Xây lại chung cư: Doanh nghiệp chưa mặn mà

Phần lớn những khu chung cư cũ đều nằm ở vị trí khá đẹp, doanh nghiệp được giao đất “sạch”, được ưu đãi về thuế...

Đầu năm 2008, UBND quận 10 lên kế hoạch xây dựng mới hàng loạt chung cư cũ. Đa số chung cư này đều có vị trí khá đẹp, nằm ngay trung tâm, cạnh những trục đường thương mại-dịch vụ của quận như chung cư Nguyễn Kim, Ngô Gia Tự, Thành Thái...

Theo đó, các doanh nghiệp sẽ phải trả lại 100% căn hộ chung cư để UBND quận bố trí tái định cư cho người dân. Phần căn hộ còn lại doanh nghiệp được kinh doanh để thu hồi vốn và lấy lãi. UBND quận sẽ tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất “sạch” cho doanh nghiệp. Đấy xem như một hình thức hỗ trợ để mời các thành phần xã hội tham gia xây dựng mới chung cư cũ.

“Đất vàng” bị chê

Ban đầu có khoảng 30 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tham gia chương trình xây dựng mới chung cư của quận 10, trong đó có nhiều thương hiệu nổi tiếng như Phú Hưng Gia, Hoàng Anh Gia Lai... Tuy nhiên, khi nhận được kế hoạch và những tiêu chí cụ thể thì các doanh nghiệp đều từ chối. Riêng Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn nhận đầu tư xây dựng mới chung cư Nguyễn Kim với điều kiện phải điều chỉnh quy hoạch tăng tầng cao.

Chương trình xây dựng, cải tạo lại chung cư mới của quận 5 cũng gặp những khó khăn tương tự do các doanh nghiệp không mặn mà tham gia.

Điều đáng nói ở đây là hiện các doanh nghiệp đang rất khát quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở. Nhiều công ty phải chạy ra ngoại thành để sang nhượng đất làm dự án nhà ở và gặp muôn vàn khó khăn khi bồi thường giải phóng mặt bằng, cạnh tranh nhau mua đất.

Chỉ riêng chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng cho khu vực ngoại thành này cũng đã ngốn của doanh nghiệp không ít tiền. Vậy tại sao khi được mời tham gia xây dựng nhà ở tại những khu đất khá thuận lợi như trên thì doanh nghiệp lại từ chối?

Không có lời

Ông Nguyễn Phú Sĩ - Trưởng Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 10 nói: “Doanh nghiệp kinh doanh thì phải có lãi. Chính sách xây dựng chung cư mới có quá nhiều điểm không có lợi cho doanh nghiệp!”. Theo ông Sĩ tính toán thì doanh nghiệp rất khó có lãi theo điều kiện do UBND quận đưa ra.

“Hệ số sử dụng đất của khu vực không cao nên chung cư mới sẽ bị khống chế tầng cao và mật độ xây dựng, như vậy diện tích xây dựng không nhiều. Lượng nhà phải giao lại cho nhà nước tính theo số lượng căn hộ nên chiếm diện tích lớn. Căn hộ chung cư cũ có diện tích khoảng 30-40 m2, diện tích hành lang, ban công cũng hẹp. Trong khi đó, doanh nghiệp xây chung cư mới phải theo tiêu chuẩn 60-80 m2/căn hộ, diện tích hành lang và ban công cũng rộng hơn. Như vậy, doanh nghiệp gần như phải giao diện tích xây dựng gấp đôi diện tích chung cư cũ cho nhà nước nên phần còn lại không đủ để họ thu hồi vốn”.

Còn bà Lê Thúy Hương - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia thì cho rằng cái khó ở ở đây là các chung cư cũ đa phần chưa được nhà nước hóa giá. Vì vậy, doanh nghiệp không thể thỏa thuận mua theo giá thị trường như nhà của tư nhân.

Thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng thường phức tạp và kéo dài sẽ chôn vốn của doanh nghiệp. Phần đầu ra của chung cư xây dựng mới phải giao lại 100% số căn hộ đã giải tỏa để tái định cư. Phần kinh doanh và phần tái định cư cùng trong một chung cư khiến cho doanh nghiệp khó xoay sở.

“Nếu xây dựng căn hộ cao cấp cho tái định cư thì doanh nghiệp sẽ lỗ, còn xây dựng căn hộ chất lượng trung bình thì doanh nghiệp không thể bán giá cao để thu hồi vốn. Đó là chưa kể môi trường sống, cách quản lý một chung cư vừa có người tái định cư, vừa có người mua giá kinh doanh cũng khó khăn không ít!” - bà Hương nói.

Cần cho tăng tầng cao, giảm thủ tục

Những doanh nghiệp còn lại cũng có những nhận định trên khi quyết định không tiếp tục tham gia các dự án xây chung cư mới. Ông Lâm Văn Thanh - Phó Giám đốc Công ty Xây dựng thương mại Sài Gòn 5 cho biết công ty của ông cũng đã từ chối lời mời của UBND quận 5 tham gia vào chương trình xây dựng chung cư mới.

Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn sau khi nhận xây dựng chung cư Nguyễn Kim cũng đã được chấp nhận cho tăng tầng cao từ 20 lên 30 tầng. Ông Thanh cũng đắn đo: “Nếu doanh nghiệp được sử dụng những tầng dưới để làm trung tâm thương mại hoặc văn phòng cho thuê thì chúng tôi có thể lựa chọn một số chung cư có vị trí thuận lợi để tham gia”.

Đồng ý với những đề xuất của doanh nghiệp, ông Sỹ nói: “Để nhiều thành phần trong xã hội có thể tham gia cùng nhà nước trong việc cải tạo chung cư cũ thì nên tăng hệ số sử dụng đất của các khu vực này. Như vậy, chủ đầu tư chung cư sẽ còn nhiều diện tích để kinh doanh sau khi giao nhà tái định cư. Nhà nước vừa được chỉnh trang đô thị, có nhà tái định cư mà vẫn bảo đảm tỷ lệ đất dành cho công trình công cộng”.

Từ những kinh nghiệm của chính công ty mình, bà Lê Thúy Hương hiến kế: Nên tách bạch giữa chung cư tái định cư và chung cư kinh doanh. Có thể cho mỗi doanh nghiệp tham gia xây dựng hai chung cư: một để tái định cư hoàn toàn và một để doanh nghiệp tự do kinh doanh.

Các thủ tục hành chính khác như bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư dự án phải nhanh để doanh nghiệp không bị chôn vốn. Ngoài ra, những chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp cũng cần phải thống nhất trước sau như một, không thay đổi để doanh nghiệp yên tâm đầu tư.

TP.HCM có trên 100 chung cư đang có kế hoạch xây dựng mới. Quận 5 có khoảng 10 địa chỉ như chung cư 727 Trần Hưng Đạo, chung cư 402 Hàm Tử và 109 Nguyễn Biểu đã xuống cấp và có nguy cơ sụp cao... Quận 10 có đến 45 chung cư và 43 nhà tập thể như các lô chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim... đã được xây dựng trên 35 năm với kết cấu bán kiên cố (sàn bê-tông giả, khung thép...), hiện đang xuống cấp trầm trọng.

Quận 6 cũng có gần 40 chung cư xuống cấp, trong đó có năm chung cư đã xuống cấp nặng cần phải cải tạo ngay là chung cư 43 Bình Tây, 97-107 Ngô Nhân Tịnh, 23-43 Phạm Phú Thứ, 489-509 Gia Phú và 73-18G Hùng Vương. Cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh), đặc biệt là các lô G, J, N, L... đầy những vết loang lổ do trám, sửa; trần nhà thì bong tróc còn trơ lại những thanh thép rỉ sét. Để xây dựng mới số chung cư này cần phải có chỗ ở cho 27.000 hộ dân và xấp xỉ một triệu mét vuông nhà tái định cư.

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP