương trình cho vay hỗ trợ này.

Tuy nhiên, người thu nhập thấp có dễ dàng tiếp cận được gói hỗ trợ không? Một trong những thủ tục đầu tiên mà người muốn tham gia chương trình phải vượt qua là tài sản thế chấp.

“Cửa ải” này không quá đáng ngại, do các ngân hàng thương mại sẽ xem xét để có thể cho vay tín chấp hoặc thế chấp chính căn hộ hình thành từ vốn vay nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người vay, đặc biệt là với những đối tượng mua, thuê nhà đã được chính quyền địa phương thẩm định.

Tuy nhiên, sau đó người vay mua nhà phải đối mặt với rào cản gay go hơn, đó là khả năng trả nợ, phải trình bày phương án trả nợ, đưa ra các giấy tờ chứng minh 30% thu nhập hằng tháng của họ đủ để trả nợ gốc và lãi hằng tháng… Đến đây, có lẽ người có thu nhập thấp phải… dừng lại.

Trong một phát biểu gần đây, một quan chức của Bộ Xây dựng cho rằng với những người có thu nhập 9 triệu đồng, gia đình có hai người đi làm, tổng thu nhập từ 15-18 triệu đồng/tháng, mỗi tháng dành ra 30% thu nhập (khoảng 6 triệu đồng) để trả gốc và lãi hằng tháng, là có thể vay tiền mua được nhà.

Không nói ra, nhưng ai cũng hiểu rằng như vậy, mức thu nhập 15-18 triệu đồng/tháng sẽ là điều kiện cần để một gia đình xin vay mua nhà theo gói hỗ trợ tín dụng này được ngân hàng xét cho vay, vì có thu nhập như vậy mới có điều kiện để trả nợ gốc và lãi vay, tránh rủi ro cho ngân hàng.

Câu hỏi được đặt ra là với mức thu nhập đó, người vay mua nhà có còn được gọi là có “thu nhập thấp” hay không? Hay nói cách khác, có bao nhiêu người thu nhập thấp ở đô thị tiếp cận được với gói hỗ trợ này?

Nếu không khéo, gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng không còn dành hỗ trợ người có thu nhập thấp như mục đích tốt đẹp ban đầu, mà chỉ giúp những người thu nhập trung bình, khá sớm có điều kiện mua nhà. Mà như thế, những người thu nhập thấp thực sự không được hưởng sự trợ giúp của chương trình dành cho họ.

Khoan nói đến người có thu nhập thấp, đa số các cặp vợ chồng công chức, viên chức cũng chỉ có mức thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng.

Với một căn hộ 50m2 được bán với giá 500 triệu đồng, người mua trả trước 20% (100 triệu đồng), số tiền còn lại là 400 triệu đồng được trả trong vòng 10 năm, thì năm đầu tiên người mua phải trả trên 5 triệu đồng/tháng, chiếm hơn 50% tổng thu nhập.

Có thể nói, với mức thu nhập hiện tại, quá khó để cho người thu nhập thấp tính đến chuyện vay tiền mua nhà theo gói hỗ trợ lãi suất, một khi chính sách vẫn quy định phải trả cả lãi lẫn nợ gốc trong 10 năm và giá nhà ở thấp nhất cũng phải 500-600 triệu đồng như hiện nay.

Nếu trên thị trường có những dòng sản phẩm có diện tích từ 25 – 30m2, giá 250-300 triệu đồng thì có lẽ phù hợp với những người thu nhập thấp hơn, gói hỗ trợ sẽ đến đúng đối tượng hơn.

Vẫn là chính sách được doanh nghiệp chờ đợi

Theo thống kê, tính đến cuối năm 2012, TP. Hồ Chí Minh còn khoảng 14.500 căn hộ và hơn 300.000m2 đất nền chưa bán được. Ngoài ra, do thiếu vốn, rất nhiều doanh nghiệp phải hoãn tiến độ xây dựng dự án, thậm chí đang triển khai phải dừng lại, “đắp chiếu để đó”.

Thời gian gần đây, những chính sách ưu đãi của Nhà nước dành cho nhà ở xã hội, đặc biệt là gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng có thể giúp cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà, đã mở ra một hướng đi mới cho các doanh nghiệp bất động sản.

Nắm bắt cơ hội, nhiều doanh nghiệp xin được chuyển dự án của mình, đặc biệt là với các dự án đang triển khai dở dang, sang nhà ở xã hội, mong nhận được những ưu đãi này để tiếp tục hoàn thiện dự án.

Qua khảo sát, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có 279 dự án chậm triển khai với quy mô 2.740ha đất, 84.000 căn hộ và 37 dự án đang tạm dừng với quy mô 394ha đất, 7.760 căn hộ.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng đủ điều kiện xin được chuyển đổi. Để đảm bảo dự án được chuyển đổi sang nhà ở xã hội phải phù hợp với nhu cầu của người mua, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã đề ra nhiều tiêu chí bắt buộc như giá cơ sở (không bao gồm tiền sử dụng đất) không vượt quá 12 triệu đồng/m2, lợi nhuận định mức được cộng vào giá bán không vượt quá 5% tổng vốn đầu tư…

Trong cuộc họp thường kỳ về tình hình kinh tế – xã hội TP. Hồ Chí Minh tháng 5/2013, Sở Xây dựng thành phố cho biết vừa tiếp nhận 34 dự án xin chuyển đổi diện tích căn hộ, công năng, trong đó có ba dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với khoảng 2.580 căn.

Trong năm 2013, sẽ có khoảng 3.000 căn nhà ở xã hội gia nhập thị trường dưới các hình thức bán, thuê mua và cho thuê. Tuy nhiên, trong số 34 dự án ấy, chỉ có hai dự án đã hoàn thành việc xây dựng xong, năm dự án đang thi công, những dự án còn lại đã ngưng thi công từ hơn một năm nay hoặc đã hoàn tất việc giải phóng mặt bằng nhưng chưa khởi công.

Ngoài việc trông chờ sự giúp đỡ trực tiếp của chính sách như xin chuyển dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp đã quyết định khởi động, mở bán lại dự án có sản phẩm là căn hộ thương mại phù hợp với gói cho vay ưu đãi lãi suất để đón đà hồi phục của thị trường.

Như vậy, gói cho vay ưu đãi lãi suất vẫn có tác động tích cực nhất định đến thị trường bất động sản. Có thể sẽ còn những điều chỉnh cả về phía cho vay (thời hạn dài hơn để số tiền trả hằng tháng phù hợp với người thu nhập thấp hơn), lẫn phía nguồn cung (cho ra những sản phẩm căn hộ giá rẻ hơn nữa) để chính sách thực sự giúp cho người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà.

Còn hiện tại, sự khuấy động của chính sách cũng có tác động hâm nóng thị trường, khởi đầu là phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, sau đó sẽ tác động đến phân khúc căn hộ trung và cao cấp.