Vốn FDI vào bất động sản: Tránh hiểm họa vốn ảo

8 tháng đầu năm, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tiếp tục gia tăng. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) vẫn liên tiếp duy trì vị trí đứng thứ 2 trong top 3 lĩnh vực lớn thu hút đầu tư. Giới chuyên gia cho rằng, Việt Nam nên chủ động lựa chọn các nhà đầu tư một cách thông minh để lành mạnh hóa thị trường, góp phần vực dậy thị trường BĐS, song cũng cần cẩn trọng, tránh hiểm họa vốn ảo.

Duy trì ổn định

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 8 tháng năm 2013, lĩnh vực kinh doanh BĐS đã thu hút tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm đạt hơn 588 triệu USD, chiếm 4,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tính lũy kế đến ngày 20-8, trong số các dự án còn hiệu lực, BĐS sản cũng là lĩnh vực thu hút FDI lớn thứ 2 với 400 dự án, tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 48,23 tỷ USD.

Điểm lại diễn biến thu hút FDI những năm trước có thể thấy, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS vẫn luôn được duy trì, bất chấp sự đóng băng của thị trường cùng những khó khăn chung của nền kinh tế. Tổng kết năm 2012, dù rằng dòng vốn FDI vào BĐS sụt giảm cả về số lượng dự án và vốn đầu tư. Thế nhưng, nguồn vốn FDI rót vào các dự án BĐS vẫn chiếm vị trí thứ 2 với 10 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,85 tỷ USD, chiếm 14,3%. Còn trong giai đoạn 2007-2009, BĐS chính là lĩnh vực quan trọng góp phần thúc đẩy nhanh lượng vốn FDI vào Việt Nam.

Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp, FDI vào BĐS cũng đã để lại những hệ lụy không nhỏ. Điển hình nhất, theo nhận định của một chuyên gia trong ngành, dù nguồn vốn đăng ký dự án lớn nhưng điều đáng quan tâm là lượng vốn thực nhà đầu tư đưa vào Việt Nam để thực hiện là bao nhiêu. Thông thường, dù dòng vốn đăng ký lên tới hàng tỷ USD nhưng nguồn vốn thực hiện có thể chỉ dừng ở vài chục hay vài trăm triệu USD. Nhiều chủ đầu tư chủ yếu thực hiện chiến lược "mỡ nó rán nó”, huy động vốn từ chính khách hàng. Chính vì thế mới dẫn tới việc có những dự án vốn đăng ký lớn nhưng chủ yếu nhằm… giữ chỗ, vẫn nằm im sau khi được cấp phép thời gian dài do thiếu vốn.

Hệ lụy tất yếu chính là tồn đọng nhiều dự án FDI có quy mô lớn nhưng tiến độ thì trái ngược, như dự án Khu chung cư quốc tế Booyoung (Hà Nội) của Công ty TNHH Booyoung (Hàn Quốc) đã đóng băng được 7 năm. Những dự án kiểu này không thiếu ở các địa phương, đã đang gây lãng phí tài nguyên đất, khiến nhiều khu đất vàng bị bỏ hoang tới hàng chục năm trời, làm mất cơ hội của những nhà đầu tư chân chính.


Yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ

GS, TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Đầu tư nước ngoài cho rằng, tính tới thời điểm hiện nay, những giải pháp nhằm hỗ trợ thị trường BĐS, kể cả gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đều chưa cho thấy tác dụng nào đáng kể. Bởi thế, việc mở rộng thêm hướng đầu tư vào BĐS cho các nhà đầu tư nước ngoài là rất đáng lưu ý. Trong đó, việc kiến nghị cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam là rất đáng hoan nghênh.

Thực tế tại nhiều quốc gia trên thế giới cũng tồn tại thông lệ này. "Một khách sạn giá trăm triệu USD, là BĐS lớn cũng được cấp phép cho mua bán, chuyển nhượng thì tại sao một căn hộ lại không thể? Nếu làm được thì sẽ góp thêm một giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho BĐS”, GS Nguyễn Mại cho biết.

Thế nhưng, để tránh việc thu hút dòng vốn ồ ạt như trước, điều quan trọng nhất trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS thời gian tới chính là lựa chọn được các nhà đầu tư chân chính theo 2 hướng: vốn và công nghệ. Khi đầu tư vào các dự án BĐS, nhà đầu tư không được tạo thêm những gánh nặng cho Việt Nam như không sử dụng công nghệ cũ, lạc hậu, cần yêu cầu áp dụng công nghệ xanh trong các tòa nhà kiến trúc để giảm hiệu ứng rác thải nhà kính…

Đồng thời, quá trình phân cấp cho các địa phương cũng cần tăng cường quyền lựa chọn nhà đầu tư, dự án đầu tư.  Các địa phương không được dễ dãi trong việc tiếp nhận dự án mà phải quan tâm làm thế nào xác định nhà đầu tư có vốn đầu tư, có năng lực. Với những nhà đầu tư đã vào Việt Nam từ trước đó mà có những dự án đang sử dụng công nghệ cũ thì nên định ra  thời gian từ 1-2 năm để chủ đầu tư thay đổi công nghệ theo hướng áp dụng công nghệ mới, sử dụng năng lượng tiết kiệm.

"Về vốn, chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát thị trường, loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém thông qua việc mở một tài khoản trung gian, yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ, đặt cọc một số vốn, có thể chỉ khoảng 1 triệu USD, khi chủ đầu tư tiến hành dự án sẽ giao lại số vốn đó. Việt Nam  hoàn toàn có nhiều cách hướng tới lành mạnh hóa thị trường, không ngăn cản đầu tư nước ngoài cũng không dễ dãi để gây ra hệ lụy cho nước nhận đầu tư”, GS Nguyễn Mại phân tích.

Mới đây nhất, Chính phủ vừa ban hành NQ số 103/NQ-CP về định hướng nâng cao hiệu quả thu hút, sử dụng và quản lý FDI trong thời gian tới. NQ đã nêu rõ, bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, với dự án có quy mô lớn, cơ quan cấp giấy chứng nhận đầu tư có thể có chế tài hoặc yêu cầu đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ triển khai dự án đúng tiến độ. Bên cạnh đó, sẽ tiến hành thu hồi các dự án đã giao cho nhà đầu tư nước ngoài nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả.