Có thể chuyển đổi từ loại hình nhà mẫu 2 lầu, 1 trệt xuống nhà cấp 4 được không?

Câu hỏi:

Tôi có miếng đất ở quận Thủ Đức, cơ sở hạ tầng đầy đủ, có sổ đỏ (cấp năm 2006). Đây là đất dự án xây nhà theo kiểu mẫu 1 trệt 2 lầu. Nhưng khi tôi đi xin giấy phép xây dựng thì UB phường yêu cầu tôi phải nộp bản đồ hiện trạng, khi đi trích lục tại quận thì không có bản đồ hiện trạng của miếng đất này. Tôi cũng đã làm bản đồ hiện trạng mới tại quận, nhưng UB phường không cấp giấy phép và yêu cầu phải có bản đồ hiện trạng do thành phố cấp. Vậy tôi phải làm gì để có bản đồ hiện trạng này? Nếu tôi xây nhà mà không cần xin phép được không? Hiện giờ tôi không đủ tiền để xây nhà theo mẫu mà chỉ xây nhà cấp 4 được không? Thủ tục xin giấy phép ở đâu?

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Căn cứ Luật xây dựng, nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7-2-2005, nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29-9-2006. Các công trình không cần lập thủ tục xin phép xây dựng, gồm:

1. Công trình thuộc bí mật nhà nước.

2. Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp.

3. Công trình tạm phục vụ xây dựng công trình.

4. Công trình đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở. 5. Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

6. Công trình xây dựng thuộc dự án đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

7. Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

8. Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc vùng sâu, vùng xa.

9. Nhà ở riêng lẻ thuộc vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.

Thửa đất của bạn nằm trong dự án xây nhà theo mẫu đã được duyệt, vậy theo tôi hiểu thì dự án này đã phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới được phép chuyển nhượng đất nền. Đề nghị bạn kiểm tra lại thông tin này đối với chủ đầu tư.

Cơ quan nhà nước yêu cầu bạn cung cấp bản đồ hiện trạng do Thành phố cấp có thể do đây là dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND thành phố. Chính vì vậy, trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản đồ hiện trạng đã được phê duyệt cho bạn.

Còn trong trường hợp bạn muốn điều chỉnh thiết kế xây dựng ngôi nhà thuộc dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 thì Sở Quy hoạch kiến trúc TP. HCM đã ban hành Công văn số: 2542./SQHKT-QHKTT Về việc hướng dẫn Điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trên địa bàn TP.HCM ngày 15 tháng 9 năm 2010, cụ thể như sau:

1. Mục đích:

Nhằm đáp ứng nhu cầu về điều chỉnh mẫu nhà của các chủ đầu tư riêng lẻ (cá nhân hay tổ chức đã nhận chuyển nhượng nền đất) trong các dự án nhà ở có đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và dự án phân lô hộ lẻ được phê duyệt trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (viết tắt là NĐ 181) hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai có hiệu lực (do các dự án thực hiện theo NĐ 181, chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình trước khi chuyển nhượng), đồng thời vẫn đảm bảo được tính thống nhất về bố cục không gian kiến trúc của từng dãy, cụm công trình (bao gồm cả các công trình đã xây dựng và dự kiến xây dựng) trong dự án, không làm thay đổi loại hình công trình đã được phê duyệt.

2. Đối tượng xem xét điều chỉnh:

Các công trình dạng nhà liên kế (bao gồm cả liên kế có khoảng lùi) hoặc biệt thự (kể cả biệt thự song lập) dự kiến xây dựng trên các lô đất có pháp lý quy hoạch và đất đai như sau:

- Thuộc các dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và dự án phân lô hộ lẻ được duyệt trong khu chức năng là khu dân cư hiện hữu theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000.

- Thuộc các dự án nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất trước ngày NĐ 181 có hiệu lực và đã được tách, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Nội dung xem xét điều chỉnh:

Thiết kế điều chỉnh mẫu nhà phải đảm bảo Quy chuẩn xây dựng. Các nội dung điều chỉnh căn cứ theo phụ lục đính kèm công văn này.

4. Thẩm quyền xem xét điều chỉnh:

Chủ tịch UBND quận, huyện là người có thẩm quyền xem xét giải quyết, thẩm định và phê duyệt việc điều chỉnh mẫu nhà.

5. Quy trình xem xét điều chỉnh:

Các chủ đầu tư riêng lẻ có yêu cầu điều chỉnh mẫu nhà lập hồ sơ nộp tại UBND quận, huyện để được xem xét giải quyết. Hồ sơ bao gồm mẫu nhà theo quy hoạch đã được duyệt và mẫu nhà đề xuất điều chỉnh. Trường hợp hồ sơ đảm bảo các yêu cầu theo quy định, UBND quận, huyện có văn bản chấp thuận điều chỉnh mẫu nhà đính kèm bản vẽ.

6. Các trường hợp khác:

Đối với các trường hợp dự án phân lô hộ lẻ đã được Kiến trúc sư trưởng Thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trước ngày Luật xây dựng có hiệu lực (ngày 01/07/2004) nhưng xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, chưa đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án gây khó khăn vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại 24 quận, huyện. Theo chỉ đạo của UBND.TP tại Thông báo số 103/TB-VP ngày 27/02/2009, Sở Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch-Kiến trúc và Thanh tra Thành phố rà soát, tổng hợp và đề xuất hướng giải quyết (theo hướng phân nhóm các trường hợp vi phạm) để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân và phù hợp quy định pháp luật về xây dựng.

Các dự án nhà ở được UBND.TP giao đất sau ngày NĐ 181 có hiệu lực (ngày 16/11/2004) thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan đã được cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu thay đổi thiết kế mẫu nhà thì cần lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 để được cấp thẩm quyền thẩm định, phê duyệt theo quy định.

Như vậy, việc bạn muốn chuyển đổi từ loại hình nhà 2 lầu, 1 trệt xuống nhà cấp 4, đã vi phạm mục đích của văn bản mà Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM đưa ra. Trong trường hợp này, đề nghị bạn liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và làm việc với chủ đầu tư dự án để biết thêm chi tiết.


Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn