Vướng mắc tiền sử dụng đất

Mức tiền sử dụng đất quá cao sẽ đẩy giá bất động sản tăng vọt - Ảnh: Diệp Đức Minh

Doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) tại TP.HCM đang kêu cứu vì số tiền sử dụng đất (SDĐ) phải đóng theo Nghị định 69 (có hiệu lực từ 1.10.2009) cao chót vót.

“Hoảng quá xin rút lại hồ sơ”

Tại một hội thảo về vấn đề này tổ chức ở TP.HCM tháng 6 vừa qua, ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty kinh doanh phát triển nhà Bình Dân, bức xúc kể, dự án của ông được UBND TP.HCM giao đất cuối 2009, xây dựng 7.000m2 nhà ở trên diện tích 14.000m2 đất nông nghiệp để giải quyết tái định cư dự án kênh Ba Bò. Vừa qua, khi dự án đã hoàn thành xây dựng hạ tầng, công ty đi đóng tiền SDĐ thì Sở Tài chính hướng dẫn thuê tư vấn định giá để làm căn cứ tính tiền SDĐ. Tuy nhiên, mức giá theo thẩm định là 3,8 triệu đồng/m2, nhân với 14.000m2 thì tổng giá trị tiền SDĐ là hơn 54 tỉ đồng. Theo Nghị định 69 phải đóng 100% tiền SDĐ theo giá thị trường, như vậy, chỉ 14.000m2 đất ruộng, xây được 7.000m2 đất ở mà phải đóng tiền SDĐ là 54 tỉ đồng. "Tôi hoảng quá xin rút lại hồ sơ, bởi nếu Sở Tài chính trình UBND TP mức thuế này thì chúng tôi không cách gì kham nổi. Đáng lẽ dự án đã có thể bán cho UBND Q.Thủ Đức để tái định cư cho người dân nhưng bị ách lại đến giờ", ông Tú than.

Theo ông, việc thẩm định giá đất gần như được khoán trọn cho đơn vị tư vấn, tuy nhiên thẩm định của các đơn vị này chính xác tới đâu, sát giá thị trường tới mức nào thì không thể chắc chắn được. Hơn nữa, lấy gì đảm bảo sự thẩm định này là vô tư, bởi hoàn toàn có thể xảy ra tình trạng DN "nhờ vả" tư vấn thẩm định giá đất thấp xuống (trong trường hợp đóng tiền SDĐ) hoặc cao lên (trong trường hợp định giá để bán cho Nhà nước). Ông Tú cho rằng chỉ có định giá đất để dùng chung như bảng giá đất hằng năm của UBND TP thì mới khách quan được. Do đó, kiến nghị nên xây dựng bảng giá đất hằng năm sát giá thị trường (do Sở Tài chính tham khảo của các đơn vị tư vấn) để làm căn cứ áp giá SDĐ, thay vì để DN làm từng dự án riêng lẻ, vừa thiếu thống nhất vừa dễ sinh tiêu cực.

Ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Xanh, cho biết một dự án của công ty đang triển khai ở Q.Gò Vấp cũng đang bị "treo" vô thời hạn. Ông nói, luật cho phép sau khi làm xong phần móng là có thể kinh doanh, song đến nay dự án đã xây đến tầng 7 vẫn chưa thể đem bán. Nguyên nhân là suốt 1 năm qua, việc hướng dẫn thẩm định giá đất không rõ ràng nên công ty không xác định được tiền SDĐ phải đóng là bao nhiêu để đưa vào giá thành. Mặt khác, hầu hết DN khi làm dự án đều phải vay ngân hàng, nhưng khi chưa đóng tiền SDĐ thì chưa có giấy chứng nhận quyền SDĐ và do đó ngân hàng không cho vay.

Dễ nảy sinh tiêu cực và phức tạp hóa thủ tục

Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty địa ốc An Thiên Lý phân tích, thực tế bất hợp lý của việc đóng tiền SDĐ không phải xuất phát từ Nghị định 69, mà đã tồn tại từ năm 2004 trong các Nghị định triển khai thi hành Luật Đất đai, trong đó quy định mức thuế suất chuyển mục đích SDĐ là 100% giá trị đất theo mục đích sau dự án. Tuy nhiên, trước nay việc đóng thuế SDĐ ở TP.HCM và Hà Nội dựa trên bảng giá đất do UBND TP ban hành, thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, cho nên chưa thấy được sự vô lý. Đến Nghị định 69 yêu cầu "UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp" (tức không theo khung giá hằng năm nữa) thì số tiền SDĐ phải đóng đội lên chóng mặt.

Theo ông Hà, việc định giá đất sát thị trường là hợp lý, nhưng áp mức thuế suất 100% giá trị đầu ra của dự án thì cần phải xem lại. "Chẳng hạn, bố cho con miếng đất trị giá 1 tỉ đồng. Người con đi đóng tiền SDĐ thì bị áp mức 1 tỉ đồng, ngoài ra còn thêm các khoản thuế khác. Như vậy, bố cho con 1 tỉ đồng nhưng thực chất lại cho âm đi mấy chục triệu đồng", ông Hà nói. Ông Hà kiến nghị nên áp mức thuế suất cố định từ 10 - 15% giá trị đất theo thị trường, bởi nếu đóng 100% giá trị đất theo thị trường rồi lại khấu trừ tiền đền bù sẽ rất dễ nảy sinh tiêu cực và phức tạp hóa thủ tục.

Trước thực tế tiền SDĐ không được tính trên diện tích kinh doanh thương phẩm mà lại tính trên toàn bộ diện tích đất dự án; việc khấu trừ tiền đền bù giải tỏa thì tính theo theo bảng giá đất TP, thấp hơn mức bồi thường thực tế của DN đến 70 - 80% (nhưng khoản chênh lệch này không được ngành thuế công nhận vì không có chứng từ nên DN phải nộp 25% thuế thu nhập doanh nghiệp), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng cần áp dụng 2 phương án đóng tiền SDĐ: Một là, định đúng giá đất sát thị trường và ấn định một mức thu tiền SDĐ cố định từ 10 - 20% giá đất để DN chủ động tính đầu vào, đầu ra. Hai là, định đúng giá đất sát thị trường và khấu trừ tiền đền bù giải tỏa theo giá thực tế DN đã bỏ ra.

Mặt khác, theo ông Châu, chỉ thu tiền SDĐ trên diện tích đất xây dựng với mục đích phát triển kinh doanh, nhằm khuyến khích DN dành nhiều diện tích hơn cho các công trình công cộng, phúc lợi xã hội.

Không có chứng từ thì không thể khấu trừ

Trả lời Thanh Niên, ông Đỗ Hoàng Anh Tuấn, Thứ trưởng Bộ Tài chính kiêm Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế nói: "Về nguyên tắc hạch toán, khấu trừ thuế, DN đền bù giải phóng mặt bằng như thế nào thì được trừ vào chi phí như thế. Khi đền bù giải phóng mặt bằng UBND tỉnh sẽ ban hành quyết định, thứ nhất tiền đền bù theo giá của UBND, thứ hai theo Nghị định 69, UBND sẽ phê duyệt được hỗ trợ bao nhiêu (từ 1 đến 5 lần). Như vậy DN phải chi cho người dân 2 khoản, một là tiền đền bù, hai là tiền hỗ trợ. Toàn bộ chi phí đền bù hỗ trợ đó được khấu trừ, trừ trường hợp không có chứng từ thì sẽ không được khấu trừ khi nộp tiền SDĐ.

Thực tế, các DN khi tiến hành hỗ trợ, đền bù cho người dân, nhiều khi đã hỗ trợ thêm các "khoản sau lưng" như tivi, tủ lạnh... Các khoản này không có chứng từ nên cơ quan thuế không có cơ sở, căn cứ để khấu trừ. Theo quy định của Nghị định 69, những khoản đền bù chi phí từ 1,5 - 5 lần, nếu có chứng từ thì được nhưng không chứng từ thì chẳng ai dám giải quyết.

Còn về việc DN băn khoăn do phải nộp tiền SDĐ trên toàn diện tích của dự án chứ không phải đất thương phẩm, về nguyên tắc, một đơn vị được giao đất đầu tư dự án, đất thương phẩm nói chung theo quy hoạch chiếm 30% - 40% tổng diện tích. Nhưng để có 30% - 40% thì DN phải đền bù tất cả, và khi tính tiền thuế SDĐ cơ quan thuế cũng căn cứ vào số chi phí đó để khấu trừ rồi".

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên