Cần ưu tiên mua nợ xấu có bảo đảm bằng bất động sản

VAMC nhắm thẳng vào nợ xấu cần xử lý, nhưng có tài sản bảo đảm bằng BĐS, tức khắc sẽ phá băng cho thị trường BĐS và giảm áp lực hàng tồn kho cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác.

Theo các chuyên gia, nếu phần nợ xấu cần Công ty Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC) xử lý có thể chiếm khoảng 60% tổng số nợ xấu, trong đó đến 90% có tài sản đảm bảo là bất động sản (BĐS). Vấn đề đặt ra lúc này là cần ưu tiên mua loại nợ xấu phải bán nhưng có tài sản bảo đảm bằng BĐS. Những khoản nợ này có một số đặc điểm hội đủ điều kiện mua lại của VAMC theo quy định tại Nghị định số 53/2013/NĐ-CP (Nghị định 53) về tính pháp lý của tài sản BĐS thế chấp.

Bởi thông thường các khoản tiền cho vay chỉ bằng 60% giá trị BĐS (thậm chí thấp hơn) tính thành tiền theo giá thị trường thời điểm lập hợp đồng tín dụng. Mặt khác, theo Nghị định 53, nếu nhìn từ lợi ích của cả hai phía, VAMC và TCTD, đến các đối tượng là các món nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS cần xử lý, lại càng thấy rõ việc mua – bán đều dễ dàng và thuận lợi cho cả hai, vì các lý do dưới đây.

Thứ nhất, bên bán là các TCTD dễ bán loại nợ xấu có tài sản thế chấp là BĐS, vì trong thực tế, loại nợ xấu này không phải là không “thanh khoản” được; BĐS loại này hoàn toàn có thể bán thu hồi nợ. Tuy nhiên, các TCTD rất khó vượt qua một cách “ít tốn kém” nhất khâu thủ tục thanh lý. Bởi khi thanh lý cần quy trình khởi kiện ra tòa án. Lúc đó BĐS sẽ bị mất giá đi nhiều hơn. Thêm cái bước mà các TCTD khó “xơi” nhất là thời gian xử kiện và bán thanh lý tài sản, thường bị “giam” quá dài, có thể đến mức “tiền mất, tật mang”.

Mặt khác, bán nhanh loại nợ này cho VAMC để giải phóng “tài khoản nợ xấu” góp phần khơi thông dòng vốn tín dụng trở lại. Vì theo quy định của Nghị định 53, VAMC có thể mua nợ xấu bằng trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành với giá bằng “giá ghi sổ số dư nợ gốc khách hàng vay chưa trả đã được khấu trừ số tiền dự phòng cụ thể đã trích lập chưa sử dụng cho khoản nợ xấu đó”. Hơn nữa, trái phiếu này còn được sử dụng vay tái cấp vốn tại NHNN.

Thứ hai, phía VAMC khi mua loại nợ xấu này hoàn toàn có thể xử lý một cách có hiệu quả. Tính hiệu quả thể hiện ở các quyền xử lý tài sản bảo đảm được quy định rất cụ thể rõ ràng tại Nghị định 53, đặc biệt là quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm mà không cần phải có sự đồng ý của bên bảo đảm. Đây chính là một trong những khâu các TCTD khó xử lý nhất.

Cũng theo Nghị định 53 quy định về việc phát hành trái phiếu đặc biệt, thấy rõ việc mua các khoản nợ xấu có tài sản thế chấp là BĐS có thể thỏa mãn cùng lúc cả hai mục tiêu xử lý của VAMC. Bởi nếu bán được khoản nợ xấu này hoặc tài sản đảm bảo thì tốt. Bằng không sau thời hạn (5 năm) của trái phiếu đặc biệt, nếu VAMC “chưa xử lý hoặc thu hồi toàn bộ” khoản nợ xấu thì được bán lại cho TCTD theo giá đã mua; nên VAMC có thể bảo toàn được vốn.

Bản thân các TCTD bán nợ xấu cũng chẳng thiệt hại gì do khi nhận bằng trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành phải thực hiện trích lập dự phòng rủi ro hàng năm “vào chi phí hoạt động theo tỷ lệ không dưới 20% mệnh giá trái phiếu để tạo nguồn xử lý nợ xấu khi được mua lại từ VAMC”.

Tuy nhiên do chưa có tiền lệ, nên so với yêu cầu cấp bách về việc xử lý nợ xấu hiện nay, VAMC có thể sẽ gặp nhiều khó khăn trong các bước triển khai hoạt động. Nợ xấu lại có nhiều loại khá phức tạp, càng khiến việc xử lý đã thấy trước là không hề dễ dàng, nhanh chóng. Trong khi đó, nợ xấu càng tồn đọng lâu, rủi ro sẽ càng có cơ hội gia tăng.

Cho nên, chọn hướng “đột phá” để xử lý nhanh, tạo hiệu ứng mạnh là vấn đề thiết thực nhất của VAMC khi thời hạn hiệu lực vào ngày 9/7/2013 của Nghị định 53 không còn xa nữa. Vì thế, nhắm thẳng vào nợ xấu cần xử lý, nhưng có tài sản bảo đảm bằng BĐS, tức khắc sẽ phá băng cho thị trường BĐS và giảm áp lực hàng tồn kho cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác.